BFH, Urteil vom 12.11.2025 – II R 3/25
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1. Ausgangslage: Warum dieses Urteil für Eigentümer und Berater relevant ist
Mit der Grundsteuerreform wurde die Bewertung von Grundstücken und insbesondere von Wohnungseigentum für Zwecke der Grundsteuer grundlegend neu geregelt. In der Praxis war (und ist) ein zentraler Angriffspunkt die Frage, ob die neuen Bewertungsregeln des Bundesmodells verfassungsrechtlich Bestand haben – insbesondere wegen Typisierungen (z. B. Nettokaltmieten) und der Rolle der Bodenrichtwerte.
Der BFH stellt mit dem Urteil II R 3/25 wesentliche Leitplanken auf und bestätigt – bezogen auf Wohnungseigentum im Bundesmodell – sowohl die formelle als auch die materielle Verfassungsmäßigkeit der maßgeblichen Vorschriften.
2. Kernaussagen des BFH (kompakt)
Der BFH trifft im Leitsatz mehrere praxisrelevante Aussagen:
- Formelle Verfassungsmäßigkeit des Grundsteuer-Reformgesetzes (GrStRefG)
Das Grundsteuer-Reformgesetz vom 26.11.2019 ist formell verfassungsgemäß. Insbesondere hatte der Bund die Gesetzgebungskompetenz aus Art. 105 Abs. 2 Satz 1 GG. Selbst wenn Gestaltungsspielräume nicht vollständig ausgeschöpft worden sein sollten, entfällt die Kompetenz dadurch nicht. - Materielle Verfassungsmäßigkeit der Bewertungsvorschriften für Wohnungseigentum
Die Regelungen der §§ 252 bis 257 BewG i. d. F. des GrStRefG zur Bewertung von Wohnungseigentum für Zwecke der Grundsteuer ab dem 01.01.2022 sind materiell verfassungsgemäß. - Belastungsgrund der Grundsteuer im Bundesmodell
Belastungsgrund ist die durch Grundbesitz vermittelte Möglichkeit einer ertragbringenden Nutzung, die sich im Sollertrag widerspiegelt und eine objektive Leistungsfähigkeit vermittelt. - Typisierte Nettokaltmieten sind zulässig
Der Ansatz typisierter Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche nach § 254 BewG i. V. m. Anlage 39 BewG verstößt nicht wegen unzureichender Differenzierung nach Lage gegen Art. 3 Abs. 1 GG. - Vorhersehbarkeit der Abgabenlast
Kein Verstoß gegen den Grundsatz der Vorhersehbarkeit, obwohl die konkrete Grundsteuerhöhe regelmäßig erst mit der Grundsteuerfestsetzung feststeht. - Bodenrichtwerte und gerichtliche Kontrolle
Das Finanzgericht kann die von Gutachterausschüssen ermittelten Bodenrichtwerte grundsätzlich ohne weitere Sachaufklärung zugrunde legen, ohne gegen die Amtsaufklärungspflicht zu verstoßen. Eine (eingeschränkte) gerichtliche Überprüfung kommt nur in Betracht, wenn substanziierte Einwendungen zur Ermittlung vorgetragen werden oder konkrete Anhaltspunkte für Fehler bestehen.
3. Was bedeutet das für die Beratungspraxis?
3.1 Einsprüche mit „Verfassungswidrigkeit Bundesmodell“ als Hauptargument
Soweit Einsprüche im Schwerpunkt auf die generelle Verfassungswidrigkeit des Bundesmodells (Bewertung Wohnungseigentum nach §§ 252–257 BewG) gestützt werden, ist die Argumentationsbasis durch dieses BFH-Urteil deutlich geschwächt. In der Praxis ist damit zu rechnen, dass solche Einsprüche zunehmend als unbegründet behandelt werden, sofern keine besonderen Einzelfallfehler aufgezeigt werden.
3.2 Fokus verlagert sich auf Einzelfallfehler statt Systemkritik
Wenn Sie Mandanten vertreten, wird künftig regelmäßig entscheidend sein, ob konkrete Bewertungsfehler oder Datenfehler vorliegen (z. B. falsche Flächen, unzutreffende Gebäudemerkmale, unpassende Grundstücksart, fehlerhafte Zuordnung in Mietenstufen/Parameter – je nach Einzelfall). Die pauschale Systemkritik („Bundesmodell insgesamt verfassungswidrig“) trägt nach dieser BFH-Linie typischerweise nicht.
3.3 Bodenrichtwerte: Substanziierung ist der Schlüssel
Der BFH setzt die Hürde für eine gerichtliche Überprüfung von Bodenrichtwerten hoch: Ohne substanziierten Vortrag zu Fehlern bei der Ermittlung oder ohne konkrete Anhaltspunkte wird das Finanzgericht Bodenrichtwerte regelmäßig übernehmen. Für die Praxis bedeutet das:
- Reine Unzufriedenheit („zu hoch/zu niedrig“) genügt nicht.
- Sie benötigen nachvollziehbare Anknüpfungstatsachen (z. B. methodische Fehler, falsche Bodenrichtwertzone, evident unpassende Vergleichsgrundstücke, Widersprüche zu nachvollziehbaren Marktdaten – stets einzelfallbezogen).
4. Handlungsempfehlungen: So gehen Sie jetzt strukturiert vor
Checkliste für Eigentümer und Berater (Wohnungseigentum im Bundesmodell):
- Bescheiddaten prüfen
Flächen, Nutzungsart, Miteigentumsanteile, Baujahr, Gebäudemerkmale, Zuordnung der wirtschaftlichen Einheit. - Bodenrichtwert plausibilisieren
Richtwertzone, Stichtag, Lagezuordnung – und dokumentieren, wo genau der Fehler liegen soll (falls Einwendung). - Einwendungen priorisieren
- Daten-/Erfassungsfehler (häufigster und stärkster Hebel)
- Bodenrichtwertfehler (nur mit Substanz)
- Systemargumente nur ergänzend und vorsichtig (nach BFH weniger erfolgversprechend)
- Beweisvorsorge
Unterlagen (Teilungserklärung, Grundbuchauszug, Flächenberechnungen, Lagepläne, ggf. belastbare Vergleichsdaten) geordnet beifügen.
5. Fazit (Teil I)
Der BFH bestätigt im Urteil II R 3/25 die Verfassungsmäßigkeit des neuen Bewertungsrechts zur Grundsteuer im Bundesmodell für Wohnungseigentum – sowohl formell (Kompetenz des Bundes) als auch materiell (Typisierung, Nettokaltmieten, Bodenrichtwerte, Vorhersehbarkeit). Für die Praxis verschiebt sich der Schwerpunkt klar: Erfolgsaussichten liegen weniger in der Grundsatzkritik, sondern in konkreten, gut belegten Einzelfallfehlern.