BFH, Urteil vom 10.10.2025 – IX R 4/24
Der Bundesfinanzhof hat seine bisherige Rechtsprechung geändert und den entgeltlichen Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht an einem vermieteten Grundstück als steuerbare Entschädigung gemäß § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG eingestuft.
🔎 Kernaussagen
- Nießbrauch-Verzicht ≠ steuerfreier Vermögensvorgang
- Erhält der Nießbraucher Geld dafür, dass er sein Recht auf Nutzung/Vermietung aufgibt, gilt dies als Entschädigung für entgehende Mieteinnahmen.
- Folge ➝ Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, § 21 EStG i. V. m. § 24 Nr. 1a EStG.
- Vermietung zum Zeitpunkt des Verzichts entscheidend
- Der Nießbrauch muss tatsächlich ausgeübt worden sein.
- Nur dann handelt es sich um einen Einnahmenersatz, nicht um einen reinen Vermögensverzicht.
- Kein Druckerfordernis mehr
- Entschädigungsbesteuerung setzt keine Notlage, keinen wirtschaftlichen oder rechtlichen Zwang voraus.
- Damit Aufgabe früherer BFH-Linie (BFH 1990, 1992).
📌 Steuerliche Folgen
| Vorgang | Einordnung | Besteuerung |
|---|---|---|
| Zahlung für Verzicht auf Nießbrauch | Entschädigung | § 24 Nr. 1a i. V. m. § 21 EStG |
| Nießbrauch wird nicht ausgeübt (keine Vermietung) | Vermögensumschichtung | ggf. nicht steuerbar |
| Einmalzahlung für Ablösung wiederkehrender Nutzungen | Einnahmenersatz | steuerpflichtig |
🧾 Praxisbeispiele
- Eltern übertragen Immobilie an Kind, behalten Nießbrauch → später entgeltlicher Verzicht
➝ Zahlung ist zu versteuern. - Nießbrauch an vermietetem Mehrfamilienhaus, Ablösezahlung durch Erwerber
➝ Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
👀 Wichtiger Hinweis
Der Nießbrauch-Verzicht wird durch das Urteil deutlich steuerlich aufgeladen:
- Einordnung nicht mehr als reiner Vermögensvorgang
- sondern als Ersatz für entgehende Einnahmen
- damit sofort steuerwirksam im Jahr des Zuflusses
📎 Quelle
- BFH, Urteil vom 10.10.2025 – IX R 4/24
- Volltext: LEXinform-Dokument Nr. 0955068
💡 Handlungsempfehlung
- Zahlungen wegen Verzicht vorab steuerlich strukturieren
- ggf. Ratenzahlungen prüfen, um Progression zu mildern
- Alternativ ➝ dauernde Last statt Ablöse gestalten