Die sog. Share Deals, mit denen Immobilieninvestoren bislang die Grunderwerbsteuer umgehen konnten, werden erschwert: Nach dem Bundestag hat am 7. Mai 2021 auch der Bundesrat einem entsprechenden Gesetz zugestimmt.
Geschäftsanteile statt Grundstückskäufe
Im Fokus stehen missbräuchliche Steuergestaltungen insbesondere im Bereich hochpreisiger Immobilientransaktionen, bei denen bewusst nur bestimmte prozentuale Geschäftsanteile veräußert werden, um die Grundsteuer zu umgehen: Investoren kaufen nicht direkt ein Grundstück einschließlich Gebäude, sondern die Anteilsmehrheit eines Unternehmens, die kleiner als 95 Prozent sein muss. Häufig werden zu diesem Zweck eigens Unternehmen gegründet. Hierdurch entstehen den Ländern erhebliche Steuerausfälle. Diese hatten in der Vergangenheit immer wieder auf das Problem im geltenden Steuerrecht hingewiesen (zuletzt in BR-Drs. 503/20, BR-Drs. 355/19).
Anteilsgrenze künftig bei 90 Prozent
Um solche Share Deals einzudämmen, senkt der Bundestag die bisherige 95-Prozent-Grenze in den Ergänzungstatbeständen des Grundsteuergesetzes auf 90 Prozent ab. Zudem führt er einen neuen Ergänzungstatbestand zur Erfassung von Anteilseignerwechseln von mindestens 90 Prozent bei Kapitalgesellschaften ein und verlängert die Haltefristen von fünf auf zehn Jahre. Die Ersatzbemessungsgrundlage auf Grundstücksverkäufe wird auch im Rückwirkungszeitraum von Umwandlungsfällen angewendet. Die so genannte Vorbehaltsfrist wird auf 15 Jahre verlängert.
Inkrafttreten zum 1. Juli geplant
Damit das Gesetz wie geplant am 1. Juli 2021 in Kraft treten kann, muss es vom Bundespräsidenten unterzeichnet und anschließend im Bundesgesetzblatt verkündet werden.
Bundesrat mahnt weitere Maßnahmen an
In einer begleitenden Entschließung weist der Bundesrat auf die Auswirkungen der Share Deals auf den Landwirtschafts- und Forstbereich hin, der rund 80 Prozent deutscher Immobilien ausmacht. Gerade in Ostdeutschland sei dies von großer Bedeutung: Bei jedem Share Deal würden dort durchschnittlich 380.000 Euro umgangen.
Absenkung auf 75 Prozent gefordert
Der Bundesrat begrüßt zwar das Ziel des Gesetzes, bemängelt aber die Absenkung auf 90 Prozent als nicht ausreichend, um den Erwerb von Boden durch außerlandwirtschaftliche Investoren wirksam zu beschränken. Für landwirtschaftliche Unternehmen müsse die Grenze bei 75 Prozent liegen. Insgesamt sei zu prüfen, ob das bisherige Besteuerungssystem nicht besser durch ein quotales System bei der Anteilsübertragung an grundbesitzenden Gesellschaften ersetzt werden sollte.
Steuerbefreiung für Durchgangserwerb
Darüber hinaus hält der Ausschuss einen Steuerbefreiungstatbestand für erforderlich, wenn eine gemeinnützige Siedlungsgesellschaft ihr gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt, um die Fläche direkt anschließend einem Landwirt zu veräußern. Bei solchem Durchgangserwerb, der ausschließlich dazu diene, Landwirten Eigentum zu verschaffen, dürfe die Steuer nicht zweifach anfallen.
Bundesregierung am Zug
Die Entschließung geht an die Bundesregierung. Sie entscheidet, ob und wann sie die Forderungen der Länder aufgreift. Feste Fristen gibt es hierfür nicht.
Quelle: Bundesrat, Mitteilung vom 07.05.2021