Erbe haftet nicht persönlich für Forderungen aus geerbtem Mietverhältnis

Rechtslage
Dass Mietrecht sieht für Erben, die auf Mieterseite ein Wohnraummietverhältnis „erben“, ein Sonderkündigungsrecht vor, um das Mietverhältnis nicht weiter fortsetzen zu müssen. Gleichzeitig haften die Erben für die sogenannten Nachlassverbindlichkeiten. Hierzu gehören auch Schulden, die aus Verträgen des Erblassers herrühren. Reicht der Nachlass zur Bedienung der Nachlassverbindlichkeiten nicht aus, kann der Erbe seine Haftung zudem auf dem Nachlass beschränken. Hierzu muss er sich allerdings der erbrechtlichen Instrumente bedienen (z. B. Dürftigkeitseinrede, Nachlassverwaltung, Nachlassinsolvenz). Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt zur beschränkten Erbenhaftung für Mietschulden entschieden.

Sachverhalt
Die Erbin war als Mieterin in einen Mietvertrag eingetreten und kündigte dieses Mietverhältnis auf der Grundlage des Sonderkündigungsrechts. Der Vermieter nahm die Erbin neben den Mieten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch. Die Erbin machte geltend, der Nachlass reiche zur Bedienung dieser Ansprüche nicht aus und erhob die Dürftigkeitseinrede.

Entscheidung
Der BGH entschied zugunsten der Klägerin. Jedenfalls dann, wenn der Erbe von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch mache, treffe ihn keine persönliche Haftung, sondern stünde ihm die Möglichkeit der Haftungsbeschränkung auf den Nachlass offen. Die Forderungen des Vermieters blieben reine Nachlassverbindlichkeiten. Aus der Tatsache, dass dem Erben ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt werde, können nicht geschlossen werden, dass er den Mietvertrag (zunächst) persönlich übernehme.

Konsequenz
Der Entscheidung ist zuzustimmen, weil sie die erbrechtliche Haftungssystematik schützt. Die Entscheidung ist darüber hinaus wohl auch auf gewerbliche Mietverhältnisse entsprechend anwendbar; auch dort gibt es ein Sonderkündigungsrecht. Allerdings wird man im Bereich der Gewerbeimmobilien die handelsrechtliche Haftung beachten müssen.