Erlass von Grundsteuer bei mehreren vermietbaren Einheiten

Kernaussage

Büßt ein Vermieter wegen Leerstands der Immobilien nicht nur unwesentliche Mieterträge ein, kann er einen teilweisen Erlass der Grundsteuer beantragen. Voraussetzung ist allerdings, dass er sich nachhaltig um eine Vermietung zu einem marktgerechten Mietzins bemüht. Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus zahlreichen verschieden ausgestatteten, zu unterschiedlichen Zwecken nutzbaren und getrennt vermietbaren Räumlichkeiten und sind die marktgerechten Mieten für die einzelnen Raumeinheiten unterschiedlich hoch, ist für jede nicht vermietete Raumeinheit gesondert zu prüfen, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat.

Sachverhalt

Die Kläger erwarben ein Grundstück mit mehreren Gebäuden. Darin befanden sich zahlreiche verschieden nutzbare und unterschiedlich große Raumeinheiten. Aufgrund des teilweisen Leerstands beantragten die Kläger 1998 den Erlass eines Teils der Grundsteuer. Den Umfang ermittelten sie, indem sie die durchschnittliche Miete der vermieteten Teile auch auf die unvermieteten Teile bezogen. Das Finanzamt lehnte den Antrag ab. Die Kläger hätten zu hohe Mieten verlangt und im Übrigen sei der Mietertrag im Umfang weniger gemindert, da die durchschnittliche Miete über der ortsüblichen Miete liege. Nachdem auch eine Klage erfolglos blieb, hob der Bundesfinanzhof (BFH) das Urteil auf und verwies die Sache zurück. Das Finanzgericht wies die Klage allerdings erneut ab. Hiergegen wenden sich die Kläger mit der Revision.

Entscheidung

Die Revision ist begründet. Die Grundsteuer ist zum Teil zu erlassen, wenn der Steuerpflichtige die Minderung des Mietertrags nicht zu vertreten hat. Ein gänzliches Vertretenmüssen kann nicht daraus gefolgert werden, dass die in Zeitungsanzeigen geforderte Miete für zusammen zur Miete angebotene Raumeinheiten lediglich für einen Teil der Einheiten deutlich über der marktüblichen Miete lag. Insbesondere handelt es sich vorliegend nur um einen kleinen Teil der Räume, nämlich die Kellerräume. Vielmehr muss unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit für jede nicht vermietete Einheit einzeln geprüft werden, ob der Steuerpflichtige den Leerstand zu vertreten hat.

Konsequenz

Hat der Vermieter für einzelne Raumeinheiten die Mietertragsminderung zu vertreten, ist die marktübliche Miete für diese Einheiten hinzuzurechnen und auf dieser Grundlage zu ermitteln, in welchem Umfang der tatsächlich erzielte Mietertrag zuzüglich der hinzugerechneten Miete vom normalen Mietertrag abweicht.