Die Finanzverwaltungen der Länder haben gemeinsam mit dem Bundesministerium der Finanzen neue Billigkeitsregelungen veröffentlicht, die Wohnungsunternehmen steuerlich entlasten sollen, wenn sie Wohnraum oder Unterstützungsleistungen für Kriegsflüchtlinge aus der Ukraine bereitstellen. Grundlage ist ein koordinierter Ländererlass vom 24. November 2025 (FinMin Baden-Württemberg, FM3-G 1425-4/4).
Wir fassen die wichtigsten Punkte für die Praxis zusammen.
1. Hintergrund: Engagement der Wohnungswirtschaft
Viele Wohnungsunternehmen stellen seit Beginn des Ukraine-Krieges möblierte Wohnungen oder weitere Unterstützungsleistungen für Geflüchtete bereit. Grundsätzlich sind Einnahmen aus der Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG gewerbesteuerlich begünstigt (erweiterte Kürzung).
Strittig ist jedoch oft, ob zusätzliche Leistungen – insbesondere möblierte Überlassungen – die Kürzung gefährden könnten.
Der neue Erlass schafft hier Klarheit.
2. Möblierte Wohnungsüberlassung bis Ende 2026 unschädlich
Für Einnahmen aus der entgeltlichen Überlassung von möbliertem Wohnraum an Ukraine-Geflüchtete gilt:
Bis zum 31. Dezember 2026 wird aus Billigkeitsgründen nicht geprüft, ob dadurch Gewerblichkeit begründet wird.
Das bedeutet:
Die erweiterte Kürzung bleibt erhalten, selbst wenn die Überlassung möblierter Wohnungen theoretisch den Rahmen der reinen Grundstücksverwaltung überschreiten könnte.
3. Unterstützungsleistungen: Erträge bis 5 % weiterhin unschädlich
Neben dem Wohnraum stellen viele Unternehmen weitere Leistungen wie z. B. zur Verfügung:
- Nahrungsmittel
- Hygieneartikel
- Kleidung
- sonstige Sachleistungen
Diese Erträge sind für die erweiterte Kürzung nur dann unschädlich, wenn:
- eine unmittelbare Vertragsbeziehung zwischen Wohnungsunternehmen und den geflüchteten Mietern besteht, und
- die Erträge im Wirtschaftsjahr nicht höher als 5 % der Einnahmen aus der Überlassung des gesamten Grundbesitzes sind (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG).
Damit wird verhindert, dass umfangreiche Nebenleistungen die Grundstücksverwaltung steuerlich in Gewerblichkeit überführen.
4. Vermietung an Kommunen: Flüchtlinge gelten als „mittelbare Mieter“
Viele Wohnungsunternehmen vermieten Wohnungen nicht direkt, sondern:
- an Gemeinden,
- Landkreise,
- oder andere juristische Personen des öffentlichen Rechts.
Diese überlassen den Wohnraum anschließend an Ukraine-Geflüchtete.
Der Erlass stellt klar:
Für die Jahre 2022 bis 2026 gelten die Geflüchteten aus Billigkeitsgründen als mittelbare Mieter des Grundstücksunternehmens.
Damit wird die 5-%-Grenze des § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG nicht verletzt, obwohl die Personen formal nicht in einem unmittelbaren Mietverhältnis stehen.
5. Geltungszeitraum und Rechtsgrundlage
- Die Billigkeitsmaßnahmen gelten für die Veranlagungszeiträume 2022 bis 2026.
- Die Regelungen wurden länderübergreifend abgestimmt und im Einvernehmen mit dem BMF veröffentlicht.
Damit besteht bundesweit eine einheitliche Verwaltungsauffassung.
6. Fazit: Rechtssicherheit für Wohnungsunternehmen
Die neuen Billigkeitsregelungen schaffen dringend benötigte Sicherheit:
✔ Möblierte Überlassung bleibt bis 2026 unschädlich
✔ Zusätzliche Leistungen bleiben bis 5 % der Mieteinnahmen zulässig
✔ Vermietungen an Kommunen gelten als mittelbare Vermietung an die Geflüchteten
Für Wohnungsunternehmen und Immobiliengesellschaften bedeutet das:
Keine Gefahr für die erweiterte Kürzung – trotz zusätzlicher Unterstützungsleistungen.