Der Bundesfinanzhof (BFH) hat ein Urteil des FG Münster bestätigt und entschieden: Auch der Verkauf zahlreicher Immobilien nach Ablauf von fünf Jahren begründet nicht zwingend einen gewerblichen Grundstückshandel. Entscheidend sind die besonderen Umstände des Einzelfalls.

Hintergrund: Drei-Objekt-Grenze und Fünfjahreszeitraum

Nach ständiger Rechtsprechung wird ein gewerblicher Grundstückshandel regelmäßig angenommen, wenn mehr als drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach Anschaffung oder Errichtung veräußert werden.

• Der Fünfjahreszeitraum ist dabei keine starre Grenze.
• Werden Objekte erst nach Ablauf von mehr als fünf Jahren verkauft, können zusätzliche Beweisanzeichen auf eine bereits beim Erwerb bestehende Veräußerungsabsicht hindeuten.

Der Streitfall

• Klägerin war eine GmbH innerhalb einer Immobilienkonzernstruktur.
• Nach Erwerb mehrerer Vermietungsobjekte (2007) verstarb einer der Gesellschafter-Geschäftsführer 2012 überraschend im Alter von 55 Jahren.
• Im Folgejahr wurden 13 Immobilien veräußert – also erst im sechsten Jahr nach Anschaffung.
• Hintergrund: Die Erbin wollte die Bankbürgschaften des Verstorbenen nicht übernehmen, eine Haftungsfreistellung wurde abgelehnt.
• Das Finanzamt sah dennoch einen gewerblichen Grundstückshandel und versagte die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.

Entscheidung von FG Münster und BFH

Das FG Münster verneinte einen gewerblichen Grundstückshandel. Allein die hohe Anzahl an Verkäufen im sechsten Jahr lasse nicht auf eine bereits beim Erwerb bestehende Veräußerungsabsicht schließen.

Der BFH bestätigte diese Sichtweise:

• Besondere Umstände – hier der überraschende Todesfall – rechtfertigten den Verkauf.
• Innerhalb des Fünfjahreszeitraums gab es keine vorbereitenden Maßnahmen oder Anhaltspunkte für eine geplante Veräußerung.
• Daher durfte die GmbH die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen.

Wichtig für die Praxis

• Innerhalb des Fünfjahreszeitraums: Werden mehr als drei Objekte verkauft, sind persönliche oder finanzielle Beweggründe unerheblich. Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt regelmäßig vor.
• Außerhalb des Fünfjahreszeitraums: Besondere Gründe für eine Veräußerung (z. B. Todesfall, Zwangsverwertung) können entscheidend sein und den gewerblichen Grundstückshandel entkräften.
• Eine Einzelfallprüfung ist unerlässlich. Dokumentation der Beweggründe erhöht die Chancen, die erweiterte Kürzung zu behalten.

Fazit

Das BFH-Urteil stärkt die Rechtssicherheit für Immobiliengesellschaften:
➡️ Nicht jede Massenveräußerung außerhalb des Fünfjahreszeitraums führt automatisch zu einem gewerblichen Grundstückshandel.
Entscheidend sind die tatsächlichen Umstände – und diese können im Einzelfall steuerzahlerfreundlich wirken.