Steuern & Recht

Grunderwerbsteuer: Neue Definition der Grundstückszurechnung für Gesellschaften ab 2025

Mit der Einführung des § 1 Abs. 4a Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) wird ab dem 6. Dezember 2024 die Zugehörigkeit eines Grundstücks zum Vermögen einer Gesellschaft gesetzlich präzisiert. Diese Neuerung soll missbräuchliche Gestaltungen verhindern und für mehr Rechtssicherheit sorgen.

Was regelt § 1 Abs. 4a GrEStG?

Ein Grundstück gehört künftig zum Vermögen der Gesellschaft, die zuletzt einen Erwerbstatbestand nach § 1 Abs. 1 GrEStG verwirklicht hat. Dies gilt so lange, bis:

  • der Erwerb rückgängig gemacht wird (§ 16 Abs. 1 GrEStG) oder
  • das Grundstück erneut veräußert wird.

👉 Wichtig: Diese Regelung stellt sicher, dass das Grundstück rechtlich weiterhin der Gesellschaft zugeordnet bleibt, auch wenn es zwischenzeitlich zu einer Übertragung von Gesellschaftsanteilen kommt.

Vermeidung von missbräuchlichen Gestaltungen

Um Steuerumgehungen zu verhindern, enthält § 1 Abs. 4a GrEStG einen Schutzmechanismus gegen missbräuchliche Rückabwicklungen:

  • Wird ein Erwerbsvorgang nach § 16 Abs. 1 GrEStG rückgängig gemacht oder das Grundstück nach § 16 Abs. 2 GrEStG zurückerworben, findet die neue Zuordnungsregel keine Anwendung, wenn dadurch ein Ergänzungstatbestand nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG vermieden wird.

Beispiel für missbräuchliche Gestaltung:

  • Eine Gesellschaft verkauft ein Grundstück (Erwerbstatbestand nach § 1 Abs. 1 GrEStG).
  • Die Gesellschaftsanteile werden anschließend ohne Grunderwerbsteuer veräußert.
  • Danach wird das Grundstück rückabgewickelt und der Gesellschaft zurückübertragen.

👉 Folge: Ohne die Neuregelung würde die Gesellschaft durch den Rückerwerb grundbesitzlos, wodurch ein steuerlicher Ergänzungstatbestand umgangen werden könnte.

Geltungsbereich der Neuregelung

  • Die neue Regelung gilt für alle Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 2a bis 3a GrEStG, die nach dem 5. Dezember 2024 verwirklicht werden.
  • Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 1 und 2 GrEStG, die vor dem 6. Dezember 2024 stattgefunden haben, werden ebenfalls erfasst, wenn später ergänzende Vorgänge eintreten.

Bedeutung für die Praxis

Die Einführung des § 1 Abs. 4a GrEStG ist ein wichtiger Schritt, um:

  • Rechtsklarheit bei der Zurechnung von Grundstücken im Gesellschaftsvermögen zu schaffen.
  • Steuerumgehungen durch Rückabwicklungen und Rückerwerb zu verhindern.
  • Die grunderwerbsteuerliche Belastung bei Umstrukturierungen von Gesellschaften transparent und fair zu gestalten.

Unternehmen und Steuerberater sollten die Neuregelung bei der Gestaltung von Immobilientransaktionen und gesellschaftsrechtlichen Vorgängen berücksichtigen, um steuerliche Nachteile oder ungewollte Grunderwerbsteuerpflichten zu vermeiden.

👉 Tipp: Für bestehende Immobilienstrukturen lohnt sich eine frühzeitige Prüfung, ob die Neuregelung auf zukünftige Transaktionen Auswirkungen haben könnte.