Steuern & Recht

Grundsteuer: Finanzamt darf Bodenwert nicht willkürlich anpassen

FG Düsseldorf: Grundstück im Außenbereich ist landwirtschaftlich einzustufen – tatsächliche Nutzung spielt keine Rolle

Das Finanzgericht Düsseldorf hat mit Urteil vom 22. Mai 2025 (Az. 11 K 2040/24 Gr,BG) einer Klage gegen die Bewertung eines Grundstücks für Grundsteuerzwecke stattgegeben. Im Streit ging es um die Frage, ob ein Flurstück im Außenbereich mit einem niedrigeren landwirtschaftlichen Bodenrichtwert oder mit dem deutlich höheren Wert für baureifes Land anzusetzen ist.

Der Fall: 1.020 qm Grundstück im Außenbereich

Die Kläger wandten sich gegen die vom Finanzamt vorgenommene Bewertung ihres mit Bäumen bestandenen Grundstücks in Höhe von 90 Euro/qm, was zu einem Grundsteuerwert von 91.800 Euro führte. Sie argumentierten, dass ihr Flurstück planungsrechtlich im Außenbereich liege und im Regionalplan sowie im Flächennutzungsplan als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen sei. Eine Bebauung sei nicht zulässig, weshalb der niedrigere Bodenrichtwert von 5,50 Euro/qm für landwirtschaftlich genutzte Flächen gelten müsse.

Das Finanzamt hielt dagegen, dass das Grundstück nicht tatsächlich landwirtschaftlich genutzt, sondern zu Gartenzwecken verwendet werde. Weil kein direkter Bodenrichtwert für diesen Fall existiere, sei der Wert nach § 247 BewG abzuleiten – etwa auf 11,25 bis 12 Euro/qm.

Das Urteil: Nutzungsmöglichkeit ist entscheidend, nicht Nutzung

Der 11. Senat des FG Düsseldorf entschied zugunsten der Kläger. Eine Anpassung des Bodenrichtwerts sei nicht zulässig, wenn – wie hier – bereits ein Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Flächen offiziell festgestellt worden sei.

Das Gericht stellte klar:

  • Maßgeblich ist allein, ob die Fläche landwirtschaftlich „nutzbar“ ist, nicht, ob sie tatsächlich landwirtschaftlich genutzt wird.
  • Die Einstufung als „besondere Fläche der Landwirtschaft“ ist möglich, wenn eine bauliche Nutzung planungsrechtlich ausgeschlossen ist.
  • Eine Entwicklung zu Bauland sei nicht absehbar, sodass der landwirtschaftliche Bodenrichtwert von 5,50 Euro/qm anzusetzen sei.

Rechtsmittel eingelegt – Verfahren vor dem BFH

Das Finanzamt hat Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesfinanzhof (Az. II B 50/25) eingelegt. Ob die Entscheidung rechtskräftig wird, bleibt somit offen.

Praxistipp:
Grundstückseigentümer im Außenbereich sollten prüfen lassen, ob ihre Flächen zutreffend bewertet wurden. Entscheidend ist nicht, wie die Fläche derzeit genutzt wird, sondern ob sie objektiv landwirtschaftlich nutzbar ist. Eine pauschale Bewertung mit Bodenwerten für Bauland oder sonstige Nutzungen ist unzulässig, wenn ein eigener Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Flächen festgelegt wurde.