Wird eine Schule im Rahmen eines sog. ÖPP-Projektes auf der Grundlage eines Erbbaurechtsvertrages zum Teil saniert und zum Teil neu errichtet sowie aufgrund eines Mietvertrages genutzt, kommt eine Grundsteuerbefreiung hinsichtlich des Erbbaurechts nur dann in Betracht, wenn zum Ende des Vertragsverhältnisses die Rückübertragung des Grundbesitzes auf die öffentliche Hand verbindlich festgelegt wird. Das hat das Hessische Finanzgericht entschieden (Az. 3 K 1511/11).
Geklagt hatte eine GmbH & Co KG, an der ein Landkreis (Schulträger) als einziger Kommanditist beteiligt war. Der Landkreis war auch Eigentümer von Schulgrundstücken. Im Jahre 2005 schloss der Landkreis mit der Klägerin einen notariellen Erbbaurechtsvertrag. Dadurch bestellte der Landkreis der Klägerin an einem der Schulgrundstücke ein Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 40 Jahren. Insoweit war die Klägerin berechtigt, auf dem Erbbaugrundstück Schulgebäude zu sanieren, abzubrechen und bestimmte Bauwerke mit den dazu erforderlichen Anlagen zu errichten. Ferner schlossen die Klägerin und der Landkreis im Jahr 2006 für die Nutzung als Schule für die Dauer von 25 Jahren einen Mietvertrag mit einer Verlängerungsoption von 10 Jahren. Das Ende des Mietvertrages wurde später auf den 31.10.2034 festgelegt.
Das Hessische Finanzgericht entschied, dass das Finanzamt für das Erbbaurecht zu Recht einen Einheitswert festgestellt und einen Grundsteuermessbetrag festgesetzt habe. Für das Erbbaurecht greife nämlich eine Befreiung von der Grundsteuer nach § 3 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 i. V. m. Abs. 1 S. 3 Grundsteuergesetz (GrStG) nicht ein. Denn hierfür wäre es erforderlich gewesen, dass zum Ende des die Nutzung regelnden (Miet-) Vertrages die Rückübertragung des Grundbesitzes in irgendeiner Weise verbindlich festgelegt wird. Dies sei vorliegend aber nicht der Fall.
Weder nach dem Mietvertrag noch nach dem Erbbaurechtsvertrag sei die Klägerin verpflichtet gewesen, das Erbbaurecht – und damit den Grundbesitz – zum Ende des Mietvertrages auf den Landkreis zurück zu übertragen. Zudem bestehe kein Grund für die Annahme, das hier betroffene Gebäude werde in jedem Fall bis zum Ablauf des Erbbaurechts zu Schulzwecken genutzt, auch wenn es für den bisherigen Zweck nicht mehr benötigt werde. So seien Schulgebäude einer alternativen Nutzung durch Dritte ohne weiteres zugänglich. Der Landkreis sei als Kommanditist der klagenden Gesellschaft nach den konkreten Verhältnissen überdies auch nicht in der Lage gewesen, den Betrieb einer Schule in dem hier betroffenen Gebäude bis zum Abschluss des Erbbaurechts durchzusetzen.
Im Streitfall hätten die Vertragsparteien mit dem von ihnen konzipierten ÖPP-Modell eine Konstruktion gewählt, die es der Klägerin habe ermöglichen sollen, den sog. Leasing-Grundsätzen der Finanzverwaltung zu genügen und damit bestimmte Vorteile im Bereich des Ertragsteuerrechts zu erlangen. Wenn dadurch aber im Bereich der Grundsteuer wie hier gewisse Belastungen entstünden, sei dies die Folge einer selbstbestimmten Gestaltung, die keine vom Willen des Gesetzgebers abweichende Auslegung der einschlägigen Steuerrechtsnorm rechtfertige.
Das Urteil vom 11.12.2014 ist noch nicht rechtskräftig. Das Hessische Finanzgericht hat die Revision zugelassen. Die Revisionsfrist läuft derzeit noch.
Quelle: FG Hessen, Pressemitteilung vom 11.02.2015 zum Urteil 3 K 1511/11 vom 11.12.2014 (nrkr)