Ein Immobilienverkauf ist ein großes Geschäft und für viele Menschen eine bedeutende finanzielle Transaktion. Um Kosten zu sparen, könnte der Käufer auf unlautere Methoden zurückgreifen. Ich kläre über gefährliche Tricks auf, die Verkäufer kennen sollten, um sich zu schützen.
Ein gefährlicher Vorschlag
Stellen Sie sich vor, Sie möchten Ihre Wohnung für 300.000 Euro verkaufen. Der potenzielle Käufer schlägt vor, im Kaufvertrag nur einen Betrag von 250.000 Euro anzugeben, um die Grunderwerbssteuer zu senken. Die restlichen 50.000 Euro möchte er Ihnen vor dem Notartermin in bar übergeben. Sollten Sie sich darauf einlassen?
Wahrscheinlich ahnen Sie schon, dass die Antwort „nein“ lautet. Was Ihnen der Kaufinteressent vorschlägt, ist eine Form der Steuerhinterziehung, die sowohl für den Käufer als auch für Sie strafrechtliche Folgen haben kann.
Steuerhinterziehung durch falsche Angaben
Bei einem solchen „Deal“ gibt der Käufer bei der Erklärung der zu zahlenden Grunderwerbssteuer einen falschen Betrag an. Er meldet 250.000 Euro anstatt des wahren Kaufpreises von 300.000 Euro. Dadurch „spart“ er – besser gesagt hinterzieht er – rund 3.250 Euro Steuern (6,5 Prozent Grunderwerbssteuer in Nordrhein-Westfalen auf 50.000 Euro). Kommt dies heraus, muss er die Steuer nachzahlen und mit einer saftigen Strafe rechnen.
Ihre strafrechtliche Verantwortung
Als Verkäufer machen Sie sich wegen Beihilfe zur Steuerhinterziehung strafbar, wenn Sie an diesem Vorgehen aktiv mitwirken. Das kann zu einer Verurteilung führen. Bekommt der Notar von diesen Umständen Wind, darf er den Kaufvertrag nicht beurkunden.
Einige Verkäufer könnten meinen, dass sie sich trotzdem auf so etwas einlassen können. Der Gedanke dahinter: Sollte es schiefgehen, bekommen sie ihre Immobilie zurück, weil der vorher geschlossene Notarvertrag als Schwarzgeldabrede nichtig sei. Das ist jedoch ein gefährlicher Irrglaube.
Gerichtsurteil: Verträge bleiben wirksam
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat klargestellt, dass Grundstückskaufverträge nicht automatisch nichtig sind, wenn ein geringerer Preis beurkundet wurde, um Steuern zu hinterziehen. In einem aktuellen Urteil vom 15. März (Aktenzeichen V ZR 115/22) präzisierte der BGH seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Verträgen bei Schwarzgeldabreden.
Der BGH entschied, dass der Käufer wirksam Eigentümer wurde, obwohl der beurkundete Kaufvertrag mit dem geringeren Kaufpreis als Scheingeschäft nach Paragraf 117 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nichtig war. Der mündlich geschlossene Vertrag mit dem tatsächlichen Kaufpreis blieb jedoch wirksam. Der ohne notarielle Beurkundung bestehende Formfehler wurde durch die notariell erklärte Auflassung und die Eintragung ins Grundbuch geheilt.
Konsequenzen für Verkäufer
Diese Rechtsprechung bedeutet, dass der Käufer, der im Grundbuch steht, Eigentümer bleibt, selbst wenn der beurkundete Kaufpreis nicht korrekt war. Das bedeutet für Sie als Verkäufer: Lassen Sie sich nicht auf solche Tricks ein. Sie riskieren nicht nur strafrechtliche Konsequenzen, sondern auch den Verlust Ihrer Immobilie ohne die Möglichkeit, diese zurückzubekommen.
Fazit
Beim Verkauf einer Immobilie sollten Sie stets ehrlich und rechtlich korrekt vorgehen. Tricks wie die vorgeschlagene Steuerhinterziehung sind nicht nur illegal, sondern können auch erhebliche negative Konsequenzen für Sie als Verkäufer haben. Vertrauen Sie auf transparente und legale Wege, um Ihre Immobilie zu verkaufen, und lassen Sie sich nicht auf gefährliche Spiele ein.