Steuern & Recht

Körperschaftsteuer: Bewertung einer verdeckten Gewinnausschüttung – Kosten- oder Vergleichsmiete?

Das Finanzgericht Niedersachsen hat entschieden, dass bei der Bewertung einer verdeckten Gewinnausschüttung (vGA) für den Fremdvergleich die Kostenmiete und nicht die Vergleichsmiete maßgeblich ist – selbst wenn die Kapitalgesellschaft neben der an die Gesellschafterin vermieteten Immobilie auch weitere Immobilien vermietet.

Hintergrund

Verdeckte Gewinnausschüttungen entstehen, wenn eine Kapitalgesellschaft ihrem Gesellschafter einen Vorteil zuwendet, den ein fremder Dritter unter gleichen Umständen nicht erhalten hätte.
Im Streitfall ging es um die Vermietung einer Immobilie an die Gesellschafterin. Fraglich war, wie der angemessene Mietzins im Fremdvergleich zu ermitteln ist:

  • Kostenmiete: orientiert sich an den tatsächlichen Aufwendungen der Gesellschaft (z. B. Finanzierung, Instandhaltung, Abschreibungen).
  • Vergleichsmiete: orientiert sich an den marktüblichen Mieten vergleichbarer Objekte.

Das FG Niedersachsen entschied, dass die Kostenmiete der richtige Maßstab ist – auch wenn die Gesellschaft mehrere Immobilien vermietet.

Bedeutung der Entscheidung

Die Entscheidung ist von erheblicher praktischer Relevanz, da sie über den Einzelfall hinaus Auswirkungen auf die Bewertung von verdeckten Gewinnausschüttungen haben könnte. Gerade bei Immobiliengesellschaften, die sowohl an Gesellschafter als auch an fremde Dritte vermieten, stellt sich regelmäßig die Frage nach dem angemessenen Mietansatz.

Offene Fragen beim BFH

Die Revision ist beim I. Senat des BFH anhängig. Interessant ist in diesem Zusammenhang auch eine Entscheidung des VIII. Senats:

  • Allein die Möglichkeit der privaten Nutzung eines betrieblichen Wirtschaftsguts führt noch nicht zu einer vGA.
  • Zur Bewertung ließ der BFH offen, ob die Vergleichsmiete heranzuziehen ist – das Verfahren wurde an das Hessische FG zurückverwiesen.

Damit bleibt die Frage, ob künftig Kosten- oder Vergleichsmiete der maßgebliche Bewertungsmaßstab ist, weiterhin offen.

Fazit für die Praxis

  • Unternehmen, die Immobilien an Gesellschafter vermieten, sollten die aktuelle Rechtsprechung genau beobachten.
  • Bis zur Klärung durch den BFH empfiehlt es sich, beide Berechnungsmethoden zu dokumentieren und Sachverhalte offen zu halten.
  • Eine klare höchstrichterliche Linie könnte erhebliche Auswirkungen auf die Gestaltung und steuerliche Behandlung von Gesellschafterimmobilien haben.

📌 Praxis-Hinweis: Steuerpflichtige sollten bei Vermietung an Gesellschafter die Mietkalkulation transparent dokumentieren. Nur so lässt sich im Falle einer Betriebsprüfung argumentieren, dass kein unangemessener Vorteil und damit keine verdeckte Gewinnausschüttung vorliegt.