Kündigung bleibt trotz Nachzahlung der Miete bestehen

Wird dem Mieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt, kann er durch die Nachzahlung von Mietschulden nur eine fristlose Kündigung verhindern, nicht aber nicht eine ordentliche Kündigung.

Hintergrund

Der Mieter hatte in einem 3-Familienhaus 2 Wohnungen gemietet. Ab Mai 2014 geriet er mit den Mietzahlungen in Rückstand. Von Mai bis Juli 2014 zahlte er die Mieten nur teilweise, für August bis Oktober 2014 zahlte er gar keine Miete.

Deshalb kündigte der Vermieter im Oktober 2014 die Mietverhältnisse für beide Wohnungen wegen des Zahlungsrückstands fristlos, hilfsweise ordentlich. Gleichzeitig reichte er Räumungsklage ein.

Wenige Tage nach der Zustellung der Räumungsklage zahlte der Mieter die kompletten Mietrückstände.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof entschied, dass durch die Nachzahlung der Mietschulden zwar die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung unwirksam geworden war.

Werden rückständige Mieten innerhalb der gesetzlich geregelten Schonfrist gezahlt, führt dies nur zur Unwirksamkeit einer außerordentlichen Kündigung, wenn sämtliche Rückstände ausgeglichen werden. Eine ordentliche Kündigung bleibt dagegen von der Schonfristregelung unberührt.

Eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit kann den Mieter entlasten und ihm ermöglichen, sich auf unvorhersehbare wirtschaftliche Engpässe zu berufen. Dabei ist es aber Sache des Mieters, darzulegen, dass er die Pflichtverletzungen wegen einer unvorhersehbaren wirtschaftlichen Notlage nicht zu vertreten hat.

Diesen Anforderungen genügen die Darlegungen des Mieters hier jedoch nicht. Insbesondere fehlen Angaben zur tatsächlichen Höhe der angeblich weit überhöhten Steuerschätzung. Auch hat der Mieter nicht dargelegt, warum es nicht zu einer Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt gekommen ist. Zu den näheren Gründen für das Zustandekommen der Steuerschätzung und den Umständen der Beitreibung hat der Mieter ebenfalls keine Angaben gemacht.