Das kürzlich verabschiedete Wachstumschancengesetz vom 27. März 2024 bringt wesentliche Änderungen im Bereich der steuerlichen Abschreibungen für Mietwohngebäude mit sich. Die Gesetzesnovelle zielt darauf ab, Investitionen im Wohnungssektor zu fördern und bietet hierfür verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten durch Anpassungen in § 7b EStG und die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG.

1. Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Förderungsumfang

Die Sonderabschreibung für vermietete Wohngebäude ermöglicht eine jährliche Abschreibung von 5% über vier Jahre. Diese Regelung ist zusätzlich zur linearen oder degressiven Abschreibung anwendbar. Die Kostenbegrenzung beträgt 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche, wobei höhere Kosten möglich sind, aber die Abschreibungsbasis auf diesen Betrag limitiert bleibt.

Beispiele und Berechnungen

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Ein Wohngebäude mit 650 qm Gesamtfläche und Baukosten von 3.250.000 € qualifiziert sich für diese Sonderabschreibung. In Kombination mit der linearen Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG ergibt sich im ersten Jahr eine Abschreibung von insgesamt 170.625 € und in den folgenden drei Jahren jeweils 227.500 € pro Jahr. Nach dem vierten Jahr erfolgt die Abschreibung auf Basis des verbleibenden Restwerts.

Voraussetzungen

Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung erfordert, dass die Immobilie neu errichtet oder erworben wurde, strenge ökologische Standards erfüllt und zehn Jahre lang zur Vermietung genutzt wird.

2. Degressive Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG

Wiedereinführung und Bedingungen

Nachdem die degressive Abschreibung lange Zeit ausgesetzt war, wurde sie durch das Wachstumschancengesetz wieder eingeführt. Im Gegensatz zu früheren Regelungen wird nun ein fester Abschreibungssatz von 5% vom Restbuchwert angesetzt, der jährlich abnimmt. Eine Umstellung auf die lineare Abschreibung ist möglich, sobald diese günstiger wird.

Berechnungsbeispiel

Nehmen wir dasselbe Wohngebäude mit Baukosten von 3.250.000 €: Bei Nutzung der degressiven Abschreibung ergibt sich im ersten Jahr eine Abschreibung von 67.708 €, die in den folgenden Jahren kontinuierlich sinkt. Nach 14 Jahren wäre es sinnvoll, zur linearen Abschreibung zu wechseln, da diese dann höhere Abschreibungsbeträge ermöglicht.

Rechtliche Unsicherheiten und Ausblick

Die Kombination beider Abschreibungsformen während des Begünstigungszeitraums und die Fortführung nach dessen Ablauf werfen Fragen auf, die noch nicht vollständig geklärt sind. Insbesondere besteht Unklarheit darüber, wie die Abschreibungen nach dem Ende der Sonderabschreibungsbegünstigung berechnet werden sollen.

Fazit

Das Wachstumschancengesetz bietet attraktive Anreize für den Neubau und Erwerb von Mietwohnungen durch verbesserte Abschreibungsmöglichkeiten. Investoren und Bauherren sollten diese neuen Regelungen genau prüfen und in ihre Finanzierungsüberlegungen einbeziehen, um das Potenzial voll ausschöpfen zu können. Gleichzeitig ist es ratsam, die weiteren Entwicklungen und Klärungen seitens der Finanzverwaltung zu beobachten.