Die steuerliche Behandlung von Immobilieninvestments, insbesondere die Frage der Gewerbesteuerpflicht bei Einkünften aus der Vermietung inländischen Grundbesitzes, bleibt ein kritischer Aspekt in der Steuerplanung. Für in- oder ausländische Kapitalgesellschaften ist das Vorhandensein einer inländischen Betriebsstätte (Permanent Establishment, PE) entscheidend. Die restriktive Rechtsprechung zu den Anwendungsvoraussetzungen der erweiterten Grundbesitzkürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG führt in der Praxis zur Nutzung von No-PE-Strukturen, um Vermietungseinkünfte der Körperschaftsteuer zu unterwerfen und die Gewerbesteuer zu vermeiden.

Musterfall: Akquisition einer Luxemburger Immobiliengesellschaft

Eine deutsche Erwerbergruppe plant den Kauf der luxemburgischen VV Sarl, die ein Wohn- und Geschäftshaus in Deutschland besitzt. Der Verkäufer besteht auf einem steuerfreien Share Deal. Die Akquisition erfolgt über eine deutsche Holding-GmbH.

Die VV Sarl hat einen lokalen Geschäftsführer in Luxemburg, der aus dem Homeoffice arbeitet und keine eigenen Geschäftsräume besitzt. Eine inländische Managementgesellschaft wird mit weitreichenden Vollmachten zur Vermarktung der Immobilie eingesetzt.

Rechtliche Rahmenbedingungen und Risiken

Die jüngste Rechtsprechung, insbesondere das Urteil des FG Berlin-Brandenburg, verdeutlicht die Risiken bei der Begründung einer inländischen Betriebsstätte durch Managementgesellschaften. Die Übertragung umfassender Verwaltungsaufgaben an einen Dritten im Inland kann zur Annahme einer Betriebsstätte führen, wenn dadurch geschäftsführende Tätigkeiten in Deutschland stattfinden.

Leitlinien für eine sichere No-PE-Struktur

1. Vermeidung der Identität der Leitungsorgane: Keine Überlappung der Geschäftsführung zwischen VV Sarl und der Managementgesellschaft.
2. Einschränkung der Vollmachten: Die Vollmachten sollten nicht so weitreichend sein, dass sie die Geschäftsführung im Inland ermöglichen.
3. Dokumentation ausländischer Geschäftsführung: Entscheidungen sollten dokumentiert und durch die Geschäftsführung im Ausland getroffen werden.
4. Keine nachhaltige Überwachung oder Tätigkeit im Inland: Die Tätigkeit der Managementgesellschaft sollte nicht als fortlaufende geschäftsführende Tätigkeit wahrgenommen werden.

Umstellung des Geschäftsmodells

Eine Änderung des Geschäftsmodells, die zur Vermeidung der Gewerbesteuer führt, sollte nicht zu einer Exit Tax führen, solange die VV Sarl weiterhin der beschränkten Körperschaftsteuerpflicht unterliegt. Dies erfordert sorgfältige Planung und Umsetzung, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.

Fazit

Die Einrichtung einer No-PE-Struktur erfordert eine sorgfältige Planung und Umsetzung. Durch die Vermeidung einer inländischen Betriebsstätte können Immobiliengesellschaften signifikante steuerliche Vorteile erzielen. Es ist jedoch essenziell, die Entwicklungen in der Rechtsprechung zu verfolgen und die Strukturen entsprechend anzupassen, um steuerliche Risiken zu minimieren.