Qualifizierter Mietspiegel: Voraussetzungen

Qualifizierter Mietspiegel: Voraussetzungen

Kernaussage
Im Falle des substantiierten Bestreitens des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels, also dessen Ausrichtung an anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen, hat das Gericht über das Vorliegen der Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels Beweis zu erheben.

Sachverhalt
Die Beklagte ist Mieterin einer 3-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin, für die sie seit mindestens Mai 2006 413,17 EUR Nettokaltmiete zahlt. Im Januar 2010 forderte die Klägerin die Beklagte zur Zustimmung der Erhöhung der Nettokaltmiete ab April um 52,26 EUR auf 465,43 EUR auf. Die Klägerin begründete ihr Erhöhungsverlangen unter Benennung von 6 Vergleichswohnungen und legte ebenfalls Angaben für die Wohnung nach dem Berliner Mietspiegel 2009 bei. Die Beklagte stimmte der Erhöhung der Nettokaltmiete nicht zu und wurde sodann durch die Klägerin auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch genommen. Die Klägerin war der Auffassung, dass der Mietspiegel 2009 der Stadt Berlin nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei.

Entscheidung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hob die Entscheidungen der Vorgerichte auf und wies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück. Das Berufungsgericht hätte die ortsübliche Vergleichsmiete nicht allein aufgrund der einem qualifizierten Mietspiegel zugeschriebenen Vermutung feststellen dürfen. Der Tatrichter ist bei der Bestimmung der ortsüblichen Miete nicht an das Begründungsmittel des Vermieters, hier also die Vergleichswohnungen, gebunden, sondern darf auch die Daten eines ordnungsgemäßen Mietspiegels heranziehen. Ob ein Mietspiegel den Anforderungen eines qualifizierten Mietspiegels entspricht und somit die Vermutungswirkung entfaltet, muss unstreitig, offenkundig oder nachweislich sein. Zu prüfen ist dies auch, wenn der Mietspiegel als qualifizierter Mietspiegel bezeichnet oder von der Gemeinde und/oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter als solcher anerkannt und veröffentlicht wurde. Das Gericht muss im Falle eines substantiierten Bestreitens des Vorliegens der Voraussetzungen eines qualifizierten Mietspiegels Beweis darüber erheben, ob der Mietspiegel nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.

Konsequenz
Die Bezeichnung als qualifizierter Mietspiegel gibt keinen Aufschluss darüber, ob dieser tatsächlich die Anforderungen an einen solchen erfüllt.