Steuern & Recht

Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Neues Anwendungsschreiben bringt Klarheit für Investoren

BMF veröffentlicht aktualisierte Hinweise zur Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen – mit erweiterten Kostenobergrenzen und längerer Geltung

Mit Schreiben vom 21.05.2025 (Az. IV C 3 – S 2197/00009/011/024) hat das Bundesministerium der Finanzen (BMF) die Anwendung der Sonderabschreibung nach § 7b EStG erneut konkretisiert. Das aktuelle Schreiben ersetzt die bisherigen BMF-Schreiben aus 2020, 2021 und 2024 und berücksichtigt die Änderungen durch das Wachstumschancengesetz 2024.

🏘️ Worum geht es bei § 7b EStG?

Zur Förderung des Mietwohnungsneubaus können private und gewerbliche Investoren zusätzlich zur normalen Abschreibung eine Sonderabschreibung in Höhe von bis zu 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten in Anspruch nehmen – verteilt auf vier Jahre (jeweils 5 %).

Voraussetzung ist u. a., dass:

  • es sich um neu geschaffenen oder angeschafften Wohnraum handelt,
  • dieser mindestens zehn Jahre vermietet wird,
  • bestimmte Baukostenobergrenzen nicht überschritten werden.

📅 Was ist neu? – Aktuelle Änderungen durch das BMF-Schreiben 2025

Das aktuelle Anwendungsschreiben trägt den gesetzlichen Änderungen der letzten Jahre Rechnung und bringt folgende wesentliche Punkte auf den neuesten Stand:

🔹 1. Verlängerter Anwendungszeitraum

  • Die Sonderabschreibung gilt nun für Bau- und Anschaffungsmaßnahmen bis einschließlich 2029.

🔹 2. Angepasste Baukostenobergrenzen

  • Aufgrund der Baukostenentwicklung wurden die Bemessungsgrundlage und die förderfähigen Kosten angehoben.
  • Neu: Eine erhöhte Baukostenobergrenze, um trotz gestiegener Material- und Baupreise von der Förderung profitieren zu können.

🔹 3. Erweiterte Anwendungsfälle

  • Auch für Maßnahmen, die erst nach einem vorherigen Auslandsaufenthalt oder im Rahmen von Beteiligungsmodellen erfolgen, kann die Sonderabschreibung gelten – sofern die übrigen Voraussetzungen erfüllt sind.

🔹 4. Ersetzungswirkung früherer Schreiben

  • Das neue Schreiben ersetzt sämtliche bisherige BMF-Schreiben zu § 7b EStG:
    • Schreiben vom 7. Juli 2020
    • Schreiben vom 21. September 2021
    • Schreiben vom 29. Mai 2024

🧾 Praxishinweis: Sorgfältige Prüfung vor Investitionsentscheidung erforderlich

Wer die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nutzen möchte, sollte vor Investitionsbeginn prüfen lassen:

  • Wird die Baukostenobergrenze eingehalten?
  • Erfüllt das Objekt alle Voraussetzungen für Mietnutzung, Selbstständigkeit und Neuherstellung?
  • Wird die zehnjährige Vermietungspflicht realistisch eingehalten?
  • Liegt keine Nachfolgeförderung für ein Altobjekt oder eine Umnutzung vor, die ausgeschlossen ist?

✅ Fazit: Attraktive Steuerförderung für Wohnbau – jetzt mit mehr Planungssicherheit

Mit dem neuen Anwendungsschreiben schafft das BMF Rechtssicherheit für Investoren und Berater. Die Anpassungen an gestiegene Baukosten und die verlängerte Anwendbarkeit machen die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erneut zu einem interessanten Instrument zur steueroptimierten Immobilieninvestition.

Sie planen den Bau oder Erwerb einer Mietwohnung?
Wir prüfen für Sie, ob die Voraussetzungen für die Sonderabschreibung erfüllt sind – und begleiten Sie steuerlich und planerisch.

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Quelle: BMF-Schreiben vom 21.05.2025 – IV C 3 – S 2197/00009/011/024
Volltext: www.bundesfinanzministerium.de (Suchbegriff: „Sonderabschreibung § 7b EStG“)