Beim Immobilienkauf lassen sich mit der richtigen Strategie erhebliche Steuervorteile sichern. Nachfolgend finden Sie wichtige Hinweise zur steuerlich optimalen Gestaltung.
🔹 1. Grunderwerbsteuer optimieren
- Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag:
- Aufschlüsselung in Grund und Boden, Gebäude, Zubehör (z. B. Einbauküche, Markise, Sauna, Möbel)
- Auch die anteilige Instandhaltungsrücklage ist nicht grunderwerbsteuerpflichtig
🔹 2. Wertgutachten zur steuerlich fairen Kaufpreisaufteilung
- Grundstückswert (Bodenrichtwert) darf nicht überbewertet werden
- Nutzung von Verkehrswertgutachten zur korrekten Kaufpreisaufteilung
- Wichtig für die Gebäudeabschreibung im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
🔹 3. Selbstnutzung: Handwerkerleistungen geltend machen
- Steuerermäßigung gem. § 35a EStG für Renovierung, Erhaltungsarbeiten etc.
- Voraussetzung: Unbare Zahlung (z. B. Überweisung)
🔹 4. Umzugskosten absetzen
- Speditions- und Transportkosten können bei Selbstnutzung als haushaltsnahe Dienstleistungen steuermindernd angesetzt werden
🔹 5. Flächenaufteilung bei gemischter Nutzung
- Bei teilweiser Vermietung/betrieblichen Nutzung: Flächen exakt trennen und dokumentieren
- Bei Neubau ggf. Aufteilung in getrennte Einheiten (Wohneigentum)
🔹 6. Finanzierungsstrategie steueroptimieren
- Eigenkapital und Tilgung für selbstgenutzten Teil verwenden (kein Steuerabzug)
- Fremdfinanzierung für vermietete/betrieblich genutzte Teile belegen (Zinsen als Werbungskosten/Betriebsausgaben abziehbar)
🔹 7. Mitbenutzung durch Mieter regeln
- Z. B. Mitbenutzung von Garten oder Keller vertraglich zulassen
- So können anteilige Aufwendungen auch bei gemischter Nutzung steuerlich geltend gemacht werden
🔹 8. 15-%-Grenze bei Modernisierungen einhalten
- Bei Erwerb gebrauchter Immobilien: In den ersten 3 Jahren dürfen Erhaltungsaufwendungen 15 % der Gebäudeanschaffungskosten nicht überschreiten, sonst gelten sie als nachträgliche Herstellungskosten (keine Sofortabschreibung möglich)
🔹 9. Erhaltungsaufwand auf mehrere Jahre verteilen
- Bei größeren Instandhaltungen lohnt sich die Verteilung auf bis zu 5 Jahre (§ 82b EStDV), um den Steuerspareffekt zu maximieren
🔹 10. Denkmal- und Sanierungsobjekte: Frühzeitig abstimmen
- Steuerliche Förderung nur bei vorab genehmigten Maßnahmen möglich
- Zusammenarbeit mit Denkmalschutzbehörden zwingend erforderlich
🔹 11. Umsatzsteueroption prüfen (bei Vermietung an Unternehmer)
- Option zur Umsatzsteuer kann Vorteile bringen (z. B. Vorsteuerabzug aus Sanierungskosten)
- Nur bei Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer sinnvoll
Fazit: Wer beim Immobilienerwerb steuerlich sauber plant, kann hohe Nebenkosten sparen und künftige Steuerbelastungen minimieren. Wir beraten Sie gerne zur optimalen Gestaltung