Steuern & Recht

Steuerliche Behandlung von Renovierungs- und Modernisierungskosten: Vor und nach dem Immobilienerwerb

Der Kauf einer Immobilie ist oft mit Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen verbunden. Diese Aufwendungen können die Steuerbelastung des Käufers erheblich beeinflussen, insbesondere wenn die Immobilie zur Vermietung vorgesehen ist.

Grundsätzliche Regelungen

Nach § 9 Abs. 1 EStG können Renovierungs- und Modernisierungskosten, die an einem vermieteten Gebäude getätigt werden, als Werbungskosten abgezogen werden. Dies gilt sowohl für Aufwendungen, die nach dem Erwerb der Immobilie getätigt wurden, als auch für Kosten, die bereits vor dem Kauf angefallen sind.

Unterscheidung nach dem Zeitpunkt des Erwerbs

Die steuerliche Behandlung von Renovierungs- und Modernisierungskosten hängt jedoch vom Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie ab:

1. Aufwendungen nach dem Erwerb

  • Anschaffungsnahe Herstellungskosten:
    • Übersteigen die Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb des Gebäudes 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG).
    • Diese Kosten müssen den Anschaffungskosten hinzugerechnet und über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
  • Erhaltungsaufwand:
    • Liegen die Aufwendungen unter der 15 %-Grenze, werden sie als Erhaltungsaufwand betrachtet und können sofort als Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden.
    • Bei privat genutzten Immobilien ist eine Verteilung der Kosten auf zwei bis fünf Jahre möglich.

2. Aufwendungen vor dem Erwerb

  • Keine Anwendung der 15 %-Grenze:
    • Aufwendungen, die vor der Anschaffung des Gebäudes getätigt wurden, fallen nicht unter die 15 %-Grenze des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG (BFH-Urteil vom 28.4.2020, IX B 121/19).
    • Die steuerliche Behandlung richtet sich nach den allgemeinen handelsrechtlichen Abgrenzungskriterien für Anschaffungs-, Herstellungs- und Erhaltungsaufwand.

Praxistipps

  • Rechtliche Absicherung bei Renovierung vor dem Erwerb:
    • Wer vor dem Kauf mit Renovierungen beginnen möchte, sollte dies rechtlich absichern.
    • Ein anwaltlicher Rat und eine vertragliche Regelung der Renovierung sind empfehlenswert.
  • Nachweis der Beendigung der Vornutzung:
    • Um die steuerliche Anerkennung der Kosten zu gewährleisten, muss die Beendigung der Nutzung durch den Voreigentümer nachgewiesen oder glaubhaft gemacht werden.

Fazit

Die Entscheidung, Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor oder nach dem Erwerb eines Gebäudes durchzuführen, hat steuerliche Konsequenzen. Um die optimale steuerliche Behandlung zu gewährleisten und Nachteile zu vermeiden, ist es wichtig, die gesetzlichen Regelungen zu kennen und die Maßnahmen sorgfältig zu planen. Es empfiehlt sich, im Zweifelsfall einen Steuerberater zu konsultieren.