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Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen

Kernaussage
Bei der Vermietung von Ferienwohnungen erfolgt häufig erst nach Jahren die Überprüfung der Überschuss- und Gewinnerzielungsabsicht. Insbesondere bei Fremdfinanzierung und Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen ist die steuerliche Verlustnutzung sodann Streitpunkt mit der Finanzverwaltung. Wird die Ferienwohnung nicht ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet, sondern teilweise auch selbstgenutzt, ist zur Feststellung der Einkünfteerzielungsabsicht eine Prognose unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu erstellen. Der Vorbehalt der Selbstnutzung ist auch dann schädlich, wenn keine tatsächliche Selbstnutzung vorliegt.

Sachverhalt
Der Kläger hat im Jahr 1999 ein unbebautes Grundstück erworben, auf dem er ein Ferienhaus errichten ließ. Zugleich schloss er mit einer GmbH einen Gästevermittlungsvertrag ab, dessen vorformulierte Vertragsbestimmungen eine Nutzung durch den Kläger außerhalb der Saison für eine maximale Zeit von jährlich 4 Wochen vorsah. Obwohl der Vertrag eine „hotelmäßige“ Vermietung des Ferienhauses vorsah, wurde dieses ab April 2000 regelmäßig über Zeiträume von ein bis zwei Wochen vermietet. Die Auslastung lag in den Jahren 2000 bis 2010 zwischen 115 und 184 Vermietungstagen pro Jahr. Das beklagte Finanzamt erkannte ab dem Jahr 2004 die erklärten Verluste aus Gewerbebetrieb wegen fehlender Einkünfteerzielungsabsicht nicht mehr an. Der Bundesfinanzhof (BFH) hob das stattgebende Urteil des Finanzgerichts auf und verwies die Sache zurück.

Entscheidung
Das Finanzgericht hat zu Unrecht eine Überschussprognose für entbehrlich gehalten. Vorliegend handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nach ständiger Rechtsprechung ist bei teilweise selbstgenutzten und teilweise vermieteten Ferienwohnungen die Einkünfteerzielungsabsicht unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu prognostizieren. Diese Prognose ist bei Vorbehalt der Selbstnutzung stets zu treffen, unabhängig davon, ob von der Selbstnutzung tatsächlich Gebrauch gemacht wird. Unerheblich ist auch, ob die Selbstnutzung einzelvertraglich vereinbart wurde oder sich aus einem vorformulierten Mustervertrag ergibt. Das Finanzgericht wird daher eine Totalüberschussprognose durchzuführen haben.

Konsequenz
Das vorliegende Urteil verdeutlicht, dass die Selbstnutzung einer vermieteten Ferienwohnung zur Vermeidung steuerlicher Nachteile auf jeden Fall vertraglich ausgeschlossen sein sollte. Nur dann kann die steuerliche Verlustnutzung gewährleistet sein.