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Privatbereich

Grunderwerbsteuerrecht: Einheitlicher Erwerbsgegenstand

Grunderwerbsteuerrecht: Einheitlicher Erwerbsgegenstand

Kernaussage
Grunderwerbsteuer fällt nicht bereits an, wenn der Veräußerer eine umfangreiche Vorplanung vornimmt. Der Erwerber übernimmt dann das Grundstück nicht im bebauten oder sanierten Zustand. Hinzukommen muss für einen Grunderwerbsteueranfall, dass die auf der Veräußererseite handelnden Personen auch zur Veränderung des körperlichen Zustands des Grundstücks verpflichtet sind.

Sachverhalt
Mit notariellem Kaufangebot bot eine Erbengemeinschaft ein unbebautes Grundstück an. Gemäß der Baubeschreibung eines Architekten sollte auf dem Grundstück ein Wohngebäude entstehen. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, an der der Kläger beteiligt ist, kaufte das Grundstück. Das Finanzamt (FA) gelangte auf der Grundlage der eingereichten Unterlagen zu der Auffassung, die Verträge zur Errichtung des Wohnhauses stünden im Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag und seien daher als sogenanntes einheitliches Vertragswerk zu beurteilen. Dementsprechend setzte das FA die Grunderwerbsteuer für den Kläger unter Einbeziehung seines Anteils an den Baukosten auf 3.790 EUR fest, wobei nur 286 EUR auf das unbebaute Grundstück entfielen. Hiergegen klagte der Kläger erfolglos vor dem Finanzgericht (FG). Anschließend ging er in Revision zum Bundesfinanzhof (BFH).

Entscheidung
Der BFH gab der Klage statt. Zu Unrecht sind FA und FG davon ausgegangen, dass die anteiligen Bauerrichtungskosten in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind. Es fehlt die dafür erforderliche Verpflichtung der Veräußererseite, das Grundstück körperlich zu verändern. Ergibt sich aus Vereinbarungen, die mit dem Grundstückskauf in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Ein solcher einheitlicher Erwerbstatbestand ist auch gegeben, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen aufgrund eines abgestimmten Verhaltens auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken und diese zur Veränderung des körperlichen Zustands des Grundstücks verpflichtet sind, woran es hier aber fehlt.

Konsequenz
Die Finanzämter konstruieren bei engem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang gerne ein sogenanntes einheitliches Vertragswerk. Hier sollte zur Vermeidung der Grunderwerbsteuer exakt darauf geachtet werden, dass keine Verpflichtung der Veräußerer besteht.

Unternehmer und Freiberufler

Unmittelbarer Gesellschafterwechsel im Grunderwerbsteuerrecht

Unmittelbarer Gesellschafterwechsel im Grunderwerbsteuerrecht

Kernaussage
Es liegt auch dann ein der Grunderwerbsteuer unterliegender Erwerbsvorgang vor, wenn ein Gesellschafter einer grundstückshaltenden Personengesellschaft seine Beteiligung auf einen neuen Gesellschafter überträgt und dieser die Beteiligung treuhänderisch für den früheren Gesellschafter hält.

Sachverhalt
An der klagenden GmbH & Co. KG waren 2 Kommanditisten zu je 50 % beteiligt. Die GmbH & Co. KG kaufte 2004 diverse Grundstücke. Nach dem Eigentumsübergang trat einer der Kommanditisten seinen Kommanditanteil an die Ehefrau des anderen ab. Dieser wiederum tat im März 2006 das gleiche. Nach einem Treuhandvertrag sollte die Ehefrau den Kommanditanteil treuhänderisch für ihren Ehemann halten und nach seinen Weisungen handeln. Das Finanzamt erließ im Jahr 2007 einen Feststellungsbescheid, wonach aufgrund des vollständigen Gesellschafterwechsels Grunderwerbsteuer in voller Höhe anfalle. Hiergegen klagte die GmbH & Co. KG vor dem Finanzgericht. Unter anderem aufgrund verfahrensrechtlicher Mängel musste in letzter Instanz der Bundesfinanzhof (BFH) entscheiden.

Entscheidung
Der BFH entschied, dass beide Übertragungsvorgänge der Grunderwerbsteuer unterliegen, weil jeweils ein unmittelbarer Gesellschafterwechsel vorlag. Ein solcher ist auch dann gegeben, wenn ein Gesellschafter der GmbH & Co. KG seine Beteiligung auf seinen Ehegatten überträgt und dieser als Treuhänder fungiert. Wenn sich innerhalb von 5 Jahren der Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft mit Grundstücken zu mindestens 95 % ändert, fällt nach dem Gesetz Grunderwerbsteuer an. Dies war hier der Fall, da zivilrechtlich – was entscheidend war – die Ehefrau alleinige Gesellschafterin wurde. Eine Ehe allein führt nicht zur Verneinung eines grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerbsvorgangs. Vielmehr ist die Ehe nur im Rahmen der Steuervergünstigungen zu berücksichtigen. Hier wird aufgrund der hälftigen Übertragung der Anteile an die Ehefrau daher nur 50 % der Grunderwerbsteuer erhoben. Dies führt im Ergebnis dazu, dass für die Übertragung des Kommanditisten an seine Ehefrau keine Grunderwerbsteuer erhoben wird.

Konsequenz
Durch die Treuhandkonstruktion wurde hier erreicht, dass wirtschaftlich gesehen nicht mehr als 95 % der Anteile an die Ehefrau übertragen wurden, sondern nur 50 %. Dadurch konnte allerdings der grunderwerbsteuerpflichtige Erwerbsvorgang nicht umgangen werden, da die zivilrechtliche Beurteilung entscheidend ist.