Fahrten zum Vermietungsobjekt: Wann es nur die Entfernungspauschale gibt

Fahrten zum vermieteten Objekt sind für den Vermieter steuerlich Werbungskosten. Es stellt sich allerdings die Frage, wie die Fahrten abgerechnet werden können: Mit der Reisekostenpauschale oder nur der Entfernungspauschale?

Hintergrund

Ein Vermieter unternahm in einem Jahr 381 Fahrten zu seinen 2 Immobilien. Dabei führte er Kontrollen durch, kümmerte sich um den Garten, pflanzte und wässerte, fegte rund um das Objekt und streute im Winter. Für seine Fahrten machte er in der Steuererklärung Reisekosten von knapp 1.000 EUR geltend. Das Finanzamt erkannte die Fahrten jedoch nur in Höhe der Entfernungspauschale an.

Entscheidung

Das Finanzgericht setzte für die Fahrten ebenfalls nur die Entfernungspauschale an. Denn die Vermietungsobjekte stellten hier die regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters dar. Wann kann aber eine solche regelmäßige Tätigkeitsstätte bei Vermietungseinkünften angenommen werden?

Zum einen zählt der quantitative Aspekt. Regelmäßige Fahrten zum Objekt, um dort umfangreiche Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Überwachungs- und Pflegetätigkeiten auszuüben, sprechen demnach für eine regelmäßige Tätigkeitsstätte. Wer dagegen nur gelegentlich zur Immobilie fährt und den Rest im heimischen Büro erledigt, ist auf der sicheren Seite.

Zum anderen spielt die qualitative Einordnung der Tätigkeiten eine Rolle. Vermieter, die zu ihren Objekten fahren, um dort ab und zu etwas zu kontrollieren, werden anders beurteilt als solche, die an der Immobilie regelmäßig arbeiten. Bewahrt der Vermieter z. B. im Mietobjekt alle Unterlagen auf, liest dort den Stromzähler ab, rechnet die Nebenkosten ab und erledigt anfallende Reparaturen, liegt der qualitative Schwerpunkt beim Mietobjekt – und die Fahrten können nur mit der Entfernungspauschale abgerechnet werden. Entscheidend ist, wo die Tätigkeiten ausgeübt werden, die die Einkunftsart prägen.

Fahrten zum Vermietungsobjekt: Wann nur die Entfernungspauschale angesetzt werden darf

Fährt ein Vermieter 166 bzw. 215 mal in einem Jahr zu seinen beiden Vermietungsobjekten, um dort z. B. Kontrollen und regelmäßige Arbeiten vorzunehmen, handelt es sich bei beiden Mietobjekten jeweils um eine regelmäßige Tätigkeitsstätte. Die Fahrten können deshalb nur mit der Entfernungspauschale abgerechnet werden.

Die Steuerpflichtigen erzielten u. a. Einkünfte aus der Vermietung von 2 Wohnobjekten. In der Einkommensteuererklärung machten die Steuerpflichtigen Fahrtkosten in Höhe von 3.224 gefahrenen Kilometern pauschal mit 0,30 EUR pro gefahrenem Kilometer = 967,20 EUR für Fahrten zu den beiden Vermietungsobjekten geltend, die sie anteilig als Werbungskosten bei beiden Objekten erklärten. Das Finanzamt hat die Kosten für die Fahrten zu den beiden Vermietungsobjekten nur mit der Entfernungspauschale berücksichtigt.

Entscheidung

Das Finanzgericht folgte der Einschätzung des Finanzamts.

Der Ort der regelmäßigen Tätigkeitsstätte ist für jedes einzelne Mietobjekt gesondert zu bestimmen. Das Finanzgericht geht auf der Grundlage der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur regelmäßigen Arbeitsstätte bei Arbeitnehmern davon aus, dass eine regelmäßige Tätigkeitsstätte am Vermietungsobjekt nur angenommen werden kann, wenn sich am Vermietungsobjekt im Wege einer Gesamtwürdigung der Umstände des Einzelfalls der quantitative und qualitative Mittelpunkt der gesamten – auf dieses Objekt bezogenen – auf die Einkünfteerzielung gerichteten Tätigkeit des Steuerpflichtigen befindet.

Gegen eine Einordnung des Vermietungsobjekts als regelmäßige Tätigkeitsstätte spreche insbesondere, wenn dieses nur gelegentlich aufgesucht wird. Regelmäßige Fahrten zum Vermietungsobjekt zur Vornahme umfangreicher Verwaltungs-, Instandhaltungs-, Überwachungs- und Pflegetätigkeiten sprechen für eine insoweit regelmäßige Tätigkeitsstätte.