Wohnungseigentumsrecht: Erwerber haftet für Sonderumlage

Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet für eine fällig werdende Sonderumlage, auch wenn diese vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Ohne ausdrückliche Regelung ist eine Sonderumlage aber erst fällig, wenn diese durch den Verwalter abgerufen wird.

Hintergrund

Der Eigentümer wurde am 31.10.2014 ins Grundbuch eingetragen. Am 28.8.2014 hatte die Gemeinschaft in einer Eigentümerversammlung beschlossen, bestimmte dringende Baumaßnahmen ausführen zu lassen. Zur Finanzierung erhob sie eine Sonderumlage von 60.000 EUR. Am 11.12.2014 forderte der Verwalter beim Eigentümer dessen Anteil an der Sonderumlage von 2.400 EUR an. Der Eigentümer meinte jedoch, dass er nicht zur Zahlung verpflichtet war. Denn der Beschluss über die Sonderumlage war vor seinem Eigentumserwerb gefasst worden.

Entscheidung

Die Klage der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Sonderumlage hatte Erfolg. Das Gericht entschied, dass einer Zahlungspflicht nicht im Wege steht, dass die Sonderumlage bereits beschlossen worden war, bevor der Beklagte als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wurde.

Ein Wohnungseigentümer muss die Beitragsvorschüsse leisten, die während seiner Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft aufgrund von wirksam beschlossenen Wirtschaftsplänen oder Sonderumlagen fällig werden. Für Verbindlichkeiten, die noch vor seinem Eigentumserwerb begründet worden und fällig geworden sind, haftet der Erwerber nicht. Dagegen schuldet der Erwerber auch Beitragsleistungen, die noch vor dem Eigentumswechsel beschlossen, aber erst für einen danach liegenden Zeitpunkt fällig gestellt wurden. Dies gilt im vorliegenden Fall auch für die Sonderumlage.

Dass der Erwerber an einem vor dem Eigentumswechsel gefassten Beschluss nicht mitwirken konnte, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Die Bindung des Sonderrechtsnachfolgers eines Wohnungseigentümers an Beschlüsse ist nicht die Ausnahme, sondern die gesetzlich angeordnete Regel. Der Übergang der Beitragspflicht auf den Erwerber führt zu interessengerechten Ergebnissen, da regelmäßig dieser und nicht sein Rechtsvorgänger den Nutzen aus der mit der Sonderumlage finanzierten Baumaßnahme zieht.

Wohnungseigentumsrecht: Bestehende Rauchwarnmelder müssen berücksichtigt werden

Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, Rauchwarnmelder für alle Wohnungseigentümer anzuschaffen und zu warten, ist unzulässig, wenn ein Wohnungseigentümer bereits seit einigen Jahren Rauchwarnmelder betreibt, die den technischen Erfordernissen entsprechen.

Hintergrund
Bauordnungsrechtlich war es geboten, die Eigentumswohnungen bis Ende 2015 mit Rauchwarnmeldern auszustatten. Deswegen hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen, Rauchwarnmelder im Rahmen eines 10-Jahres-Vertrags anzumieten und einer Drittfirma die Funktionsprüfung, Wartung und Dokumentation vertraglich zu überlassen. Die anfallenden Kosten sollten dann jeweils im Rahmen der Jahresabrechnung nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Hiermit war ein Wohnungseigentümer aus verständlichen Gründen nicht einverstanden und hat den Beschluss angefochten. Er hatte nämlich schon vor einigen Jahren Rauchwarnmelder in seiner Wohnung installiert, die auch den technischen Voraussetzungen (DIN 14676) genügen.

Entscheidung
Seine Klage war erfolgreich. Unproblematisch wurde eine entsprechende Beschlusskompetenz der Gemeinschaft noch bejaht. Nach Ansicht des Gerichts widerspricht der Beschluss aber ordnungsmäßiger Verwaltung. Denn völlig unberücksichtigt blieb die Tatsache, dass der Wohnungseigentümer bereits seit einigen Jahren in seinen Räumen technisch ausreichende Rauchwarnmelder betreibt. Ohne Not wird der Wohnungseigentümer mit den Kosten für die Anschaffung und Wartung anderer Rauchwarnmelder belastet, obwohl für seine Wohneinheit kein Bedürfnis dafür besteht. Unstreitig werden Rauchwarnmelder nicht nur zum Schutz des jeweiligen Sondereigentümers, sondern aller Bewohner und Besucher der Wohnanlage eingebaut. Selbstverständlich muss die Verwaltung sicherstellen, dass sämtliche Rauchwarnmelder zuverlässig funktionieren. Diesem Sicherungsinteresse kann aber nicht nur in der Weise genügt werden, dass seitens der Gemeinschaft für sämtliche Wohnungen neue Rauchwarnmelder angeschafft werden und dass die Gemeinschaft dann für diese Geräte einen einheitlichen Wartungsvertrag abschließt. Es wäre auch möglich gewesen, dass der jeweilige Wohnungseigentümer, der bereits Rauchwarnmelder angeschafft hat, der Verwaltung gegenüber nachweist, dass die betreffenden Geräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und dass die Wartung in dem erforderlichen Umfang durchgeführt wird.