Anschaffungskosten, Herstellungskosten oder doch Erhaltungsaufwand? Die steuerliche Einordnung von Maßnahmen an Immobilien ist für Eigentümer, Vermieter und Berater seit jeher eine Herausforderung. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) legt nun einen neuen Entwurf zur Verwaltungsauffassung vor – und der Deutsche Steuerberaterverband (DStV) hat Stellung bezogen.
📄 DStV-Mitteilung vom 18.07.2025 – Stellungnahme S 05/25
📌 BMF-Entwurf zu § 6 Abs. 1 EStG i. V. m. § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG
Hintergrund: Aufwand oder Investition – warum die Unterscheidung so wichtig ist
Bei der Sanierung, Modernisierung oder Renovierung von Immobilien stellt sich regelmäßig die Frage:
Sind die Kosten sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand – oder über Jahre abzuschreibende Herstellungskosten?
Die richtige Zuordnung ist entscheidend für den steuerlichen Gestaltungsspielraum. In der Praxis führt diese Abgrenzung oft zu Unsicherheit – und nicht selten zu Diskussionen mit dem Finanzamt.
Der neue BMF-Entwurf: Strukturierter und näher an der Rechtsprechung
Das BMF hat seine bisherige Verwaltungsauffassung grundlegend überarbeitet und einen Entwurf vorgelegt, der:
- klarer gegliedert ist,
- die aktuelle BFH-Rechtsprechung einbezieht und
- praxisnahe Beispiele enthält.
Der DStV begrüßt diesen Schritt ausdrücklich. Die neue Struktur und verständlichen Formulierungen erleichtern die Einordnung erheblich – auch für kleine Vermieter oder private Eigentümer ohne steuerliches Fachwissen.
Kritikpunkte des DStV: Nachbesserungen erwünscht
Trotz Lob sieht der DStV an einigen Stellen Korrekturpotenzial:
1. Sehr hoher Ausstattungsstandard – nicht zu weit definieren
Im Entwurf wird ein besonders hoher Ausstattungsstandard als Kriterium für Herstellungskosten genannt. Der DStV fordert hier:
- Diese Schwelle nur bei echten Luxusmaßnahmen anzusetzen.
- Der Austausch zeitgemäßer Technik (z. B. moderne Heizungen oder Smart-Home-Systeme) darf nicht automatisch zur Investition führen.
👉 Die Bewertung dürfe nicht dazu führen, dass moderne, aber marktübliche Verbesserungen steuerlich benachteiligt werden.
2. Bürokratieabbau bei Nachweisen
In der Praxis verlangen Finanzämter häufig:
- detaillierte Aufschlüsselungen, wenn Kosten gemischt auftreten (z. B. Kombination aus Erhaltungs- und Herstellungskosten),
- exakte Flächenzuweisungen, wenn Gebäudeteile unterschiedlich genutzt werden.
Gerade für kleinere Vermieter und Privatpersonen ist das oft nicht leistbar. Der DStV fordert deshalb klare Vereinfachungsregelungen, um die bürokratische Belastung zu reduzieren.
Fazit: Wichtiger Impuls mit Luft nach oben
Mit dem neuen Entwurf unternimmt das BMF einen wichtigen Schritt zur Vereinheitlichung und Verständlichkeit der steuerlichen Abgrenzung von Aufwand und Investition. Der DStV lobt diese Richtung – mahnt jedoch an, dass Praxisnähe und Verhältnismäßigkeit gewahrt bleiben müssen.
📌 Für Berater:innen und Immobilieneigentümer lohnt sich ein genauer Blick auf den Entwurf – auch zur Vorbereitung auf künftige Diskussionen mit der Finanzverwaltung.