Wie lässt sich die Bebauungs- und Vermietungsabsicht feststellen?

Aufwendungen für ein unbebautes Grundstück können als vorab entstandene Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sein. Voraussetzung ist allerdings, dass ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer beabsichtigten Bebauung und anschließender Vermietung des Gebäudes besteht. Wird Eigenkapital für ein Bauvorhaben angespart, kann die spätere Mittelverwendung rückwirkend berücksichtigt werden.

Hintergrund

A erwarb im Juni 2003 ein unbebautes Grundstück, auf dem er innerhalb von 2 ½ Jahren ein Verwaltungsgebäude erreichten wollte. Den Kaufpreis finanzierte er durch ein Darlehen mit einer Laufzeit von 10 Jahren, das er zum Ablauf der Laufzeit vollständig zurückzahlte. Daneben sammelte er bis Februar 2013 ein Guthaben von 300.000 EUR an.

Zwei von Architekten erstellte Vorschläge für die Errichtung eines Büro- und Geschäftshauses wurden aus Kostengründen nicht umgesetzt. In 2008 ließ A, wie im Kaufvertrag vereinbart, eine Grenzmauer errichten. Im Juli 2012 beantragte er eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Wohn- und Geschäftshauses, die im Dezember 2012 erteilt wurde. Seit Mitte 2014 ist das Gebäude fertiggestellt und teilweise vermietet.

Die von A geltend gemachten grundstücksbezogenen Aufwendungen, insbesondere die Darlehenszinsen, berücksichtigte das Finanzamt nicht als vorab entstandene Werbungskosten. Das Finanzgericht wies die Klage ab.

Entscheidung

Der Bundesfinanzhof hob dagegen das Finanzgerichtsurteil auf.

Die Begründung: Aufwendungen für ein unbebautes Grundstück sind als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer beabsichtigten Bebauung und anschließender Vermietung des Gebäudes besteht. Die Bebauungs- und Vermietungsabsicht kann nicht unterstellt werden, sondern muss aus äußeren Umständen erkennbar und in ein konkretes Stadium getreten sein.

Auf die Bebauungs- und Vermietungsabsicht als innere Tatsachen kann nur anhand von äußeren Umständen geschlossen werden. Dazu ist die Gesamtwürdigung der Umstände erforderlich. Dabei spielt u. a. das spätere Verhalten des Steuerpflichtigen eine Rolle. Auch der zeitliche Zusammenhang zwischen Grundstückserwerb, Bebauung und Vermietung kann auf einen wirtschaftlichen Zusammenhang von Aufwendungen und künftigen Einnahmen hinweisen. Ebenso sprechen Bemühungen, das erforderliche Eigenkapital anzusparen, für die Bebauungsabsicht. Die spätere Verwendung der Mittel ist zu berücksichtigen. Die Beauftragung eines Architekten spricht ebenfalls für die Bebauungsabsicht. Dabei kann es sich auch um unverbindliche Vorbereitungshandlungen handeln.

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs hat das Finanzgericht jedoch diese Gesichtspunkte nicht ausreichend abgewogen. Insbesondere hatte das Finanzgericht nicht beachtet, dass A sich im Kaufvertrag zur Bebauung verpflichtet hatte und er mit der Bebauung erst nach Bezahlung des Grundstückskaufs und Ansparung ausreichender Eigenmittel beginnen wollte und er diese Ziele innerhalb von knapp 10 Jahren erreicht hatte. Darüber hinaus lagen keine Anhaltspunkte für eine Veräußerung vor. Die tatsächliche Bebauung wirkt als Indiz zurück.