Warum interne Darlehen bei vermögensverwaltenden Personengesellschaften zum steuerlichen Bumerang werden können
Immobilien in Gesellschaftsform: Flexibel, aber nicht ohne Risiko
Große Immobilienprojekte werden häufig nicht im Privatvermögen gehalten, sondern über speziell gegründete Gesellschaften – etwa GmbH & Co. KGs – erworben und verwaltet. Das schafft Flexibilität beim Verkauf, schützt die Privatsphäre der Eigentümer und kann haftungsrechtlich von Vorteil sein.
Doch Vorsicht: Wird eine vermögensverwaltende Personengesellschaft genutzt, lauert eine steuerliche Stolperfalle, wie der Bundesfinanzhof (BFH) in einem aktuellen Urteil zeigt (BFH vom 27.11.2024, I R 19/21). Im Fokus steht die steuerliche Behandlung von Zinszahlungen innerhalb der Gesellschaft.
Der Fall: Zinsen ohne Werbungskostenabzug
Im Streitfall war die A-GmbH & Co. KG Eigentümerin eines inländischen Mietobjekts. Alleinige Kommanditistin war eine in Russland lebende Gesellschafterin, die der Gesellschaft auch ein Darlehen zur Immobilienfinanzierung gewährte. Die erzielten Mieteinnahmen wurden dem deutschen Steuerrecht unterworfen.
Das Finanzamt verweigerte jedoch den Werbungskostenabzug für die gezahlten Darlehenszinsen. Der BFH bestätigte diese Entscheidung – mit weitreichenden Folgen für vergleichbare Gestaltungen.
Hintergrund: Unterschied zwischen gewerblich und vermögensverwaltend
Steuerlich wird bei Personengesellschaften klar zwischen gewerblichen Mitunternehmerschaften und vermögensverwaltenden Gesellschaften unterschieden:
- Bei gewerblichen Gesellschaften (z. B. durch gewerbliche Prägung über eine Komplementär-GmbH) sind Verträge zwischen Gesellschaft und Gesellschafter steuerlich grundsätzlich anerkennungsfähig – etwa für Zinsen oder Mieten.
- Bei rein vermögensverwaltenden Gesellschaften hingegen fehlt diese Anerkennung, wenn es an einer echten Trennung zwischen Gesellschaft und Gesellschafter fehlt. Die Gesellschaft wird steuerlich als Bruchteilsgemeinschaft behandelt (§ 39 Abs. 2 Nr. 2 AO).
Im Ergebnis: Es fehlt die steuerlich erforderliche Personenverschiedenheit zwischen Gläubiger und Schuldner. Zinszahlungen an Gesellschafter sind dann steuerlich unbeachtlich – weder als Werbungskosten abziehbar noch als Kapitaleinnahmen zu versteuern.
Warum die Prägung nicht griff
Obwohl es sich um eine GmbH & Co. KG handelte, war die Gesellschaft nicht gewerblich geprägt. Warum?
Die Kommanditistin hatte sich ebenfalls zur Geschäftsführung ermächtigt. Damit lag keine ausschließlich durch die GmbH geführte Komplementärfunktion vor – ein zentrales Kriterium für die gewerbliche Prägung nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG. Es blieb somit bei der vermögensverwaltenden Einordnung.
Steuerliche Konsequenz: Zinsen ins Leere gelaufen
Weil die Kommanditistin zugleich alleinige Darlehensgeberin war, bestand steuerlich keine Trennung zwischen Gläubigerin und Schuldnerin. Das Darlehensverhältnis „verschmilzt“ in der steuerlichen Betrachtung – Fachbegriff: Konfusion. Die Zinszahlungen waren daher weder als Werbungskosten abzugsfähig noch als Einnahmen steuerpflichtig.
Gestaltungstipp: GmbH statt vermögensverwaltender KG
Im konkreten Fall hätte sich das steuerliche Problem durch eine einfache Umstrukturierung vermeiden lassen:
Wäre das Mietobjekt nicht von einer vermögensverwaltenden KG, sondern direkt von einer GmbH erworben worden, hätte die Gesellschafterin ihr Darlehen steuerlich wirksam einbringen können.
Voraussetzung: Das Darlehen hätte zu fremdüblichen Konditionen (Zins, Besicherung, Laufzeit) erfolgen müssen. Dann wären die Zinsen als Betriebsausgaben der GmbH abzugsfähig gewesen – und gleichzeitig bei der Gesellschafterin als Kapitaleinkünfte zu versteuern.
Fazit: Augen auf bei der Strukturwahl!
Für Investoren, Berater und Gestalter gilt: Die gewählte Rechtsform entscheidet maßgeblich über steuerliche Gestaltungsspielräume. Wer mit der vermögensverwaltenden GmbH & Co. KG arbeitet, muss sich bewusst sein, dass interne Verträge mit Gesellschaftern steuerlich ins Leere laufen können – vor allem bei Darlehen oder Mietverträgen.
Eine genaue Prüfung der Gesellschaftsstruktur und eine saubere Trennung von Eigentümer- und Gesellschaftsebene sind entscheidend, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.
📌 Tipp für die Praxis:
Vor der Anschaffung vermieteter Immobilien über eine Personen- oder Kapitalgesellschaft sollte stets geklärt werden, ob eine gewerbliche Prägung vorliegt – oder ob aus steuerlicher Sicht eine GmbH die bessere Wahl ist.
Haben Sie Fragen zu Ihrer optimalen Immobilienstruktur?
Wir beraten Sie gerne – steuerlich fundiert und praxisnah.