Erbschaftsteuer-Hinweise (ErbStH)
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H B 186.1 ErbStH
Zu § 186 BewG
Betriebsaufspaltung
U vermietet als Eigentümer ein Geschäftsgrundstück an die U-GmbH zur Ausübung ihrer gewerblichen Tätigkeit (tatsächliche Miete 20 EUR/m2 Nutzfläche). U ist Alleingesellschafter der U-GmbH. Auf Grund der personellen und sachlichen Verflechtung liegt eine Betriebsaufspaltung vor. Am 15.1.2011 stirbt U, Erbe ist S. Die übliche Miete beträgt 14 EUR/m2.
Da die zwischen Besitz- und Betriebsunternehmen vereinbarte Miete um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweicht (Abweichung rd. 43 %), ist die übliche Miete nach § 186 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BewG zum Bewertungsstichtag anzusetzen.
Gestaffelte Mietänderung
V vermietete als Eigentümer ab dem 1.6.2009 langfristig ein Laborgebäude mit einer Nutzfläche von 120 m2. Die vereinbarte monatliche Nettokaltmiete betrug 800 EUR. Zum jeweils 1.6. eines Jahres sieht der Mietvertrag eine Steigerung der vereinbarten Nettokaltmiete in Höhe von 0,20 EUR je m2 Wohnfläche vor. Am 31.1.2011 verstarb V.
Das vereinbarte Entgelt zum Bewertungsstichtag am 31.1.2011 ermittelt sich wie folgt:
| Vereinbarte monatliche Miete (800 EUR × 12) | 9 600 EUR |
| Mietsteigerung zum 1.6.2010 (0,20 EUR × 120 m2 × 12) | + 288 EUR |
| Entgelt nach § 186 Absatz 1 BewG | 9 888 EUR |
Mehrstöckige Mietverhältnisse
A (Eigentümer) hat an B (Hauptmieter/Untervermieter) langfristig ein Gewerbegrundstück vermietet. B ging mit Zustimmung des A ein Untermietverhältnis mit C (Untermieter) ein. Die Miete aus dem Untermietvertrag ist höher als die zwischen Eigentümer und Hauptmieter vereinbarte. Sie betrug im Bewertungsstichtag monatlich 7 200 EUR (zuzüglich der USt). Die Miete aus dem Hauptmietvertrag belief sich auf 3 400 EUR monatlich. Ausweislich eines Nachtrags zum Hauptmietvertrag steht dem Eigentümer die Hälfte aus dem Untervermietungsgewinn zu. Der Rohertrag im Sinne des § 186 BewG ist wie folgt zu berechnen:
| Mietzins des Untermieters | 7 200 EUR |
| Mietzins des Hauptmieters | ./. 3 400 EUR |
| Überschuss aus Weitervermietung | 3 800 EUR |
| Davon 50 % | 1 900 EUR |
| Miete aus dem Hauptmietvertrag | 3 400 EUR |
| 50 % aus dem Überschuss der Weitervermietung | + 1 900 EUR |
| Mietertrag des Eigentümers im Monat | 5 300 EUR |
| Entgelt (5 300 EUR × 12 =) | 63 600 EUR |
Mietvorauszahlungen
V vermietet als Eigentümer langfristig ein Geschäftsgrundstück.
Zwecks Finanzierung notwendiger Modernisierungsmaßnahmen vereinbaren die Vertragsparteien neben der Zahlung der monatlichen Miete in Höhe von 2 000 EUR für den Zeitraum von 5 Jahren (60 Monaten) ab dem 1.2.2011 zusätzlich eine Vorauszahlung auf die erhöhte Miete. Diese beträgt nach Ablauf des Vorauszahlungszeitraums ( 1.2.2015) 2 500 EUR. Am 1.3.2011 verschenkt V dieses Grundstück.
Das vereinbarte Entgelt zum Bewertungsstichtag am 1.3.2011 ermittelt sich wie folgt:
| Vereinbarte monatliche Miete (2 000 EUR × 12 =) | 24 000 EUR |
| Vereinbarte Mietvorauszahlung (30 000 EUR : 60 × 12 =) | + 6 000 EUR |
| Entgelt nach § 186 Absatz 1 BewG | 30 000 EUR |
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