Immobilienübertragung · Nießbrauch · Schenkungsteuer
Nießbrauch Immobilie: Steuern bei Schenkung, Miete und Rente richtig gestalten
Eine Immobilie mit Nießbrauch zu übertragen, ist ein bewährtes Mittel der vorweggenommenen Erbfolge. Eltern können Haus oder Wohnung frühzeitig auf Kinder übertragen und trotzdem weiter darin wohnen oder Mieteinnahmen behalten. Steuerlich kommt es jedoch auf die genaue Gestaltung an: Entscheidend sind Einkommensteuer, Schenkungsteuer, AfA, Kapitalwert des Nießbrauchs und die tatsächliche Durchführung des Vertrags.
Rechtsstand: 03.07.2026
Sie planen eine Immobilienübertragung? Lassen Sie vor dem Notartermin prüfen, ob Nießbrauch, Wohnrecht oder Rentenzahlung steuerlich günstiger ist.
Nießbrauch Immobilie: Das Wichtigste in Kürze
- Vorbehaltsnießbrauch: Die Immobilie wird übertragen, aber der bisherige Eigentümer behält Nutzung oder Mieteinnahmen.
- Einkommensteuer: Bei Vermietung versteuert regelmäßig der Nießbraucher die Mieten, wenn er die Vermieterstellung tatsächlich ausübt.
- AfA: Beim Vorbehaltsnießbrauch kann der Übergeber die Gebäudeabschreibung grundsätzlich fortführen.
- Schenkungsteuer: Der Kapitalwert des Nießbrauchs kann den steuerpflichtigen Erwerb mindern.
- Rente: Bei privaten Immobilien sind Versorgungsleistungen aus Neuverträgen seit 2008 regelmäßig nicht mehr als Sonderausgaben begünstigt.
Steuer-Tipp
Der Vorbehaltsnießbrauch ist häufig die passende Gestaltung, wenn Eltern eine Immobilie übertragen möchten, aber weiterhin auf Mieteinnahmen oder den eigenen Wohnvorteil angewiesen sind.
Infografik: So funktioniert der Vorbehaltsnießbrauch
Was bedeutet Nießbrauch bei einer Immobilie?
Der Nießbrauch ist ein umfassendes Nutzungsrecht. Bei einer Immobilie darf der Nießbraucher die Immobilie selbst nutzen oder vermieten und die Mieten behalten. Eigentümer ist dagegen eine andere Person.
Bei Grundstücken wird der Nießbrauch regelmäßig im Grundbuch eingetragen. Dadurch ist das Recht rechtlich deutlich stärker abgesichert als eine bloße private Vereinbarung.
Achtung: Nießbrauch ist nicht dasselbe wie Wohnrecht
Ein Wohnrecht berechtigt regelmäßig nur zur eigenen Nutzung. Ein Nießbrauch kann weiter gehen und auch die Vermietung sowie den Bezug der Mieteinnahmen umfassen.
Wer versteuert die Mieteinnahmen bei Nießbrauch?
Mieteinnahmen aus Immobilien gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei Nießbrauch wird steuerlich geprüft, wem die Einkünfte zuzurechnen sind. Entscheidend ist nicht nur der Grundbucheintrag, sondern wer tatsächlich als Vermieter auftritt.
Mieteinnahmen werden regelmäßig dem Nießbraucher zugerechnet, wenn:
- er die Mietverträge abschließt oder übernimmt,
- die Mieten auf sein Konto fließen,
- er die Immobilie verwaltet,
- er die vereinbarten Kosten trägt und
- die Vereinbarung tatsächlich durchgeführt wird.
Welche Kosten kann der Nießbraucher absetzen?
| Kostenart | Steuerliche Behandlung |
|---|---|
| Laufende Reparaturen | Werbungskosten, wenn der Nießbraucher sie trägt |
| Grundsteuer, Versicherung, Hausgeld | abziehbar bei Vermietungsbezug |
| Darlehenszinsen | abziehbar bei wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Vermietung |
| Gebäude-AfA | beim Vorbehaltsnießbraucher grundsätzlich fortführbar |
Welche Nießbrauch-Arten gibt es?
Vorbehaltsnießbrauch
Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der bisherige Eigentümer die Immobilie auf eine andere Person, behält sich aber das Nutzungsrecht vor. Das ist der typische Fall bei der Übertragung von Immobilien auf Kinder.
- Die Eltern bleiben wirtschaftlich abgesichert.
- Die Mieten werden häufig weiterhin bei den Eltern versteuert.
- Die AfA kann grundsätzlich fortgeführt werden.
- Das Kind wird Eigentümer, erhält die volle wirtschaftliche Nutzung aber erst später.
Zuwendungsnießbrauch
Beim Zuwendungsnießbrauch bleibt der Eigentümer Eigentümer, räumt aber einer anderen Person das Nutzungsrecht ein. Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch erzielt der Nießbraucher zwar regelmäßig die Mieteinkünfte, kann aber die Gebäude-AfA meist nicht geltend machen, wenn er keine eigenen Anschaffungs- oder Herstellungskosten getragen hat.
Vermächtnisnießbrauch
Ein Vermächtnisnießbrauch entsteht durch Testament oder Erbvertrag. Der Erbe muss einer anderen Person ein Nießbrauchsrecht einräumen. Steuerlich kommt es auch hier darauf an, wer die Vermietung tatsächlich ausübt.
Wie mindert Nießbrauch die Schenkungsteuer?
Wird eine Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt verschenkt, kann der Kapitalwert des Nießbrauchs den steuerpflichtigen Erwerb mindern. Das macht den Nießbrauch schenkungsteuerlich besonders interessant.
Jahreswert des Nießbrauchs × amtlicher Vervielfältiger = Kapitalwert des Nießbrauchs
Der Jahreswert ist bei vermieteten Immobilien regelmäßig der nachhaltig erzielbare Reinertrag. Bei Eigennutzung kann der Wert der ersparten Miete relevant sein. Der Vervielfältiger richtet sich nach Alter, Geschlecht und Bewertungsstichtag.
| Berechnungsschritt | Beispielhafte Wirkung |
|---|---|
| Steuerlicher Immobilienwert | Ausgangspunkt der Schenkungsteuer |
| minus Kapitalwert Nießbrauch | mindert den steuerpflichtigen Erwerb |
| minus persönlicher Freibetrag | bei Kindern 400.000 € je Elternteil |
| verbleibender Erwerb | Bemessungsgrundlage für die Schenkungsteuer |
Steuer-Tipp
Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 € je Elternteil. Für Ehegatten und Lebenspartner beträgt der Freibetrag 500.000 €. Frühere Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren müssen zusammengerechnet werden.
Achtung: Bewertungsstichtag prüfen
Die Vervielfältiger ändern sich. Verwenden Sie keine alten Beispielrechnungen ungeprüft. Für Bewertungsstichtage ab dem 01.01.2026 gelten die aktuellen BMF-Vervielfältiger.
Immobilie gegen Rente übertragen: Ist das steuerlich sinnvoll?
Eine Immobilie kann auch gegen wiederkehrende Zahlungen übertragen werden. Bei privaten Immobilien sind solche Versorgungsleistungen bei Neuverträgen seit 2008 aber regelmäßig nicht mehr als Sonderausgaben begünstigt.
Begünstigt sind nach § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG vor allem bestimmte betriebliche Übertragungen, etwa Betriebe, Teilbetriebe, Mitunternehmeranteile oder bestimmte GmbH-Anteile. Bei Privatimmobilien kann die Übertragung gegen Rente dagegen ganz oder teilweise als entgeltlicher Vorgang behandelt werden.
Mögliche steuerliche Folgen bei Privatimmobilien
- kein Sonderausgabenabzug nach § 10 Abs. 1a Nr. 2 EStG,
- mögliche Anschaffungskosten beim Übernehmer,
- möglicher Zinsanteil bei Vermietung,
- mögliche Anwendung von § 23 EStG beim Übergeber, wenn die Zehnjahresfrist noch läuft.
Nießbrauch oder Rentenzahlung: Was ist besser?
| Kriterium | Vorbehaltsnießbrauch | Rentenzahlung |
|---|---|---|
| Altersversorgung | Mieten oder Wohnvorteil bleiben erhalten | feste Zahlung durch Übernehmer |
| Verwaltungsaufwand | bleibt häufig beim Nießbraucher | liegt eher beim neuen Eigentümer |
| Einkommensteuer | bei Vermietung oft klare Zurechnung beim Nießbraucher | bei Privatimmobilien seit 2008 häufig nicht sonderausgabenbegünstigt |
| Schenkungsteuer | Kapitalwert kann Erwerb mindern | Kapitalwert der Verpflichtung gesondert zu prüfen |
| Leerstandsrisiko | trifft wirtschaftlich den Nießbraucher | trifft häufig den Übernehmer |
Checkliste: Vor der Immobilienübertragung gegen Nießbrauch
- Immobilienwert und laufende Mieteinnahmen ermitteln.
- Nießbrauch, Wohnrecht und Rentenzahlung vergleichen.
- Jahreswert des Nießbrauchs berechnen.
- Aktuellen BMF-Vervielfältiger zum Bewertungsstichtag anwenden.
- Freibeträge und frühere Schenkungen prüfen.
- Regelungen zu Instandhaltung, Reparaturen und Darlehen aufnehmen.
- Mietverträge, Konten und Zahlungswege anpassen.
- Pflichtteilsergänzung und Familienausgleich prüfen.
- Vertrag vor Beurkundung steuerlich prüfen lassen.
Häufige Fragen zum Nießbrauch an Immobilien
Wer zahlt Steuern bei Nießbrauch?
Bei vermieteten Immobilien zahlt regelmäßig derjenige Einkommensteuer, dem die Mieteinkünfte steuerlich zuzurechnen sind. Beim Vorbehaltsnießbrauch ist das häufig der bisherige Eigentümer.
Kann der Nießbraucher die AfA absetzen?
Beim Vorbehaltsnießbrauch kann der bisherige Eigentümer die Gebäude-AfA grundsätzlich fortführen. Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch fehlt dem Nießbraucher dagegen regelmäßig die AfA-Berechtigung.
Wie wirkt sich Nießbrauch auf die Schenkungsteuer aus?
Der Kapitalwert des Nießbrauchs kann den steuerpflichtigen Erwerb mindern. Er wird aus Jahreswert und amtlichem Vervielfältiger berechnet.
Wie hoch ist der Freibetrag für Kinder?
Kinder haben bei der Schenkungsteuer einen Freibetrag von 400.000 € je Elternteil. Ehegatten und Lebenspartner haben einen Freibetrag von 500.000 €.
Ist eine Übertragung gegen Rente steuerlich absetzbar?
Bei privaten Immobilien sind Versorgungsleistungen aus Neuverträgen seit 2008 regelmäßig nicht mehr als Sonderausgaben begünstigt. Anders kann es bei begünstigtem Betriebsvermögen sein.
Kann bei der Übertragung Einkommensteuer entstehen?
Ja. Wenn die Übertragung ganz oder teilweise entgeltlich ist, kann ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG entstehen, sofern die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist und keine Eigennutzungs-Ausnahme greift.
Immobilie mit Nießbrauch übertragen? Vertrag vorher prüfen lassen
Die steuerlichen Folgen hängen stark von Vertrag, Nutzung, Zahlungsflüssen und familiärer Situation ab. Eine Prüfung vor dem Notartermin vermeidet teure Fehler.
