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Immobilienübertragung gegen Nießbrauch und Rentenzahlung

Immobilien + Nießbrauchrecht für die Einkommensteuer berechnen.



Immobilienübertragung gegen Nießbrauch und Rentenzahlung

Was bedeutet Nießbrauch bei Immobilien?

Ein Nießbrauch an einer Immobilie bedeutet, dass eine Person (der Nießbraucher) das Recht hat, die Immobilie zu nutzen und aus ihr Nutzungsfrüchte (z.B. Mieteinnahmen) zu ziehen, obwohl sie nicht der Eigentümer der Immobilie ist. Der Eigentümer (der sogenannte "Nackteigentümer") hat zwar formaljuristisch das Eigentum an der Immobilie, ist aber in seinen Nutzungsrechten eingeschränkt, da er dem Nießbraucher das Recht einräumt, die Immobilie zu nutzen.

Der Nießbrauch kann sowohl für einen begrenzten Zeitraum als auch auf Lebenszeit eingerichtet werden. In der Regel wird ein Nießbrauch durch einen notariellen Vertrag festgelegt und ins Grundbuch eingetragen. Der Nießbrauch kann für verschiedene Zwecke eingerichtet werden, wie z.B. für die Absicherung des Unterhalts des Nießbrauchers oder für die Übertragung des Eigentums an eine Immobilie bei gleichzeitigem Nießbrauchrecht.

  • Nießbrauch: Ein Nießbrauch ist ein dingliches Recht, das dem Berechtigten (Nießbraucher) erlaubt, eine Sache (hier eine Immobilie) zu nutzen und die Nutzungen (z.B. Mieteinnahmen) daraus zu ziehen.
  • Zuwendungsnießbrauch: Hierbei wird das Nießbrauchrecht unentgeltlich, meist im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder zur Unterstützung von Familienangehörigen, bestellt.

Während des Bestehens des Nießbrauchs bleibt der Nießbraucher für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie verantwortlich. Der Eigentümer hat jedoch grundsätzlich das Recht, die Immobilie zu verkaufen oder anderweitig zu belasten. Bevor er jedoch eine solche Maßnahme durchführt, muss er den Nießbraucher darüber informieren und ihm die Möglichkeit geben, von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen.


Vorbehaltsnießbrauch (01/22)
»Wie gestalten Sie die Erbfolge mit Übertragung und Vorbehaltsnießbrauch optimal?« (#1020015)
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Durch die geschickte Nutzung von Freibeträgen können Ihre Mandanten bei einer gestaffelten Übertragung ihres Vermögens auf die nächste Generation signifikant Erbschaft- und Schenkungsteuer einsparen. In dieser Infografik lernen Sie den Vorbehaltsnießbrauch als Gestaltungsmittel und seine Vorteile bei der vorweggenommenen Erbfolge kennen.



Zuwendungsnießbrauch (01/22)
»Welche Möglichkeiten bietet der Zuwendungsnießbrauch bei Vermögensübertragung auf Angehörige?« (#1020021)
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Bei der Vermögensübertragung auf Angehörige ist der Zuwendungsnießbrauch eine gute Möglichkeit, weiterhin Eigentümer seines Vermögens zu bleiben, die Erträge und die damit zusammenhängenden Pflichten jedoch schon an den Nachfolger abzugeben. Unsere Infografik gibt Ihnen einen Überblick darüber, was mit dem Zuwendungsnießbrauch als steuerliches Gestaltungsmittel alles möglich ist.



Vermögensübertragung auf Angehörige (06/22)
»Wie können Sie Ihre Angehörigen beschenken und dabei Steuern sparen?« (#1052330)
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Bei Vermögensübertragungen auf nahe Angehörige gibt es nicht nur mit Blick auf die Schenkungsteuer, sondern auch einkommensteuerlich eine Menge zu beachten. Ihre Mandanten, die eine solche Übertragung planen, erfahren in unserer Infografik, welche steuerlichen Vorteile Sie dabei nutzen können, und erhalten wichtige Informationen zur vorweggenommenen Erbfolge gegen Versorgungsleistungen.


Hier finden Sie Antworten auf häufig gestellte Fragen zum Themenkomplex Vererben und Verschenken wie zum Beispiel:

  • Wie gestalte ich die Erbfolge mit Übertragung und Vorbehaltsnießbrauch optimal?
  • Welche Möglichkeiten bietet der Zuwendungsnießbrauch bei Vermögensübertragung auf Angehörige?
  • Wie kann ich meine Angehörigen beschenken und dabei Steuern sparen?
  • Was kommt steuerlich auf mich zu, wenn ich ein Familienheim erbe oder geschenkt bekomme?
  • Wie gestalten Sie die Unternehmensnachfolge schenkungsteuerlich am günstigsten?
  • U.v.m.

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Top Nießbrauch von Immobilien


Wert des Nießbrauchs von Immobilien berechnen

Kapitalwert von Nießbrauch berechnen mit Lebenserwartung & Jahreswert mit Beispiel und Bewertung: Bei der Übertragung von Vermögen (Immobilien, Häusern, Unternehmen) behält sich der Schenkende häufig ein Nießbrauch zurück. Dies nennt man Vorbehaltsnießbrauch und hat den Vorteil, dass der Kapitalwert als Nachlassverbindlichkeit von der Schenkungssteuer abgezogen werden kann. Es stellt sich jedoch die Frage, wie hoch der Nießbrauch ist und wie der Nießbrauch zu bewerten ist.

Berechnen Sie jertzt schnell und einfach den Nießbrauchswert für eine lebenslängliche Nutzung bzw. Leistung:

Nießbrauch Immobilien Rechner

 


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Der Kapitalwert des Nießbrauchs berechnet sich dabei durch einen Jahreswert und einen Multiplikator. Der Jahreswert ist in der Regel die Jahresmiete (bei Häusern & Immobilien) bzw. der Jahresgewinn bei Unternehmen (GmbH bzw. GmbH & Co. KG). Der Multiplikator hängt in der Regel von der Laufzeit des Nießbrauchs ab. Da der Nießbrauch in den meisten Fällen lebenlang gewährt wird, ist hierzu die statistsiche Lebenserwartung des Nießbrauchsgebers zu ermitteln. Zu beachten ist jedoch, dass Jahreswert nach § 16 BewG max. 1 ./. 18,6 des Werts des übertragenen Vermögens betragen darf.


Formel für die Bewertung vom Nießbrauch:
Kapitalwert vom Nießbrauch = Jahreswert x Kapitalwert-Multiplikator
Jahreswert = Miete, Zinsen, Renditen usw.
Kapitalwert-Multiplikator = abgezinste restliche zu erwartende Lebensdauer des Nießbrauchers

Beispiel Berechnung, wie der Kapitalisierungsfaktor beim Nießbrauch ermittelt wird.


Beispiel: Berechnung Kapitalwert eines Nießbrauchs ab 2021

Der Vater V wendet dem Sohn S am 1.1.2021 den lebenslangen Nießbrauch an einem Mietwohngrundstück zu. Der Sohn S ist 27 Jahre alt und der Grundbesitzwert ist i. H. v. 600.000 EUR festgestellt worden. Der tatsächliche Jahreswert für den Nießbrauch beträgt 35.000 EUR.
Der Kapitalwert für das Nießbrauchsrecht berechnet sich in 3 Schritten:
1. Ermittlung des Jahreswerts:
Der Jahreswert beträgt unter Berücksichtigung der Begrenzung nach § 16 BewG 32.258 EUR (600.000 EUR ./. 18,6). Der tatsächliche Jahreswert i. H. v. 35.000 EUR überschreitet den Maximalwert und findet somit keine Anwendung.
2. Ermittlung des Vervielfältigers:
Aufgrund des Alters von 27 Jahren ergibt sich ein Vervielfältiger von 17,544.
3. Berechnung des Kapitalwerts für das Nießbrauchsrecht:
Jahreswert 32.258 EUR × Vervielfältiger 17,544 = Kapitalwert für das Nießbrauchsrecht i. H. v. 565.935 EUR.


Tipp: Zusätzliche Immobilien-Rente ohne auszuziehen bzw. auf Mieteinnahmen zu verzichten. Der Verkauf unter Vorbehaltsnießbrauch und Rentenzahlung ist eine attraktive Möglichkeit die eigene Immobilie weiterhin noch selbst nutzen und zusätzlich eine lebenlange Rente zu erhalten.



Top Nießbrauch von Immobilien


1 Einführung

Rund die Hälfte ihres Vermögens haben die Deutschen in Grundbesitz angelegt; viele planen, in die eigenen vier Wände zu ziehen oder sich aus Renditeaspekten eine Mietimmobilie zuzulegen. Sofern Familien bereits über Grundbesitz verfügen, denken sie oftmals darüber nach, Immobilien an Kinder oder Enkel abzutreten, ohne auf die bisherigen Einnahmen zu verzichten: Dieser Spagat gelingt über den sogenannten Nießbrauch. Auch wenn Tochter oder Sohn faktisch noch nicht an den Mieterträgen partizipieren, sorgt der endgültig erfolgte Besitzerwechsel im Grundbuch für gesicherte Verhältnisse. Dabei müssen die Ex-Besitzer noch nicht einmal Abstriche am vorherigen Lebensstandard machen. Denn die Übergabe gegen Nießbrauch sichert – je nach Gestaltung – eine unveränderte Einkommenslage bis zum Tod und sorgt für einen zusätzlichen Minderungsposten für die Erbschaftsteuer.


Auch die anschließende familieninterne Berechnung der Einkommensteuer von Eltern und Kindern ergibt in der Summe oft deutliche Ersparnisse – und dies für einen langen Zeitraum. Ein bedeutender Aspekt beim Grundbesitz ist die steuerliche Behandlung. Im Umgang mit dem Finanzamt ist so einiges zu beachten, von den Angaben in der Einkommensteuererklärung, den Auswirkungen auf die Erbschaft- und Schenkungsteuer bis hin zu diversen Sonderaspekten.

Nachfolgend erläutere ich Ihnen die steuerliche Behandlung der verschiedenen Formen des Nießbrauchs und der Möglichkeit einer Hausübertragung unter Verwandten gegen Rentenzahlung.

Hinweis: Die Übergabe gegen Rente ist steuerlich seit 2008 nicht mehr attraktiv! Abgesehen von der Steuer kann der Verkauf unter Vorbehaltsnießbrauch und Rentenzahlung eine attraktive Möglichkeit für Rentner darstellen, die Ihre Immobilie weiterhin noch selbst nutzen und Ihre Rente aufbessern möchten. Wenn Sie ein kostenloses Angebot haben möchten, dann schreiben Sie mir bitte eine E-Mail an: Nießbrauch@steuerschroeder.de.

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2 Grundsätze zu Mieteinkünften

Die allgemeinen Grundregeln der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung ist auch beim Nießbrauch oder der Hausübergabe gegen Rentenzahlung zu beachten. Daher zunächst ein paar wichtige Grundregeln. Die Vermietung des eigenen Grundbesitzes ist keine gewerbliche Tätigkeit, selbst bei Wohnblocks oder Bürohäusern. Vorteil: Die Einkünfte unterliegen nicht der Gewerbesteuer, es besteht keine Buchführungspflicht, und ein Verkaufserlös ist nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei.

Der Privatbereich endet aber, wenn die Immobilie für die eigene Firma, Kanzlei oder Praxis genutzt wird. Dann gehört das Haus insoweit zum Betriebsvermögen, und Sie erzielen entweder Einkünfte aus Gewerbebetrieb oder aus selbständiger Arbeit. Liegen z.B. im Erdgeschoss das eigene Ladenlokal, im ersten Stock vermietete Privaträume und in der zweiten Etage die eigene Wohnung, liegt Betriebs- und Privatvermögen vor. Die Hausaufwendungen sind dann entweder Betriebsausgaben, Werbungskosten oder steuerlich als privat veranlasst irrelevant, Der Preis für das Lokal muss bilanziert werden, und die AfA hierauf fällt in den betrieblichen Bereich.

Der Verkauf einer privaten Immobilie gehört nicht zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, kann aber als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Der Erlös aus betrieblichen Hausteilen muss jedoch stets als Betriebseinnahme deklariert werden, indem er dem bis dahin abgeschriebenen Wert gegenübergestellt wird.

Auf Dauer gesehen muss bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ein positiver Ertrag zu erwarten sein, sonst vermutet das Finanzamt sogenannte Liebhaberei, und Verluste sind nicht absetzbar. Diese Auffassung wird bei Mieteinkünften aber großzügig ausgelegt. So ist hier generell von einem Einnahmeüberschuss auszugehen, sofern eine dauerhafte Vermietung geplant ist – selbst wenn sich die Verhältnisse unerwartet kurzfristig ändern. Bei Zeitverträgen, Vermietung an Angehörige, späterem Verkauf oder Eigennutzung sowie bei Ferienwohnungen prüft das Finanzamt allerdings kritisch. Hier sind Verluste nur absetzbar, wenn auf Dauer gesehen ein Überschuss erzielbar ist.

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten entscheidend für die Höhe der Steuer.

Erhaltene Mieteinnahmen im Jahr

+

Nebenkosten (Umlagen)

bezahlte Werbungskosten im Jahr (inkl. Umlagen und AfA)

=

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (positiv oder negativ)

Zu den Einnahmen zählen einmalige oder laufende Mieten sowie sonstige Vergütungen, die für die Überlassung gezahlt werden. Werbungskosten sind alle Aufwendungen, die wirtschaftlich mit der Vermietung zusammenhängen. Der Vermieter kann sie auch dann geltend machen, wenn vorübergehend keine Einnahmen aus dem Gebäude erzielt werden. Im Einzelnen fallen unter die anfallenden Werbungskosten z.B. die Abschreibungen, Schuldzinsen, Grundsteuer, Reparaturkosten oder auch die umgelegten Kosten.

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3 Behandlung des Nießbrauchs bei der Einkommensteuer

Die steuerliche Behandlung des Nießbrauchs richtet sich nach den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sowie den damit verbundenen Aufwendungen. Der Nießbraucher ist gemäß § 1047 BGB dazu verpflichtet, die privatrechtlichen Lasten zu tragen, die bereits zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs auf der Sache ruhten, wie beispielsweise die Zinsen von Hypothekenforderungen und Grundschulden. Diese Aufwendungen sind bei der Ermittlung des Werts des Nießbrauchsrechts abzuziehen. Der Nießbraucher kann die ihm zustehenden Einnahmen versteuern und die damit verbundenen Aufwendungen steuermindernd geltend machen.

Wird ein Nießbrauchsrecht entgeltlich eingeräumt, so hat der Eigentümer das Entgelt als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Der Nießbraucher zieht in diesem Fall lediglich eine Forderung ein, was steuerlich anders behandelt wird. Abschreibungen auf das Wirtschaftsgut stehen allein dem Eigentümer zu, nicht dem Nutzungsberechtigten.

Die steuerliche Anerkennung des Nießbrauchsverhältnisses ist für die steuerliche Behandlung entscheidend. Bei Nichtanerkennung kann der Nießbrauch auf den Wert begrenzt werden, der steuerlich anerkannt wird.

Zusammenfassend wird der Nießbrauch steuerlich so behandelt, dass der Nießbraucher die Einnahmen aus der Nutzung des Wirtschaftsguts versteuern muss und die damit verbundenen Aufwendungen abziehen kann, während der Eigentümer das Entgelt für die Bestellung des Nießbrauchsrechts als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung versteuern muss.


Neben dem normalen Kauf oder Bau einer Immobilie kann der Besitz auch durch spezielle Verträge – in der Regel unter Angehörigen – vollzogen werden. Damit soll dann oftmals die vorweggenommene Erbfolge geregelt werden, oder die Vereinbarungen erfolgen aus praktischen Gründen – etwa wegen betagter Eltern und zur Steuerersparnis. In Betracht kommen hierbei oftmals der Nießbrauch oder die Vermögensübergabe gegen wiederkehrende Leistungen.

Bei Nießbrauch darf eine dritte Person das Grundstück nutzen, es aber nicht verkaufen. Solche Verträge werden oft innerhalb der Familie abgeschlossen, um beispielsweise die Erbfolge vorzeitig zu regeln. Daher hat ein Nießbrauch Auswirkungen auf die Einkommen- und auf die Schenkungsteuer. Die Finanzverwaltung folgt dieser zivilrechtlichen Auffassung jedoch nicht in allen Fällen. Grundvoraussetzung ist, dass die Erträge aus der Immobilie beim Nießbraucher aufgrund einer gesicherten Rechtsposition zufließen.

Grundsätzlich werden bürgerlich-rechtliche Gestaltungen zwischen nahen Angehörigen steuerrechtlich nur anerkannt, wenn sie klar vereinbart, ernsthaft gewollt und tatsächlich durchgeführt werden. Somit können aus einer Nießbrauchsbestellung zugunsten naher Angehöriger steuerrechtliche Folgerungen nur dann gezogen werden, wenn

  • ein bürgerlich-rechtlich wirksames Nießbrauchsrecht begründet worden ist und
  • die Beteiligten die zwischen ihnen getroffenen Vereinbarungen auch tatsächlich durchführen.

An der tatsächlichen Durchführung fehlt es, wenn äußerlich alles beim Alten bleibt und etwa nur die Erträge an den Nießbraucher abgeführt werden. In jedem Falle scheidet eine Zurechnung von Einkünften für den Nießbraucher aus, wenn die bezogenen Erträge an den Besitzer weitergeleitet werden müssen, ohne dass dieser rechtlich in irgendeiner Weise auf die Verwaltung des Vermögens Einfluss nehmen kann.

Hierbei sind die unterschiedlichen Formen eines Nießbrauchs zu unterscheiden:

Top Nießbrauch von Immobilien


3.1 Zuwendungsnießbrauch

Beim Zuwendungsnießbrauch bestellt der Eigentümer Verwandten oder fremden Dritten ein Nießbrauchsrecht an seinem Besitz. Dabei ist zwischen entgeltlichem und unentgeltlichem Nießbrauch zu unterschieden:

· Dieser Vorgang ist entgeltlich, wenn der Wert des Nießbrauchs und der Wert der Gegenleistung (Immobilie) in etwa gleich sind. Das wird in der Regel der Fall sein, wenn der Nießbrauch unter fremden Dritten abgeschlossen wird.

· Stimmen Nießbrauchswert und Gegenleistung nicht mehr überein, ist der Vorgang teilentgeltlich und wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt.

· Gibt es keine Gegenleistung oder liegt diese unter 10 % des Nießbrauchswerts, ist die Einräumung des Rechts unentgeltlich.

Der häufigste Fall ist der unentgeltliche Nießbrauch zwischen Angehörigen.

  • Der Nießbraucher erzielt Mieteinkünfte und kann Kosten geltend machen. Er kann allerdings keine Abschreibungen ansetzen.
  • Der Eigentümer kann keine Werbungskosten ansetzen. Somit geht die Abschreibung steuerlich verloren.

Wird ein Nießbrauch Dritten entgeltlich eingeräumt, liegt steuerlich eine Grundstücksvermietung des Eigentümers an den Nießbraucher vor.

  • Der Eigentümer erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die er bei Einmalzahlungen auf die Nutzungsdauer verteilen kann. Er darf weiterhin AfA ansetzen.
  • Der Nießbraucher setzt die laufenden Aufwendungen als Werbungskosten ab und kann zusätzlich das Nießbrauchsrecht abschreiben.

Bei teilentgeltlicher Rechtsbestellung erfolgt eine Splittung nach den beiden vorherigen Regeln. Die Kosten sind entsprechend aufzuteilen.

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3.2 Vorbehaltsnießbrauch

Ein Vorbehaltsnießbrauch wird meist bei der vorweggenommenen Erbregelung verwendet. Der Besitzer (oft Eltern) überträgt die Immobilie und behält sich den Nießbrauch vor. Er kann weiterhin in seiner Wohnung bleiben oder unverändert Mieten kassieren. Der neue Eigentümer (das Kind) erwirbt eine Immobilie, die mit einem Nießbrauch belastet ist.

  • Der Vorbehaltsnießbraucher muss die Mieteinnahmen versteuern und kann die Aufwendungen sowie die Gebäude-AfA absetzen.
  • Der neue Eigentümer hat weder Werbungskosten noch Einnahmen. Das ändert sich erst, wenn das Nießbrauchsrecht endet.
  • Vorteil des Vorbehaltsnießbrauchs: Im Gegensatz zum Zuwendungsnießbrauch kann die AfA weiterhin geltend gemacht werden.

Hinweis Schenkungsteuer

Seit 2009 kann der kapitalisierte Wert der Belastung durch den Nießbrauch in voller Höhe vom Wert der Immobilie abgezogen werden und mindert insoweit die Schenkungsteuer (siehe unten).

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3.3 Vermächtnisnießbrauch

Ein Vermächtnisnießbrauch liegt vor, wenn im Erbfall ein Erbe aufgrund einer testamentarischen Verfügung einem Dritten (Vermächtnisnehmer) ein Nießbrauchsrecht einräumen muss. In diesem Fall hat der Erblasser seine Erben verpflichtet, dass eine andere Person die Erträge aus dem geerbten Grundvermögen erhält. Für diesen Vorfall hat die dritte Person – und nicht die Erben – den Mietertrag steuerlich zu erfassen.

  • Der Vermächtnisnießbraucher muss die Mieteinnahmen versteuern und kann die Aufwendungen sowie die Gebäude-AfA absetzen.
  • Der Erbe als neuer Eigentümer hat weder Werbungskosten noch Einnahmen. Das ändert sich erst, wenn das Nießbrauchsrecht endet.

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3.4 Nießbrauch als Sonderbetriebs­vermögen

Handelt es sich beim Nießbrauch um Sonderbetriebsvermögen bei der Personengesellschaft, sind die Wirtschaftsgüter des Sonderbetriebsvermögens bei der Bewertung des Betriebsvermögens mit ihrem gemeinen Wert anzusetzen und für das Nießbrauchsrecht wird ein Kapitalwert nach dem Bewertungsgesetz ermittelt. Da der Nießbraucher Mitunternehmer der Personengesellschaft ist, handelt es sich bei dem Nießbrauchsrecht um einen Anteil an einer Personengesellschaft und folglich gehört das Nießbrauchsrecht bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen zum begünstigungsfähigen Betriebsvermögen. Die Zuordnung zum begünstigten Betriebsvermögen erfordert nicht den Erwerb einer zivilrechtlichen Gesellschafterstellung. Die Steuerbefreiung ist aber ausgeschlossen, wenn das Betriebsvermögen der Personengesellschaft zu mehr als 50 % aus sog. schädlichen Verwaltungsvermögen besteht.

Handelt es sich bei der Personengesellschaft nicht um einen Betrieb mit überwiegendem Verwaltungsvermögen, gewährt die Finanzverwaltung die Steuerbefreiung für das Nießbrauchsrecht insoweit nicht, als es Nutzungsrecht auf Verwaltungsvermögen entfällt. Bleibt der zivilrechtliche Eigentümer des Gesellschaftsanteils Mitunternehmer, gilt der Teil des Nießbrauchsrechts als nicht begünstigungsfähiges Vermögen, der dem Verhältnis des Werts des Anteils des jungen Verwaltungsvermögens am Wert des Anteils an der Personengesellschaft entspricht.

Beispiel

A und B sind je zu 50 % an der A & B OHG beteiligt. A räumt C unentgeltlich das Nießbrauchsrecht an seinem Anteil ein. Dieses ist so ausgestaltet, dass C Mitunternehmer der OHG wird. A bleibt Mituntemehmer der OHG. Der Kapitalwert des Nießbrauchs beträgt 100.000 € und der des Anteils des A an der OHG 2 Mio. €. Zum Gesamthandsvermögen der OHG gehört Verwaltungsvermögen im Wert von 900.000 €, wovon 500.000 € auf Verwaltungsvermögen entfallen.

Lösung

Die zum Verwaltungsvermögen gehörenden Wirtschaftsgüter sind A und B nach dem Gewinnverteilungsschlüssel je zu 50 % zu zurechnen. Die Verwaltungsvermögensquote bezogen auf den Anteil des A beträgt 900.000 × 0,5 x 2.000.000 € = 22,5 % x50 %. Aufgrund des Verwaltungsvermögens sind jedoch 500.000 € × 0,5 x 2.000.000 € = 12,5 % nicht begünstigt. Damit rechnet das Nießbrauchrecht mit (100.000 € × 12,5 % =) 12.500 € nicht zum begünstigten Vermögen und mit (100.000 € – 12.500 € =) 87.500 € zum begünstigten Vermögen.

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4 Nießbrauch als Regelung der Erbfolge

Vorweg: Aus Sicht der Eltern sind wiederkehrende Leistungen in Form von Rentenzahlungen meist die bessere Entscheidung. Denn die Eltern müssen sich anschließend nicht mehr um Mieterwechsel, Renovierung oder tropfende Wasserhähne kümmern und erhalten monatlich einen fest vereinbarten Betrag aufs Konto. Damit spielt es für die Höhe ihrer Erträge keine Rolle, ob der Nachwuchs anschließend ordentlich wirtschaftet.

Beim Nießbrauch hingegen gibt es später immer wieder Streit über die Bezahlung von außerordentlichen Aufwendungen oder etwa die Notwendigkeit eines Dachausbaus. Zudem fällt es betagten Eltern zunehmend schwer, sich um die Hausverwaltung zu kümmern.

Durch die Übergabe gegen wiederkehrende Leistungen lassen sich auch unliebsame Erben aus dem Weg schaffen. Nach erfolgter Vermögensübergabe laufen Pflichtteilsansprüche spätestens nach zehn Jahren ins Leere. Beim Nießbrauch erlischt die Forderung hingegen nicht, so dass die Nachfolger immer drohende Ansprüche der Geschwister im Auge behalten müssen. Bei Immobilien gegen Nießbrauch bleibt daher das latente Risiko, so dass liquide Mittel für den Fall der Fälle vorgehalten werden müssen.

Allerdings hat der Nießbrauch nicht nur negative Seiten. Bei wiederkehrenden Leistungen muss das Kind auch dann zahlen, wenn beispielsweise Wohnungen leer stehen und die Mieten nicht wie erwartet fließen. Zwar kann es sich an die Eltern mit der Bitte um Reduzierung wenden. Doch die sind oft auf die kalkulierten Einnahmen angewiesen.

Hinweis

Bei Nießbrauchsverträgen mit Minderjährigen ist auch die Mitwirkung eines Ergänzungspflegers erforderlich. Denn im Gegensatz zu einer klassischen Geldschenkung werden dem Nachwuchs auch Belastungen zugewendet. Die Anordnung einer Ergänzungspflegschaft ist aber nur für die Bestellung, nicht für die Dauer des Nießbrauchs erforderlich. Die Bestellung des Nießbrauchs ohne Mitwirkung eines Ergänzungspflegers ist in diesen Fällen jedoch einkommensteuerrechtlich anzuerkennen, wenn das Vormundschaftsgericht die Mitwirkung eines Ergänzungspflegers für entbehrlich gehalten hat.

Bei der anschließenden Verwaltung dürfen Vater oder Mutter aber ohne Pfleger unter die Arme greifen. Somit fallen hier nur einmal Gebühren bei der Vertragsunterschrift an.

Bei der Hausschenkung setzt das Finanzamt den Immobilienwert seit 2009 – je nach Grundstücksart – über drei verschiedene Berechnungen fest, um einen Preis auf Marktniveau zu erreichen. Hiervon darf dann der Kapitalwert des Nießbrauchs abgezogen werden, der sich aus den hochgerechneten Mieterträgen ergibt. Dieser kapitalisierte Betrag fällt umso höher aus, je jünger Vater oder Mutter bei Übergabe sind. Die Jahreseinnahme wird mit einem Vervielfältiger multipliziert, der sich an der amtlichen Sterbetabelle orientiert.

Wenn beide Elternteile bei der Schenkung noch leben, ist der höhere Faktor als Abzugsposten maßgebend. Ist die Mutter z.B. 60 Jahre alt, liegt er aktuell bei rund 13,7, beim 65 Jahre alten Vater bei 11,3. Beträgt der jährliche Nießbrauchwert nun beispielsweise 10.000 €, setzt das Finanzamt 137.000 € als Schuldenposition an. Liegt das Resultat unter dem Freibetrag (pro Kind immerhin 400.000 €), bleibt der Besitzerwechsel steuerfrei.

Weiterer Vorteil: Das durch dieses Geschäft übertragene Haus belastet im späteren Erbfall steuerlich nach zehn Jahren überhaupt nicht mehr.

Diese Rechnung galt auch bereits unter altem Rechtsstand. Durch die Erbschaftsteuerreform 2009 kommen aber positive Aspekte hinzu. Nunmehr werden Grundstücke im Schnitt 20 % bis 50 % höher bewertet als zuvor, dafür können Kinder einen doppelt so hohen und Enkel einen viermal so hohen Freibetrag nutzen – insoweit also zumindest ein Nullsummenspiel. Dafür wird die Schenkungsteuer auf die Nießbrauchslast aber nicht wie bis 2008 nur bis zum Tod des Berechtigten gestundet, die Schuld zählt jetzt dauerhaft.

Dabei fällt der Abzugsposten sogar deutlich höher aus. Da das Haus mit dem Verkehrswert angesetzt wird, darf auch die Nießbrauchlast großzügiger angesetzt werden. Zudem wurde die Sterbetabelle der Finanzverwaltung aktualisiert, was statistisch eine längere Lebensdauer für Vater und Mutter von rund drei Jahren bedeutet. Das erhöht dann den Kapitalwert, ohne dass sich die Mieterträge aus der mit Nießbrauch belasteten Immobilie ändern. Das kann dazu führen, dass es gelingt, ein Mehrfamilienhaus gegen Nießbrauch zu verschenken, ohne dass der Fiskus Forderungen stellt. Bis 2008 gab es diesen Entlastungseffekt nicht auf Dauer, sondern nur über die temporäre Steuerstundung.

Beispiel

Die verwitwete 52-jährige Mutter überträgt das vermietete Mehrfamilienhaus Anfang 2014 zum Marktpreis von 1,2 Mio. € an die Tochter. Sie vereinbaren Vorbehaltsnießbrauch.

Jahresertrag Haus 50.000 €
Vervielfältiger bei Alter 52 x 15,31
Kapitalwert Nießbrauch 765.450 €

Steuerrechnung

Wert des Hauses 1.200.000 €
Nießbrauchslast – 765.450 €
Ergibt 434.550 €
Kinderfreibetrag – 400.000 €
Bemessungsgrundlage 34.550 €
Steuersatz x 7 %
Fällige Schenkungsteuer 2.419 €

Top Nießbrauch von Immobilien


5 Behandlung der Rentenzahlung bei der Einkommensteuer

Eine Immobilie kann auch gegen die Zusage von wiederkehrenden Leistungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge übertragen werden. Hierbei übertragen (Groß-)Eltern ihre Immobilien vorzeitig auf Kinder oder Enkel, ohne auf die bisherigen Einnahmen zu verzichten. Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistung nennt sich das Modell. Die neuen Hausbesitzer setzen ihre privaten Zahlungen bis zum Tod der Eltern als Sonderausgaben ab und Vater oder Großmutter versteuern die Rente als sonstige Einnahmen. Diese im Familienkreis beliebte Variante hat sich in der Vergangenheit besonders dann gelohnt, wenn der Übergebende (z.B. die Eltern) einer geringeren Steuerprogression als die Zahlenden (erwerbstätige Kinder) unterliegt.

Grundvoraussetzung für die Anerkennung solcher Versorgungsleistungen ist, dass das übertragene Haus Erträge bringt. Konkret: Die vereinbarten Zahlungen müssen aus den Nettoerträgen erzielbar sein. Nur dann ist der Sonderausgabenabzug möglich. Hierzu muss die Rendite bei überschlägiger Berechnung zum Zeitpunkt des Besitzwechsels zumindest genauso hoch sein wie die vereinbarten Zahlungen an den Übergebenden. Reicht das Ergebnis nicht aus, sollte der Übernehmer dem Finanzamt nachweisen, dass sich die Rendite in den kommenden Jahren deutlich verbessern wird. Auch ersparte Mietaufwendungen stellen einen Ertrag dar. Lassen sich hieraus die Versorgungsleistungen finanzieren, sind diese als Sonderausgaben des Vermögensübernehmers abzugsfähig.

Beispiel

Eltern übertragen in 2007 ihr Eigenheim auf die Tochter und lassen sich eine Versorgungsrente von 900 € zusagen. Die ersparten Mietaufwendungen der Tochter durch den Wohnungswechsel betragen monatlich 1.000 €.

Lösung

Das Kind kann Sonderausgaben von jährlich 10.800 € absetzen, die Eltern versteuern diesen Betrag als sonstige Einnahmen. Dieses Nullsummenspiel lohnt sich, wenn die Tochter deutlich höhere Einkünfte als ihre Eltern erzielt.

Diese Gestaltungsmöglichkeit stand Ihnen aber nur bei Grundstücksübertragungen bis 2007 offen. Seit 2008 sind Versorgungsleistungen steuerlich nicht mehr im Bereich von privaten Immobilien absetzbar. Sofern der Besitzerwechsel jedoch bereits vor 2008 stattgefunden hatte, ist das Steuersparmodell weiterhin anwendbar.

Hintergrund dafür war, dass damit dieses Familiensparmodell in der Vergangenheit mit Betriebsvermögen und Mietimmobilien gelang. Nach Grundsatzentscheidungen Bundesfinanzhofs konnten jedoch auch Sparguthaben, Wertpapiere, stille Beteiligungen und sogar das selbst genutzte Wohneigentum Gegenstand einer Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen sein. Dies war in der Praxis der Startschuss zu neuen Steuergestaltungen. Dadurch wurde der bisher eher übliche Nießbrauch im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge zum Auslaufmodell, da die Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistung in der Praxis flexibler war und zudem steuerlich oft vorteilhafter. Denn die Steuersparmöglichkeiten wurden sogar so weit getrieben, dass die Übergabe von Sparguthaben selbst dann begünstigt ist, wenn hiermit private Schulden getilgt werden. Hierauf reagierte die Finanzverwaltung das erste Mal ablehnend und erkannte den Sonderausgabenabzug nicht an.

Anschließend wurde über das Jahressteuergesetz 2008 wurden die steuerbegünstigten Versorgungsleistungen auf betriebliches Vermögen begrenzt und damit zurück auf den früheren Kernbereich geführt. Auslöser für diesen Einschnitt waren auch die damaligen Beanstandungen des Bundesrechnungshofs, wonach die Rechtslage kaum noch zu verstehen ist und Finanzämter 90 % der Fälle fehlerhaft bearbeitet hatten. Somit wurde das historische Rechtsinstitut der Vermögensübergabe gegen Versorgungsleistungen auf seinen Kernbereich reduziert, um missbräuchliche Gestaltungen und Mitnahmeeffekte zu verhindern.

Mit der Änderung 2008 wurden Versorgungsleistungen nur auf den Übertrag von Betriebsvermögen reduziert, entweder in Form von Einzelunternehmen oder Anteilen an Personengesellschaften. Andere Vermögensarten sind seitdem nicht mehr privilegiert.

Weiterhin begünstigt

  • Land- und forstwirtschaftliche Betriebe
  • Einzelunternehmen (Betriebe oder Teilbetriebe)

· Anteile an Personengesellschaften (OHG, KG, GbR, atypisch stiller Gesellschaft) mit Gewinneinkünften gem. §§ 13, 15 Abs. 1 Nr. 1 und 18 Abs. 1 EStG

  • Anteil an Erben- oder Gütergemeinschaft mit Gewinneinkünften

· Mitunternehmeranteil an einer Besitzgesellschaft im Rahmen einer Betriebsaufspaltung

· Unentgeltliche Aufnahme des Übernehmers in ein bestehendes Einzelunternehmen

  • Praxis oder Kanzlei von Freiberuflern

· GmbH-Anteile bei mindestens 50prozentiger Beteiligung, wenn sowohl der ehemalige als auch der neue Besitzer für die GmbH tätig sind

  • Wohnteile eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft

Steuerlich nicht gefördert

  • Immobilien
  • Sparguthaben
  • Wertpapiere

· Anteil an vermögensverwaltender oder gewerblich geprägter Personengesellschaft

  • Typisch stille Beteiligung

· GmbH-Anteile mit weniger als 50prozentiger Beteiligung

· GmbH-Anteile mit 50prozentiger Beteiligung, aber fehlender Geschäftsführung

  • Aktien

· Anteile an Körperschaften, die keine GmbH sind – unabhängig von der Höhe der Beteiligung

Hinweis

Diese Gesetzesänderung gilt für neue Vereinbarungen, die ab dem 01.01.2008 abgeschlossen werden, nicht jedoch für Altverträge bis Silvester 2007. Sofern heute ein Übergabevertrag für nicht mehr gefördertes Vermögen geschlossen wird, zählt der steuerlich überhaupt nicht mehr. Die Neubesitzer erhalten also von Beginn an keinen Sonderausgabenabzug und (Groß-)Eltern als Übergebende müssen die Rente nicht mehr versteuern.

Nunmehr bietet sich als Alternative der Vorbehaltsnießbrauch an.

Bei der Übertragung von nicht begünstigtem privatem Grundvermögen gegen wiederkehrende Leistungen in nach 2007 geschlossenen Verträgen handelt es sich um teilentgeltliche Rechtsgeschäfte. Sie führen mit ihrem Barwert zu Anschaffungskosten, und der in den einzelnen Zahlungen enthaltene Zinsanteil kann zu berücksichtigen sein, wenn es sich um Werbungskosten oder Betriebsausgaben handelt. Aus der Sicht des Vermögensübergebers führt dies zu einem Veräußerungsgeschäft, was Spekulationssteuer auslösen kann.

Beispiel

Eltern übertragen ihr Eigenheim auf die Tochter gegen Versorgungsrente. Der kapitalisierte Rentenwert beträgt 50 % des Marktpreises vom Haus. Aus der Rente kann der Neubesitzer den Zinsanteil als Werbungskosten absetzen, wenn er die Immobilie vermietet. Sofern die Eltern das Mietshaus noch keine zehn Jahre besessen haben, unterliegt das halbe Haus den Regeln der Spekulationssteuer.

Keine Nachteile aufgrund der Gesetzesänderung ergeben sich hingegen, wenn es sich um betriebliche Immobilien handelt. Sofern also beispielsweise der Freiberufler seine Kanzlei oder Praxis an den Nachfolger gegen Rente übergibt, lassen sich die Rentenzahlungen als Sonderausgaben absetzen, auch wenn das Geschäft erst 2014 erfolgen sollte. Ähnlich sieht es bei Wohnteilen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs sowie beim Einzelunternehmer oder dem Beteiligten an einer gewerblichen Personengesellschaft (OHG, KG, GbR, atypisch stiller Gesellschaft) aus. Bei der Übergabe von Anteilen an einer GmbH mit Grundbesitz gelingt es hingegen nur, wenn der Übergebende mindestens zu 50 % daran beteiligt ist und sowohl der ehemalige als auch der neue Besitzer für die GmbH tätig sind.

Bei der Schenkungsteuer ergeben sich keine Unterschiede zum Nießbrauch. Denn bei Versorgungsleistungen werden die jährlichen Rentenzahlungen kapitalisiert, während es bim Nießbrauch die Hauserträge sind.

Top Nießbrauch von Immobilien


6 Checkliste: Rente / Nießbrauch

Rentenzahlungen

Vorbehaltsnießbrauch

Modalitäten

Es muss sich um einen Vermögensübergabevertrag mit Rücksicht auf die künftige Erbfolge handeln. Zwingende Inhalte sind die Hausbezeichnung, die Höhe der Versorgungsleistung sowie die Zahlungsmodalitäten.

Einräumung des Rechts, ein Grundstück zu nutzen, wobei die Zahlung außerordentlicher Hausaufwendungen geregelt werden sollte. Da zuvor die Immobilie übertragen wird, ist ein Notarvertrag notwendig.

Partner

Steuerlich möglich nur zwischen erbberechtigten Verwandten

Keine Beschränkung auf Angehörige. Bei Dritten wird das Geschäft entgeltlich durchgeführt.

Vertrag bis 2007

Weiterhin Sonderausgabenabzug, Renten sind steuerpflichtige Einnahmen

Notartermin ist für die Behandlung bei der Einkommensteuer unerheblich. Das Modell wird bei Einhaltung der formalen Voraussetzungen – etwa beim Nachwuchs unter 18 Jahren – immer anerkannt. Dabei müssen die Vereinbarungen nachfolgend in der Praxis tatsächlich durchgeführt werden.

Vertrag ab 2008

Die Neubesitzer erhalten keinen Sonderausgabenabzug und (Groß-)Eltern als Übergebende müssen die Rente nicht mehr versteuern.

Einnahmen

Die Eltern versteuern die Zahlungen bei Verträgen vor 2008 als sonstige Einkünfte und können einen Pauschbetrag von jeweils 102 € abziehen. Bei Neuverträgen keine Steuerpflicht.

Die Eltern müssen ihre Mieteinkünfte unverändert deklarieren, bei Eigennutzung ist steuerlich nichts zu veranlassen.

Ausgaben

Können die Kinder ihre Zahlungen noch als Sonderausgaben absetzen, verpufft der Abzugsposten in dem Jahr, in dem sie keine positiven Einkünfte aufweisen.

Erst einmal fällt bei den Nachkommen keine neue Position für die Einkommensteuer an. Erst mit dem Tod der Eltern gibt es Mieteinkünfte.

Besonderheiten

Sonderausgabenabzug gelingt nur, wenn die Hauserträge die Zahlungen abdecken können. Ausreichend sind auch ersparte Mieten.

Außergewöhnliche Reparaturaufwendungen sind beim Nießbraucher nur Werbungskosten, wenn die Zahlung schriftlich vereinbart ist.

Abschreibung

Die Kinder führen die AfA der Eltern unverändert fort.

Die Kinder setzen AfA erst nach dem Tod der Eltern an.

Hauswert

Berechnung nach den Erbschaftsteuerregeln zum Zeitpunkt der Übergabe

Schuldposten

Jahresrente x nach Lebensalter bemessenem Faktor

Jahreswert des Ertrags aus dem Nießbrauch x Faktor nach Lebensalter

Wir stehen Ihnen gerne für weitere Fragen zur Verfügung. Rechtsstand: Februar 2014. Alle Informationen und Angaben haben wir nach bestem Wissen zusammengestellt. Sie erfolgen jedoch ohne Gewähr. Diese Information kann eine individuelle Beratung im Einzelfall nicht ersetzen.


Top Nießbrauch von Immobilien


Finanzierungskosten bei Erwerb einer mit einem Nießbrauch belasteten zur Vermietung bestimmten Immobilie

Beim Steuerpflichtigen kann bei Erwerb einer mit einem Nießbrauch belasteten Immobilie auch dann die Einkünfteerzielungsabsicht zu bejahen sein, wenn das konkrete Ende des Nießbrauchs noch nicht absehbar ist. Das ist der Fall, wenn trotz des noch nicht feststehenden Beginns der Einkünfteerzielung aufgrund weiterer äußerer Umstände keine Zweifel daran bestehen, dass der Steuerpflichtige bereits im Streitjahr beabsichtigt, nach dem Wegfall des rechtlichen Hindernisses steuerpflichtige Einkünfte zu erzielen.

Erwirbt der Steuerpflichtige entgeltlich den ihm noch nicht gehörenden hälftigen Miteigentumsanteil an einer seit Generationen in Familienbesitz befindlichen, mit einem Nießbrauch zugunsten von Angehörigen belasteten Immobilie mit einem Ladengeschäft und sechs Mietwohnungen, ist nach den Umständen des Einzelfalls eine Absicht zur Veräußerung oder Eigennutzung der Immobilie ausgeschlossen und ist der Steuerpflichtige vielmehr fest zu einer Weitervermietung entschlossen, um nach Ablauf des Nießbrauchs mit den künftigen Mieteinnahmen seine Altersversorgung zu bestreiten, so besteht auch vor Beendigung der Nießbrauchsrechte schon eine Einkunftserzielungsabsicht bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der Steuerpflichtige kann dann trotz des noch zugunsten von Angehörigen bestehenden Nießbrauchs die Finanzierungskosten für das Darlehen zum Erwerb des Miteigentumsanteils, nicht aber die laufende Gebäudeabschreibung als vorweggenommene Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehen.

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Wer zahlt Grundsteuern bei Nießbrauch?

Gemäß § 1047 BGB ist der Nießbraucher verpflichtet, die auf der Sache ruhenden Lasten zu tragen, die bereits zur Zeit der Bestellung des Nießbrauchs bestanden. Dazu gehören insbesondere die Zinsen der Hypothekenforderungen und Grundschulden. Die Grundsteuer zählt zu den öffentlich-rechtlichen Lasten eines Grundstücks und fällt somit ebenfalls unter diese Regelung. Im Innenverhältnis zwischen dem Nießbraucher und dem Eigentümer des Grundstücks ist der Nießbraucher daher verpflichtet, die Grundsteuer zu zahlen.

Die Verpflichtung des Nießbrauchers zur Zahlung der Grundsteuer ergibt sich aus der Übernahme der Nutzungen und Lasten des Grundstücks durch den Nießbraucher. Dies wird durch die Rechtsprechung bestätigt, die besagt, dass der Nießbraucher die laufenden Erhaltungsarbeiten, die er vertraglich zu tragen hat, nicht steuermindernd beim Eigentümer geltend machen kann. Dies impliziert, dass der Nießbraucher für die laufenden Kosten und Lasten des Grundstücks aufkommt, zu denen auch die Grundsteuer gehört.

Zusammenfassend zahlt der Nießbraucher die Grundsteuern für das Grundstück, an dem er das Nießbrauchsrecht innehat.

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Können Nießbrauchszahlungen angepasst werden?

Gemäß § 1041 BGB hat der Nießbraucher die ordentlichen Lasten der Sache zu tragen. Außergewöhnliche Ausbesserungen oder Erneuerungen sind grundsätzlich vom Eigentümer zu tragen, es sei denn, es wird vertraglich etwas anderes vereinbart. Eine solche Vereinbarung muss klar und eindeutig getroffen und tatsächlich durchgeführt werden, um steuerlich berücksichtigungsfähig zu sein.

Hinsichtlich der Anpassung von Nießbrauchzahlungen ist zu differenzieren: Bei Einmalzahlungen für ein Nießbrauchsrecht, dessen Laufzeit mehr als fünf Jahre beträgt, sind diese auf den Zeitraum gleichmäßig zu verteilen, für den sie geleistet werden. Dies gilt auch bei der Einräumung des Nießbrauchs auf die Lebenszeit des Berechtigten oder einer anderen Person, sofern die mutmaßliche Lebenszeit mehr als fünf Jahre beträgt. Die Lebenserwartung ist dabei nach der jeweils aktuellen Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes zu bestimmen.

Wird das Entgelt für den Nießbrauch fortlaufend entrichtet, sind die laufend gezahlten Beträge für das Kalenderjahr als Werbungskosten absetzbar, in dem sie geleistet worden sind. Der Nießbraucher kann das gezahlte Entgelt für die Bestellung des Nießbrauchs als Werbungskosten absetzen, unter Beachtung der Regularien des § 11 Abs. 2 S. 3 EStG.

Im Falle von vertraglichen Vereinbarungen, die den Nießbraucher zur Übernahme von Verbindlichkeiten verpflichten, müssen diese Vereinbarungen ebenfalls klar und eindeutig getroffen werden. Die Anpassung von Nießbrauchzahlungen kann somit vertraglich vereinbart werden, muss jedoch den steuerlichen Vorgaben entsprechen und klar und eindeutig festgelegt sein.

Zusammenfassend können Nießbrauchzahlungen angepasst werden, sofern die Anpassung vertraglich vereinbart und steuerlich zulässig ist.

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Aktuelles + weitere Tipps

Nießbrauchsrechte in der vorweggenommenen Erbfolge und Schenkungsteuer

Kontext

In einem vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall wurde die schenkungsteuerliche Behandlung von Nießbrauchsrechten in der vorweggenommenen Erbfolge thematisiert. Ein Ehepaar übertrug Immobilien an ihre Kinder, behielt sich aber Nießbrauchsrechte vor. Strittig war, ob dies eine schenkungsteuerpflichtige Zuwendung an die Ehefrau darstellt.

Sachverhalt

Entscheidung des BFH

Praxishinweis

Abgrenzung zum Sukzessivnießbrauch

Fazit

Relevanz

Dieses Urteil unterstreicht die Komplexität der steuerlichen Behandlung von Nießbrauchsrechten in der vorweggenommenen Erbfolge und die Notwendigkeit einer sorgfältigen Planung und Dokumentation.


Kein Missbrauch bei Zuwendungsnießbrauch zugunsten eines Kindes

Das Bundesfinanzhofs (BFH) Urteil v. 20.6.2023 - IX R 8/22 behandelt die steuerlichen Aspekte der Übertragung von Einkunftsquellen durch die Bestellung eines befristeten Nießbrauchsrechts, insbesondere im Kontext der Vermietung und Verpachtung. Hier sind die wesentlichen Punkte dieses Themas zusammengefasst:

  1. Kein Missbrauch bei bestimmten Konstellationen: Der BFH hat entschieden, dass die zeitlich befristete Übertragung der Einkunftsquelle bei Vermietung und Verpachtung auf minderjährige Kinder durch die unentgeltliche Bestellung eines befristeten Nießbrauchsrechts nicht als missbräuchlich (im Sinne des § 42 der Abgabenordnung - AO) anzusehen ist, wenn dem Zuwendenden abgesehen von der Verlagerung der Einkunftsquelle kein weiterer steuerlicher Vorteil entsteht. Dies ist insbesondere der Fall, wenn das übertragene Objekt an fremde Dritte vermietet wird.

  2. Steuerliche Vorteile: Die Eltern nutzen diese Gestaltung, um die Mieteinnahmen den Kindern zuzurechnen, wodurch die Kinder ihre eigenen Grundfreibeträge nutzen und ein Progressionsgefälle zwischen den Eltern und den Kindern ausgenutzt werden kann. Dies kann insbesondere bei der Finanzierung von Ausbildungskosten der Kinder steueroptimal sein.

  3. Erstinstanzliche Bedenken: Das FG Berlin-Brandenburg hatte in erster Instanz Bedenken geäußert und die Gestaltung als Missbrauch eingestuft, da sie unwirtschaftlich, umständlich, gekünstelt und lediglich zur Steuerersparnis dienend erschien.

  4. BFH-Entscheidung: Der BFH widersprach dieser Auffassung und erklärte, dass ein Gestaltungsmissbrauch zu verneinen sei, wenn über die Verlagerung der Einkunftsquelle hinaus kein weiterer steuerlicher Vorteil entsteht. Dies gilt selbst dann, wenn die Eltern durch die Bestellung des Zuwendungsnießbrauchs bestehende Unterhaltspflichten gegenüber ihren Kindern erfüllen.

Dieses Urteil ist besonders relevant für die steuerliche Planung innerhalb der Familie, insbesondere bei der Übertragung von Vermögenswerten und der Nutzung von Einkunftsquellen zur Unterstützung von Familienmitgliedern. Es zeigt, dass bestimmte Gestaltungen, auch wenn sie primär zur Nutzung steuerlicher Vorteile eingesetzt werden, rechtlich zulässig sein können, solange sie nicht als missbräuchlich im Sinne der Abgabenordnung angesehen werden.

Wichtig zu beachten:

Dieses Urteil bietet eine wichtige Orientierung für Familien, die ähnliche Übertragungen planen, und unterstreicht die Notwendigkeit, die jeweiligen steuerlichen und rechtlichen Rahmenbedingungen genau zu betrachten.


Nießbrauchsertrag kann einem Beteiligten persönlich als Gewinnanteil steuerrechtlich zugerechnet werden

Das FG Schleswig-Holstein hat in seinen Urteilen vom 17.02.2023 (3 K 41/21 und 3 K 42/21) festgestellt, dass ein Nießbrauchsrecht (hier an Kommanditanteilen) als Wirtschaftsgut gemäß § 39 Abgabenordnung betrachtet werden kann und der Nießbrauchsertrag einem Beteiligten persönlich als Gewinnanteil steuerrechtlich zugerechnet werden kann. Der Senat hat die Auffassung des Finanzamts bestätigt, dass trotz der Übertragung der Kommanditanteile auf seine Söhne der Kläger zu 1. weiterhin als Mitunternehmer anzusehen ist. Der Begriff der Mitunternehmerschaft wurde im Kontext des § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Einkommensteuergesetz ausführlich definiert und es wurde klargestellt, dass für die Beurteilung eines Gesellschaftsverhältnisses sämtliche Umstände und Rechtsbeziehungen innerhalb eines Unternehmenskonstrukts zu betrachten sind. Der Bundesfinanzhof hat die Revision zugelassen; die Verfahren sind unter den Aktenzeichen IV R 36/22 und IV R 37/22 anhängig.


Entgeltlicher Verzicht auf ein Nießbrauchrecht stellt keine Veräußerung i. S. d. § 23 EStG dar

Das Urteil des Finanzgerichts Münster vom 12. Dezember 2023 (Az. 6 K 2489/22 E) befasst sich mit der steuerrechtlichen Behandlung der entgeltlichen Ablösung eines Nießbrauchrechts. Dieses Urteil hat wichtige Implikationen für die steuerliche Behandlung solcher Transaktionen. Hier sind die wichtigsten Punkte:

  1. Hintergrund: Die Klägerin hatte ein Nießbrauchrecht an einem Grundstück, das sie später gegen eine Entschädigungszahlung aufgab. Das Finanzamt sah diese Ablösung als Veräußerung im Sinne des § 23 EStG (Einkommensteuergesetz) an, was zu Einkünften aus privaten Veräußerungsgeschäften führen würde.

  2. Entscheidung des Gerichts: Das Finanzgericht Münster entschied, dass die entgeltliche Ablösung des Nießbrauchrechts keinen Veräußerungsvorgang darstellt, sondern einen veräußerungsähnlichen Vorgang, der nicht von § 23 EStG erfasst wird.

  3. Begründung: Das Gericht argumentierte, dass eine Veräußerung im Sinne des § 23 EStG den entgeltlichen Erwerb und die entgeltliche Übertragung eines Wirtschaftsguts auf einen Dritten voraussetzt, was einen Rechtsträgerwechsel einschließt. Bei der Ablösung des Nießbrauchrechts handelt es sich jedoch um die endgültige Aufgabe eines Vermögenswertes in seiner Substanz, da das Nießbrauchrecht gemäß § 1059 BGB nicht übertragbar ist und somit kein Rechtsträgerwechsel stattfindet.

  4. Auswirkungen: Dieses Urteil bedeutet, dass die entgeltliche Ablösung eines Nießbrauchrechts nicht als privates Veräußerungsgeschäft im Sinne des § 23 EStG behandelt wird und somit nicht zu den entsprechenden Einkünften führt.

  5. Revision zugelassen: Der Senat hat die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen, was bedeutet, dass das Urteil noch nicht endgültig ist und einer Überprüfung durch eine höhere Instanz unterzogen werden kann.

Dieses Urteil ist besonders relevant für Personen, die in ähnlichen Situationen mit Nießbrauchrechten involviert sind, da es Klarheit über die steuerliche Behandlung solcher Transaktionen bietet. Es unterstreicht die Bedeutung der genauen rechtlichen Natur von Vermögensübertragungen im Steuerrecht.


Rechtsgrundlagen zum Thema: Nießbrauch

EStG 
EStG § 20

AO 
AO § 264 Vollstreckung gegen Nießbraucher

AO § 264 Vollstreckung gegen Nießbraucher

UStAE 
UStAE 2.3. Gewerbliche oder berufliche Tätigkeit

UStAE 3.1. Lieferungen und sonstige Leistungen

UStAE 3.3. Den Lieferungen gleichgestellte Wertabgaben

UStAE 3a.3. Ort der sonstigen Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück

UStAE 4.12.8.

UStAE 15a.2. Änderung der Verhältnisse

UStAE 24.3. Sonstige Leistungen

UStAE 2.3. Gewerbliche oder berufliche Tätigkeit

UStAE 3.1. Lieferungen und sonstige Leistungen

UStAE 3.3. Den Lieferungen gleichgestellte Wertabgaben

UStAE 3a.3. Ort der sonstigen Leistung im Zusammenhang mit einem Grundstück

UStAE 4.12.8.

UStAE 15a.2. Änderung der Verhältnisse

UStAE 24.3. Sonstige Leistungen

UStR 
UStR 18. Gewerbliche oder berufliche Tätigkeit

UStR 24. Lieferungen und sonstige Leistungen

UStR 34. Leistungen im Zusammenhang mit einem Grundstück

UStR 83. Dingliche Nutzungsrechte

UStR 153. Bemessungsgrundlage beim Tausch und bei tauschähnlichen Umsätzen

UStR 215. Änderung der Verhältnisse

UStR 264. Umsätze im Rahmen eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebs

AEAO 
AEAO Zu § 55 Selbstlosigkeit:

AEAO Zu § 141 Buchführungspflicht bestimmter Steuerpflichtiger:

HGB 
§ 22 HGB Übertragung des Handelsgeschäfts

ErbStG 29
ErbStR 12.3 13a.10 13c 25
ErbStDV muster-6
EStH 4.2.2 4.3.1 4.3.2.4 4.7 7.1 7.3 10.3 15.8.1 16.6 16.10 17.3 17.4 17.5 21.2 21.4 33a.1
LStH 9.11.1.4
ErbStH E.7.1 E.7.4.1 E.7.4.2 E.7.4.3 E.7.4.4 E.13b.5 E.14.1.1 E.14.1.3 E.23 E.25 B.151.2 B.167.3 B.198
GrStG 
§ 11 GrStG Persönliche Haftung

GrStR 15
BGB 311b 868 1030 1031 1032 1033 1034 1035 1036 1037 1038 1039 1040 1041 1042 1043 1044 1045 1046 1047 1048 1049 1050 1051 1052 1053 1054 1055 1056 1057 1058 1059 1059a 1059b 1059c 1059d 1059e 1060 1061 1062 1063 1064 1065 1066 1067 1068 1069 1070 1071 1072 1073 1074 1075 1076 1077 1078 1079 1080 1081 1082 1083 1084 1085 1086 1087 1088 1089 1093 1242 1361b 1377 1568a 1666a 2128

Weitere Informationen zu diesem Thema aus dem Steuer-Blog:


BFH Urteile zu diesem Thema und weiteres:


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