Steuern & Recht

BFH zur erweiterten Kürzung und Drei-Objekt-Grenze bei En-bloc-Veräußerung

BFH, Urteil vom 03.06.2025 – III R 12/22

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden: Veräußert eine Kapitalgesellschaft mehrere Immobilien innerhalb kurzer Zeit, kann dies auch bei einer En-bloc-Veräußerung (Verkauf in einem einzigen Vorgang) einen gewerblichen Grundstückshandel begründen – mit erheblichen Folgen für die gewerbesteuerliche Kürzung.

Hintergrund

Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ermöglicht es Grundstücksunternehmen, Mieteinnahmen weitgehend von der Gewerbesteuer freizustellen. Voraussetzung: Das Unternehmen beschränkt sich auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes.

Ein gewerblicher Grundstückshandel schließt die erweiterte Kürzung jedoch aus. Maßgeblich ist hier die sogenannte Drei-Objekt-Grenze: Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und wieder veräußert, indiziert dies eine gewerbliche Tätigkeit.

Die Entscheidung des BFH

  • Eine Kapitalgesellschaft hatte im dritten Jahr nach Erwerb fünf Mehrfamilienhäuser in einem einzigen Verkaufsakt („en bloc“) an einen Erwerber veräußert.
  • Der BFH entschied:
    • Schon die Anzahl der Objekte löst die Drei-Objekt-Grenze aus – unabhängig davon, dass es sich um einen einzigen Verkaufsakt handelt.
    • Damit liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor.
    • Für die Abgrenzung kommt es nicht darauf an, ob die Tätigkeit nachhaltig im Sinne des § 15 Abs. 2 EStG ist.

Bedeutung für die Praxis

  • Immobiliengesellschaften müssen besonders vorsichtig sein: Auch eine gebündelte Veräußerung mehrerer Objekte in einem Vertrag kann die erweiterte Kürzung gefährden.
  • Die Drei-Objekt-Grenze bleibt das entscheidende Kriterium. Nachhaltigkeitsüberlegungen spielen hierbei keine Rolle.
  • Folge: Der Gewinn aus der Veräußerung unterliegt der Gewerbesteuer – ein erheblicher Steuerbelastungsfaktor.

Fazit

Das Urteil bestätigt die strenge Anwendung der Drei-Objekt-Grenze auch bei Kapitalgesellschaften. Für die steuerliche Gestaltung gilt: Wer Immobilien steueroptimiert veräußern möchte, sollte vorab prüfen, ob die Voraussetzungen der erweiterten Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG noch gewahrt sind.

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