Mit Urteil vom 7. Oktober 2025 (Az. IX R 26/24) hat der Bundesfinanzhof klargestellt, wie ein Gesamtkaufpreis für eine denkmalgeschützte Immobilie aufzuteilen ist, um die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) korrekt zu bestimmen. Das Urteil schafft Rechtssicherheit für Anleger, Vermieter und Berater – insbesondere im Bereich der steuerlich oft attraktiven Denkmalimmobilien.
1. Kernaussage: Gesamtkaufpreis muss zwingend aufgeteilt werden
Wird eine denkmalgeschützte Immobilie zu einem Gesamtkaufpreis erworben, gilt weiterhin:
➡️ Eine Aufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude ist zwingend erforderlich, da nur der Gebäudeanteil der AfA unterliegt.
Der BFH konkretisiert das Vorgehen:
Schritte der Kaufpreisaufteilung:
- Bodenwert und Gebäudewert sind zunächst separat zu ermitteln.
- Anschlagsweise Multiplikation oder freie Schätzwerte reichen nicht aus.
- Erst danach sind die Anschaffungskosten im Verhältnis dieser Wertanteile aufzuteilen.
Damit bestätigt der BFH seine bisherige Linie zur Kaufpreisaufteilung, wendet diese aber nun ausdrücklich auch auf denkmalgeschützte Objekte an.
2. Ertragswertverfahren ist auch bei Denkmalschutz zulässig
Ein entscheidender Punkt des Urteils:
➡️ Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV 2021) ist auch bei einer Denkmalimmobilie ein zulässiges Wertermittlungsverfahren.
Das ist bemerkenswert, denn bei denkmalgeschützten Gebäuden wird häufig argumentiert, dass:
- Mietbindungen,
- hohe Sanierungskosten oder
- Verwendungsrestriktionen durch die Denkmalpflege
eine ertragswertorientierte Bewertung unpassend machen könnten.
Der BFH stellt klar:
✔ Das Ertragswertverfahren bleibt ein reguläres und zulässiges Instrument,
✔ selbst wenn Denkmalschutz zu höheren Aufwendungen und Einschränkungen führt,
✔ solange die Grundsätze der ImmoWertV eingehalten werden.
Optional können natürlich auch Vergleichs- oder Sachwertverfahren angewendet werden – aber das Ertragswertverfahren darf nicht pauschal ausgeschlossen werden.
3. Warum das Urteil wichtig ist
Für Eigentümer und Investoren:
- Mehr Rechtssicherheit bei steuerlichen Gestaltungen
- Höhere Transparenz bei der Kaufpreisaufteilung
- Klarer Rahmen für AfA-Bemessungsgrundlagen
Für Denkmal-Objekte:
- Auch hier bleibt der Bodenwert nicht AfA-fähig
- Der Gebäudeanteil wird durch das Ertragswertverfahren oft niedriger,
was wiederum AfA-Potential realistisch abbildet - Gleichzeitig verhindert das Urteil steuerliche Überhöhungen im Gebäudewert
Für Finanzämter und Berater:
- Bewertungsgutachten müssen nachvollziehbar und methodisch korrekt sein
- „vereinfachte“ oder pauschale Kaufpreisaufteilungen sind angreifbar
- Die Bodenrichtwerte und marktkonformen Gebäudemieten bleiben zentrale Faktoren
4. Praktische Hinweise für die Beratung
✔ Bewertungsgutachten sollten methodisch sauber nach ImmoWertV aufgebaut sein.
✔ Bei Denkmalobjekten zusätzlich:
- Berücksichtigung denkmalbedingter Auflagen
- potenzielle Einschränkungen bei Modernisierung
- Mietpreisgestaltung und Bewirtschaftungskosten
✔ Frühzeitige Abstimmung mit Finanzamt sinnvoll, insbesondere bei großen Sanierungsobjekten.
✔ Anschaffungskostenbelege, Gutachten und Aufteilungsdokumentation sorgfältig archivieren – wichtig bei Betriebsprüfung.
5. Fazit
Der BFH stärkt die Rechtssicherheit bei der steuerlichen Behandlung von Denkmalimmobilien:
Auch für geschützte Objekte ist das Ertragswertverfahren ein vollwertiges Mittel zur Kaufpreisaufteilung – und die strenge Linie zur zwingenden Trennung von Boden- und Gebäudewert wird bestätigt.
Für Anleger in Denkmalimmobilien bedeutet das:
➡️ Keine Sonderregelungen im Bewertungsverfahren
➡️ Transparente und nachvollziehbare Aufteilungsmethodik
➡️ Klare AfA-Bemessungsgrundlagen
Ein wichtiges Urteil für den Immobilienmarkt – und ein weiteres Signal für die Harmonisierung der Bewertungspraxis.