BMF konkretisiert Abgrenzungskriterien – Neue Verwaltungsanweisung mit sofortiger Wirkung

Das Bundesministerium der Finanzen hat mit koordiniertem Ländererlass vom 26.01.2026 (Az. IV C 1 – S 2253/00082/001/064) ein neues umfassendes Schreiben zur steuerlichen Behandlung von Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen an Gebäuden veröffentlicht. Das Schreiben ersetzt die bisherigen Regelungen und ist in allen offenen Fällen anzuwenden.

Überblick über die Neuregelung

Grundsätzliche Einordnung

Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen an einem Gebäude sind regelmäßig Erhaltungsaufwendungen und damit sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar.

Sie können jedoch auch führen zu:

1. Anschaffungskosten (siehe Abschnitt I des BMF-Schreibens)
2. Herstellungskosten (siehe Abschnitt II des BMF-Schreibens)
3. Anschaffungsnahen Herstellungskosten (siehe Abschnitt III des BMF-Schreibens)

Steuerliche Konsequenzen der Einordnung

Erhaltungsaufwendungen:

• ✅ Sofortabzug als Betriebsausgaben/Werbungskosten
• Volle steuerliche Wirkung im Jahr der Zahlung
• Keine Aktivierung erforderlich

Anschaffungskosten/Herstellungskosten/Anschaffungsnahe Herstellungskosten:

• ❌ Kein Sofortabzug
• Nur Berücksichtigung im Wege der AfA (Abschreibung für Abnutzung)
• Verteilung über die Nutzungsdauer (in der Regel 33 Jahre bei Wohngebäuden, 40 Jahre bei Nichtwohngebäuden)

Die vier zentralen Kategorien

I. Anschaffungskosten

Definition: Aufwendungen gehören zu den Anschaffungskosten, wenn sie im Zusammenhang mit dem Erwerb des Gebäudes stehen.

Typische Fälle:

• Kaufpreisbestandteile
• Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler)
• Instandsetzungsaufwendungen, die mit dem Verkäufer vereinbart wurden
• Modernisierungsmaßnahmen als Bedingung für den Erwerb
• Aufwendungen im zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit der Anschaffung

Abgrenzung: Entscheidend ist der Zusammenhang mit dem Erwerbsvorgang. Maßnahmen, die der Verkäufer hätte durchführen müssen oder die als Gegenleistung für einen Preisnachlass übernommen werden, sind Anschaffungskosten.

II. Herstellungskosten

Definition: Aufwendungen führen zu Herstellungskosten, wenn sie über den ursprünglichen Zustand des Gebäudes hinausgehen.

Typische Fälle:

• Wesentliche Erweiterung des Gebäudes
• Aufstockung, Anbau
• Wesentliche Verbesserung (Substanzmehrung)
• Standard-Anhebung über den ursprünglichen Zustand hinaus

Wesentliche Verbesserung: Eine wesentliche Verbesserung liegt vor, wenn:

• Der Gebrauchswert des Gebäudes deutlich erhöht wird
• Die Nutzungsdauer verlängert wird
• Der Standard wesentlich angehoben wird
• Das Gebäude in einen deutlich besseren Zustand versetzt wird als bei Erwerb

Erhöhung des Standard: Dies kann vorliegen bei:

• Einbau einer Heizungsanlage, wo vorher keine war
• Schaffung zusätzlicher Wohnfläche
• Wesentliche energetische Verbesserungen über gesetzliche Anforderungen hinaus

III. Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG)

Gesetzliche Grundlage: § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG regelt eine Vermutungsregelung für umfangreiche Instandsetzungen nach Anschaffung.

Voraussetzungen:

1. Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen
2. In einem bestimmten Zeitraum nach Anschaffung
3. Überschreiten einer bestimmten Kostengrenze

Die Vermutungsregel:

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG sind Aufwendungen als Herstellungskosten zu behandeln, wenn:

• Sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes anfallen
• Die Aufwendungen netto (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen

Wichtige Neuerung im BMF-Schreiben: Bei Sanierungen in Raten, die im Zeitpunkt der Veröffentlichung (26.01.2026) noch nicht vollendet sind, verkürzen sich die Betrachtungszeiträume für die Vermutungsregel auf drei Jahre.

Nicht einzubeziehen sind:

• Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen
• Schönheitsreparaturen
• Aufwendungen für Erweiterungen (diese sind ohnehin Herstellungskosten)

IV. Erhaltungsaufwendungen

Definition: Aufwendungen, die dazu dienen, das Gebäude in einem ordnungsgemäßen Zustand zu erhalten.

Typische Fälle:

• Beseitigung von Mängeln und Schäden
• Erneuerung bereits vorhandener Teile, Einrichtungen, Anlagen
• Austausch durch gleichwertige Teile
• Modernisierung ohne wesentliche Verbesserung

Beispiele:

• Erneuerung der Heizungsanlage durch gleichwertige Anlage
• Austausch alter Fenster durch moderne Fenster ohne wesentliche Verbesserung
• Dacherneuerung in vergleichbarem Standard
• Erneuerung von Sanitäreinrichtungen
• Malerarbeiten, Tapezieren

Praktische Abgrenzungskriterien

Zeitlicher Zusammenhang mit Anschaffung

Unmittelbar nach Anschaffung (innerhalb von 3 Jahren):

• Prüfung der 15 %-Grenze erforderlich
• Vermutungsregelung des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG beachten
• Summierung aller Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen

Später als 3 Jahre nach Anschaffung:

• Vermutungsregel greift nicht
• Einzelfallprüfung: Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen?
• Nur bei wesentlicher Verbesserung Herstellungskosten

Umfang der Maßnahmen

Instandsetzung:

• Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
• Ersatz defekter oder abgenutzter Teile
• Regelmäßig: Erhaltungsaufwendungen

Modernisierung ohne Standarderhöhung:

• Anpassung an heutigen Stand der Technik
• Ohne wesentliche Verbesserung über ursprünglichen Standard hinaus
• Regelmäßig: Erhaltungsaufwendungen

Modernisierung mit Standarderhöhung:

• Deutliche Verbesserung über ursprünglichen Zustand hinaus
• Wesentliche Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten
• Herstellungskosten

Die 15-%-Grenze bei anschaffungsnahen Herstellungskosten

Berechnungsbeispiel:

Anschaffung eines Gebäudes:

• Kaufpreis Grundstück und Gebäude: 500.000 €
• Davon Gebäudeanteil (Anschaffungskosten des Gebäudes): 400.000 €

Instandsetzungsaufwendungen innerhalb von 3 Jahren:

• Jahr 1: 30.000 € (netto)
• Jahr 2: 25.000 € (netto)
• Jahr 3: 10.000 € (netto)
• Summe: 65.000 €

Prüfung der 15-%-Grenze:

• 15 % von 400.000 € = 60.000 €
• Aufwendungen 65.000 € > 60.000 €
• Ergebnis: Vermutungsregel greift, anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor

Steuerliche Folge:

• Keine sofortige Abziehbarkeit
• Aktivierung und Abschreibung über Nutzungsdauer
• Bei Wohngebäude: 65.000 € / 50 Jahre = 1.300 € jährliche AfA

Ohne 15-%-Überschreitung:

• Annahme: Aufwendungen nur 55.000 €
• Unterschreitung der Grenze (60.000 €)
• Ergebnis: Sofortabzug als Erhaltungsaufwendungen möglich

Bedeutung der Neuregelung

Ersetzung bisheriger BMF-Schreiben

Das neue Schreiben ersetzt:

1. BMF-Schreiben vom 18.07.2003 (BStBl I S. 386)
2. BMF-Schreiben vom 20.10.2017 (BStBl I S. 1447)

Inhaltliche Änderungen:

• Präzisierung der Abgrenzungskriterien
• Klarstellung zu Sanierungen in Raten
• Anpassung an aktuelle Rechtsprechung
• Vereinheitlichung der Verwaltungspraxis

Anwendungsregelung

Grundsatz: Das Schreiben ist in allen offenen Fällen anzuwenden.

Besonderheit bei laufenden Sanierungen in Raten: Bei Sanierungen in Raten, die am 26.01.2026 noch nicht vollendet sind, verkürzen sich die Betrachtungszeiträume für die Vermutungsregel auf drei Jahre.

Was bedeutet „offene Fälle“?

• Veranlagungen, die noch nicht bestandskräftig sind
• Laufende Einspruchs- und Klageverfahren
• Noch nicht abgegebene Steuererklärungen
• Änderbare Steuerbescheide

Vertrauensschutz: Für bestandskräftige Veranlagungen, die nach alten BMF-Schreiben erstellt wurden, greift Vertrauensschutz – keine Änderung zu Ungunsten des Steuerpflichtigen.

Praktische Konsequenzen

Für Immobilieneigentümer

Bei geplantem Immobilienkauf mit Sanierungsbedarf:

1. Zeitliche Planung der Maßnahmen:
   • 3-Jahres-Zeitraum beachten
   • 15-%-Grenze im Blick behalten
   • Ggf. Maßnahmen über 3 Jahre verteilen
2. Kostenplanung:
   • Genaue Kalkulation der Sanierungskosten
   • Abgrenzung Erhaltung vs. Verbesserung
   • Dokumentation der Maßnahmen
3. Kaufpreisgestaltung:
   • Sanierungsbedarf im Kaufpreis berücksichtigen
   • Preisminderungen dokumentieren
   • Vereinbarungen mit Verkäufer schriftlich festhalten

Bei laufender Sanierung:

• Prüfung, ob 3-Jahres-Frist bereits abgelaufen
• Summierung aller bisherigen Aufwendungen
• Steuerberater frühzeitig einbeziehen

Für Vermieter

Steuerplanung optimieren:

Erhaltungsaufwendungen (Sofortabzug):

• ✅ Sofortige Steuerersparnis
• ✅ Volle Wirkung im Jahr der Zahlung
• ✅ Liquiditätsvorteil

Herstellungskosten (AfA):

• ❌ Keine sofortige Steuerersparnis
• ❌ Verteilung über viele Jahre
• ❌ Liquiditätsnachteil
• ✅ Aber: Erhöhung der Abschreibungsbasis

Gestaltungsansätze:

• Zeitliche Streckung von Maßnahmen über 3 Jahre
• Trennung von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen
• Einzelne Maßnahmen getrennt beauftragen
• Dokumentation der Art der Maßnahmen

Für Immobilienentwickler und gewerbliche Investoren

Projektplanung:

• Abgrenzung Anschaffungskosten/Herstellungskosten von Anfang an
• Steuerliche Beratung vor Projektbeginn
• Dokumentation aller Maßnahmen
• Separate Beauftragung und Abrechnung

Besonderheiten bei Gewerbebetrieb:

• Sofortabzug mindert laufenden Gewinn
• AfA-Erhöhung durch Herstellungskosten
• Wechselwirkung mit anderen steuerlichen Vergünstigungen (z.B. Sonderabschreibungen)

Dokumentations- und Nachweispflichten

Erforderliche Unterlagen

Für alle Fälle:

1. Kaufvertrag und Kaufpreisaufteilung
   • Notarvertrag
   • Kaufpreisaufteilung Grund und Boden / Gebäude
   • Gutachten zur Wertermittlung
2. Rechnungen und Zahlungsnachweise
   • Detaillierte Handwerkerrechnungen
   • Beschreibung der durchgeführten Arbeiten
   • Zahlungsbelege (Überweisungen)
   • Chronologische Zuordnung
3. Beschreibung der Maßnahmen
   • Art der durchgeführten Arbeiten
   • Umfang der Sanierung
   • Zustand vorher/nachher
   • Fotos (vor und nach Maßnahme)
4. Zeitliche Einordnung
   • Datum der Anschaffung
   • Zeitpunkt der einzelnen Maßnahmen
   • Zusammenhang mit Anschaffung

Beweis- und Darlegungslast

Grundsatz: Der Steuerpflichtige trägt die Feststellungslast für den sofortigen Abzug als Erhaltungsaufwendungen.

Konsequenz:

• Sorgfältige Dokumentation erforderlich
• Im Zweifel: Qualifizierung als Herstellungskosten
• Beweisvorsorge durch Fotos, Gutachten, detaillierte Rechnungen

Vermutungsregel § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG:

• Bei Überschreitung der 15-%-Grenze: Vermutung für anschaffungsnahe Herstellungskosten
• Widerlegung durch Steuerpflichtigen möglich
• Nachweis, dass keine wesentliche Verbesserung vorliegt

Häufige Praxisfälle und deren Einordnung

Beispiel 1: Dachsanierung

Sachverhalt:

• Erneuerung des Daches 2 Jahre nach Anschaffung
• Altes Dach undicht, neues Dach energetisch verbessert
• Kosten: 50.000 € (bei Gebäudewert 300.000 €)

Prüfung:

• Innerhalb 3-Jahres-Frist: ✅
• 15 % von 300.000 € = 45.000 €
• Aufwendungen 50.000 € > 45.000 €: ✅

Ergebnis:

• Vermutungsregel greift
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten
• Keine sofortige Abziehbarkeit
• AfA über Nutzungsdauer

Alternative Gestaltung:

• Durchführung erst nach Ablauf der 3 Jahre
• Dann: Prüfung als normale Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen
• Bei bloßer Erneuerung in vergleichbarem Standard: Erhaltungsaufwendungen möglich

Beispiel 2: Heizungserneuerung

Sachverhalt:

• Austausch alter Ölheizung gegen moderne Wärmepumpe
• 4 Jahre nach Anschaffung
• Deutliche energetische Verbesserung
• Kosten: 40.000 €

Prüfung:

• Außerhalb 3-Jahres-Frist: Vermutungsregel greift nicht
• Einzelfallprüfung: Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen?
• Alte Heizung funktionsfähig oder defekt?
• Standarderhöhung?

Mögliche Einordnungen:

Variante A (Erhaltungsaufwendungen):

• Alte Heizung defekt
• Ersatz durch moderne, aber vergleichbare Anlage
• Sofortabzug möglich

Variante B (Herstellungskosten):

• Alte Heizung funktionierte noch
• Wärmepumpe stellt wesentliche Verbesserung dar (höherer Standard)
• Nur AfA möglich

Beispiel 3: Badsanierung

Sachverhalt:

• Komplettsanierung von 2 Bädern
• 1 Jahr nach Anschaffung
• Alte Bäder aus den 1970er Jahren
• Kosten: 35.000 €
• Weitere Maßnahmen im selben Zeitraum: 20.000 €
• Gebäudewert: 400.000 €

Prüfung:

• Innerhalb 3-Jahres-Frist: ✅
• Gesamtaufwendungen: 35.000 € + 20.000 € = 55.000 €
• 15 % von 400.000 € = 60.000 €
• Aufwendungen 55.000 € < 60.000 €: ❌

Ergebnis:

• Vermutungsregel greift nicht
• Prüfung: Normale Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwendungen?
• Bei Modernisierung auf heutigen Standard ohne wesentliche Verbesserung: Erhaltungsaufwendungen
• Sofortabzug möglich

Beispiel 4: Kernsanierung

Sachverhalt:

• Umfassende Sanierung eines unsanierten Altbaus
• Unmittelbar nach Anschaffung
• Neue Elektrik, Sanitär, Heizung, Fenster, Böden
• Kosten: 250.000 €
• Gebäudewert: 500.000 €

Prüfung:

• Innerhalb 3-Jahres-Frist: ✅
• 15 % von 500.000 € = 75.000 €
• Aufwendungen 250.000 € >> 75.000 €: ✅

Ergebnis:

• Deutliche Überschreitung der 15-%-Grenze
• Anschaffungsnahe Herstellungskosten
• Keine sofortige Abziehbarkeit
• AfA über Nutzungsdauer

Besonderheit:

• Evtl. wesentliche Verbesserung (Herstellungskosten) auch ohne Vermutungsregel
• Umfang der Sanierung lässt auf Substanzmehrung schließen

Gestaltungshinweise

Vermeidung anschaffungsnaher Herstellungskosten

Strategie 1: Zeitliche Streckung

• Aufteilung der Maßnahmen
• Durchführung außerhalb der 3-Jahres-Frist
• Voraussetzung: Maßnahmen sind unabhängig voneinander möglich

Strategie 2: Kaufpreisminderung

• Vereinbarung von Preisabschlägen wegen Sanierungsbedarf
• Dadurch höhere Anschaffungskosten des Gebäudes
• 15-%-Grenze erhöht sich

Strategie 3: Verkäufer führt Sanierung durch

• Vereinbarung, dass Verkäufer vor Übergabe saniert
• Höherer Kaufpreis
• Keine anschaffungsnahen Herstellungskosten beim Käufer

Strategie 4: Aufteilung in Erhaltung und Verbesserung

• Getrennte Beauftragung
• Separate Rechnungen
• Nur Verbesserungen zählen zur 15-%-Grenze

Optimierung bei Vermietungseinkünften

Wahl zwischen Sofortabzug und AfA:

Sofortabzug bevorzugen, wenn:

• Hohe laufende Einkünfte vorhanden
• Schnelle Steuerentlastung gewünscht
• Liquiditätsbedarf besteht

AfA bevorzugen, wenn:

• Derzeit geringe Einkünfte (z.B. wegen Leerstand)
• Steuerprogression in Zukunft höher erwartet
• Langfristige Steuerplanung

Häufige Fehler und Fallstricke

Fehler 1: Unterschätzung der 15-%-Grenze

Problem: Viele Steuerpflichtige planen Sanierungen, ohne die 15-%-Grenze im Blick zu haben.

Folge: Überraschung bei Steuererklärung, wenn Sofortabzug versagt wird.

Lösung:

• Vor Sanierung Kostenplanung erstellen
• Steuerberater frühzeitig einbeziehen
• 15-%-Grenze berechnen

Fehler 2: Fehlende Dokumentation

Problem: Unzureichende Nachweise über Art und Umfang der Maßnahmen.

Folge: Finanzamt nimmt im Zweifel Herstellungskosten an.

Lösung:

• Fotos vor und nach Maßnahme
• Detaillierte Rechnungen mit Leistungsbeschreibung
• Gutachten bei umfangreichen Maßnahmen

Fehler 3: Vermischung von Maßnahmen

Problem: Sammelrechnungen ohne Aufteilung nach Art der Maßnahmen.

Folge: Keine Unterscheidung zwischen Erhaltung und Verbesserung möglich.

Lösung:

• Getrennte Beauftragung
• Separate Rechnungen
• Klare Zuordnung der Kosten

Fehler 4: Nichtbeachtung der Übergangsregelung

Problem: Bei laufenden Sanierungen in Raten wird die neue 3-Jahres-Frist übersehen.

Folge: Falsche Berechnung der anschaffungsnahen Herstellungskosten.

Lösung:

• Übergangsregelung des neuen BMF-Schreibens beachten
• Bei laufenden Sanierungen Betrachtungszeitraum anpassen
• Neuberechnung vornehmen

Bedeutung für verschiedene Rechtsformen

Privatvermögen (Vermietung und Verpachtung)

Besonderheiten:

• Werbungskostenabzug bei Erhaltungsaufwendungen
• AfA bei Herstellungskosten
• Wahlrecht für große Erhaltungsaufwendungen (Verteilung auf 2-5 Jahre nach § 82b EStDV)

Empfehlung:

• Sofortabzug meist vorteilhafter
• Vermeidung von Herstellungskosten anstreben
• Zeitliche Steuerung der Maßnahmen

Betriebsvermögen

Besonderheiten:

• Betriebsausgabenabzug bei Erhaltungsaufwendungen
• Aktivierungspflicht bei Herstellungskosten
• Mögliche Sonderabschreibungen (z.B. § 7b EStG)

Empfehlung:

• Gesamtsteuerplanung beachten
• Wechselwirkung mit anderen Vergünstigungen prüfen
• Bilanzierungsfragen klären

Gewerblicher Grundstückshandel

Besonderheiten:

• Alle Aufwendungen erhöhen Anschaffungs-/Herstellungskosten
• Keine Abschreibung, sondern Aktivierung
• Aufwand erst bei Veräußerung

Empfehlung:

• Kalkulation der Gesamtkosten
• Verkaufspreis entsprechend festlegen
• Zwischenfinanzierung beachten

Zusammenfassung und Handlungsempfehlungen

Zentrale Erkenntnisse

1. Neue BMF-Schreiben ersetzt alte Regelungen
   • Anwendung in allen offenen Fällen
   • Besondere Übergangsregelung für laufende Sanierungen
2. Vier Kategorien der Aufwendungen
   • Erhaltungsaufwendungen (Sofortabzug)
   • Anschaffungskosten (AfA)
   • Herstellungskosten (AfA)
   • Anschaffungsnahe Herstellungskosten (AfA)
3. 15-%-Grenze innerhalb von 3 Jahren
   • Kritische Schwelle für anschaffungsnahe Herstellungskosten
   • Summierung aller Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen
   • Gestaltungsspielräume nutzen

Handlungsempfehlungen für Immobilieneigentümer

Vor dem Kauf:

• Sanierungsbedarf genau ermitteln
• Kosten kalkulieren
• 15-%-Grenze berechnen
• Zeitplan für Sanierungen erstellen

Nach dem Kauf:

• Dokumentation aller Maßnahmen
• Getrennte Beauftragung und Abrechnung
• 3-Jahres-Frist im Blick behalten
• Steuerberater frühzeitig einbeziehen

Bei laufender Sanierung:

• Neue BMF-Regelung prüfen
• Übergangsvorschrift beachten
• Ggf. Neuberechnung vornehmen
• Offene Steuererklärungen anpassen

Empfehlungen für Steuerberater

1. Mandantenberatung:
   • Proaktive Information über neue Verwaltungsanweisung
   • Prüfung laufender Fälle
   • Gestaltungsberatung anbieten
2. Steuererklärungen:
   • Sorgfältige Prüfung der Abgrenzung
   • Dokumentation der Einordnung
   • Nachweise ordnungsgemäß führen
3. Offene Verfahren:
   • Auswirkungen des neuen BMF-Schreibens prüfen
   • Ggf. Anpassung der Argumentation
   • Vertrauensschutz bei Altfällen beachten

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Quelle: Bundesministerium der Finanzen, Schreiben (koordinierter Ländererlass) vom 26.01.2026, Az. IV C 1 – S 2253/00082/001/064

Fundstellen der ersetzten Schreiben:

• BMF-Schreiben vom 18.07.2003, BStBl I S. 386
• BMF-Schreiben vom 20.10.2017, BStBl I S. 1447

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Dieser Beitrag dient der Information und ersetzt keine individuelle steuerrechtliche Beratung. Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwendungen und Herstellungskosten ist komplex und erfordert eine sorgfältige Einzelfallprüfung. Bei Fragen zur steuerlichen Behandlung von Sanierungsmaßnahmen sprechen Sie uns gerne an.