Steuern & Recht

Anleitung zur Ermittlung des Ertragswertes für die Feststellung des Einheitswerts

Allgemeine Hinweise

Diese Anleitung soll Ihnen helfen:

  • Den Vordruck zur Feststellung des Einheitswerts korrekt auszufüllen.
  • Ihre steuerlichen Pflichten zu verstehen.

Hinweis: Da die Gegebenheiten von Grundstücken sehr unterschiedlich sind, kann der Vordruck nicht alle möglichen Besonderheiten erfassen. Nutzen Sie daher nur die amtlichen Formulare und fügen Sie notwendige Anlagen oder Erklärungen auf separaten Blättern hinzu.

Falls der Platz auf dem Formular nicht ausreicht, können Sie zusätzliche Vordrucke beim Finanzamt anfordern.

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Vorgaben zum Ausfüllen des Formulars

  • Beantworten Sie alle zutreffenden Fragen vollständig und leserlich.
  • Verwenden Sie nur die vorgesehenen Felder.
  • Eintragungen erfolgen in vollen Euro-Beträgen.
  • Falls Platzmangel auftritt, kürzen Sie aussagekräftig.

Abgabefrist und Konsequenzen bei Verspätung

Falls Sie die Erklärung nicht fristgerecht einreichen können, beantragen Sie rechtzeitig eine Fristverlängerung. Bei verspäteter oder nicht erfolgter Abgabe können Verspätungszuschläge, Zwangsgelder oder Bußgelder verhängt werden.

Abschnitt: Angaben zu Person und Grundstück

Feststellungszeitpunkt (Zeile 1)

Maßgebend sind die Verhältnisse zum eingetragenen Feststellungszeitpunkt.

Lage des Grundstücks (Zeilen 4-7)

Jedes Grundstück, das eine selbstständige wirtschaftliche Einheit bildet, benötigt eine gesonderte Erklärung. Die Angaben zur Lage des Grundstücks werden durch das Finanzamt vorgegeben.

Nutzung des Grundstücks (Zeilen 8-10)

Falls das Grundstück gewerblich genutzt wird oder als Sitz eines freien Berufs dient, machen Sie entsprechende Angaben.

Abschnitt: Beizufügende Unterlagen

(Zeilen 22-23)

  • Bauzeichnungen
  • Baubeschreibung
  • Lageplan
  • Wohn-/Nutzflächenberechnung

Abschnitt: Eigentümerangaben (Zeilen 32-64)

Falls das Grundstück mehreren Personen gehört:

  • Ehegatten tragen sich jeweils als Eigentümer ein.
  • Bei Gesellschaften (z. B. OHG oder GmbH) wird die Firma als Eigentümer angegeben.
  • Bei Erbengemeinschaften oder BGB-Gesellschaften müssen alle Miteigentümer genannt werden. Falls mehr als vier Personen beteiligt sind, sind die weiteren Eigentümer auf einem separaten Blatt aufzulisten.

Abschnitt: Angaben zur Ertragswertermittlung

Grund und Boden (Zeilen 1-6)

  • Angabe der Gemarkung, Grundbuchblattnummer, Flur- und Flurstücksnummer.
  • Gesamtfläche des Grundstücks eintragen.
  • Falls mehrere Flurstücke zur Einheit gehören, diese auf separatem Blatt angeben.

Unbebaute Grundstücke (Zeilen 7-8)

Ein Grundstück gilt als unbebaut, wenn keine nutzbaren Gebäude vorhanden sind. Auch zerstörte oder verfallene Gebäude führen zur Einstufung als unbebaut.

Bebaute Grundstücke (Zeilen 9-11)

Falls ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden steht, erfolgt eine separate Bewertung von Grund und Gebäude.

Gebäudeart und Bauweise (Zeilen 12-20)

  • Gebäudetyp und Bauweise ankreuzen.
  • Falls zutreffend, Art der baulichen Veränderungen angeben.

Wohnfläche (Zeilen 31-61)

Die Wohnfläche ist nach der Wohnflächenverordnung zu berechnen. Balkone, Dachterrassen und Wintergärten sind anteilig einzubeziehen.

Nutzung und Heizungsart (Zeilen 62-63)

Geben Sie an, ob das Objekt öffentlich gefördert wurde und welche Heizungsart vorhanden ist.

Räume, die nicht Wohnzwecken dienen (Zeilen 64-82)

Räume, die gewerblich oder öffentlich genutzt werden, sind anzugeben. Dazu zählen Büros, Geschäftsräume oder Lagerflächen.

Abschnitt: Erbbaurecht und Gebäude auf fremdem Grund

Erbbaurecht (Zeilen 97-106)

Ein Erbbaurecht liegt vor, wenn das Nutzungsrecht für ein Grundstück vergeben wurde. In diesem Fall erfolgt eine separate Bewertung von Erbbaurecht und Grundstück.

Gebäude auf fremdem Grund (Zeilen 107-111)

Falls das Gebäude nicht dem Grundstückseigentümer gehört, wird es separat bewertet.

Abschnitt: Sonstige Angaben

Reklamenutzung (Zeilen 119-121)

Falls Einnahmen durch Werbung auf dem Grundstück erzielt werden, müssen diese hier angegeben werden.

Sonstige wertbeeinflussende Umstände (Zeilen 122-124)

Besondere Umstände, die den Wert beeinflussen, sollten detailliert beschrieben werden. Dies können Lärm, Umweltbelastungen oder bauliche Mängel sein.

Fazit

Die Ermittlung des Ertragswerts ist ein komplexer Prozess, der von vielen Faktoren abhängt. Durch eine vollständige und korrekte Erklärung können Verzögerungen und Rückfragen des Finanzamts vermieden werden. Falls Unsicherheiten bestehen, empfiehlt es sich, einen Steuerberater oder Gutachter hinzuzuziehen.