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Bewertung von Immobilien: Ein Überblick über aktuelle Verfahren und rechtliche Rahmenbedingungen

Das Wichtigste in Kürze

• Die Bewertung von Immobilien kann erhebliche steuerliche Auswirkungen haben.
• Verschiedene Steuern wie Erbschaftssteuer, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Schenkungssteuer und Spekulationssteuer sind relevant.
• Die Nutzung eines qualifizierten Verkehrswertgutachtens kann dazu beitragen, den steuerlichen Wert einer Immobilie realistisch zu bestimmen.

Die Bewertung von Immobilien ist ein komplexer Prozess, der durch eine Vielzahl von rechtlichen und methodischen Vorgaben strukturiert wird. Diese Richtlinien stellen sicher, dass der Verkehrswert von Immobilien fair und transparent ermittelt wird. Dieser Beitrag gibt einen Überblick über die wesentlichen Aspekte der Immobilienbewertung in Deutschland, insbesondere unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung und der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Die Bewertung von Immobilien ist ein komplexer Prozess, der viele Faktoren berücksichtigt, wie zum Beispiel:

• Lage: Die genaue Lage innerhalb der Straße, die Nähe zu Annehmlichkeiten, Verkehrsanbindungen und die allgemeine Attraktivität des Viertels.
• Zustand der Immobilie: Das Alter des Gebäudes, der Wartungszustand, kürzlich erfolgte Renovierungen oder Modernisierungen und die allgemeine Bauqualität.
• Merkmale der Wohnung: Anzahl der Zimmer, Aufteilung, Etage, Balkon oder Terrasse, Verfügbarkeit von Parkplätzen usw.
• Aktuelle Markttrends: Das aktuelle Angebot und die Nachfrage auf dem lokalen Immobilienmarkt, kürzlich erfolgte Verkäufe vergleichbarer Immobilien in der Umgebung und die allgemeine Wirtschaftslage.

Wie Sie den Wert herausfinden können:

1. Wenden Sie sich an einen örtlichen Immobilienmakler: Maklerhaben die besten Kenntnisse über den lokalen Markt und können Ihnen aufgrund ihrer Expertise und aktueller Verkaufsdaten eine realistische Schätzung geben. Zu den Kosten eines Maklers siehe https://www.steuerschroeder.de/Steuerrechner/maklerkosten.html
2. Nutzen Sie Online-Bewertungstools: Es gibt verschiedene Online-Rechner, die Immobilienbewertungen auf Basis von Algorithmen und verfügbaren Daten anbieten. Diese Schätzungen sollten jedoch mit Vorsicht betrachtet werden, da sie möglicherweise nicht alle oben genannten spezifischen Faktoren berücksichtigen.
3. Lassen Sie ein professionelles Gutachten erstellen: Wenn Sie eine genaue und offizielle Bewertung benötigen, können Sie einen zertifizierten Gutachter beauftragen, die Immobilie zu bewerten. Dies ist in der Regel für Hypothekenanträge oder rechtliche Zwecke erforderlich.

Denken Sie daran: Immobilienpreise können schwanken, und es ist wichtig, aktuelle Informationen aus zuverlässigen Quellen einzuholen, bevor Sie Entscheidungen treffen.

Steuerliche Bewertung von Immobilien

• Das Finanzamt nutzt vereinfachte Verfahren zur Bewertung, die nicht immer den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln.
• Für die steuerliche Bewertung sind das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren gesetzlich vorgeschrieben.

Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts + Anwendung der ImmoWertV

Nach § 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV sind verschiedene Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts vorgesehen: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Diese Verfahren sind gleichwertig und müssen je nach Art des Bewertungsobjekts und den verfügbaren Daten gewählt werden. Im Rahmen der ImmoWertV werden die Daten in einer bestimmten Reihenfolge abgefragt, wobei das Vergleichswertverfahren bevorzugt wird, sofern geeignete Vergleichsfaktoren vorliegen.

Die ImmoWertV von 2021 gibt detaillierte Anweisungen zur Anwendung der verschiedenen Wertermittlungsverfahren. Es wird betont, dass die Wahl des Verfahrens auf den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten beruhen sollte. Dies bedeutet, dass das Verfahren, für das die besten Daten vorliegen, vorrangig angewandt wird. Wenn keine geeigneten Vergleichsfaktoren vorliegen, muss das Ertragswertverfahren geprüft werden, bevor auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen wird.

Download: Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) - ImmoWertV.pdf

Es gibt verschiedene Methoden, um den Wert einer Immobilie zu ermitteln. Die am häufigsten verwendeten Methoden sind die Vergleichswertmethode, die Ertragswertmethode und die Sachwertmethode.

1. Vergleichswertverfahren

   Vergleichswertverfahren: Diese Methode basiert auf Vergleichen von Verkaufspreisen von ähnlichen Immobilien in der gleichen Lage. Dabei werden Faktoren wie Größe, Zustand, Alter und Ausstattung der Immobilie berücksichtigt.

   Das Vergleichswertverfahren ist besonders geeignet für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Wohnungseigentum. Es basiert auf dem Vergleich von Preisen, die für ähnliche Immobilien in der gleichen Region erzielt wurden. Dieses Verfahren wird angewandt, wenn Vergleichsfaktoren vom örtlichen Gutachterausschuss vorliegen. Diese Vergleichsfaktoren müssen angepasst werden, um objektspezifische Merkmale zu berücksichtigen, wie etwa den Zustand des Gebäudes oder besondere Ausstattungen.

2. Ertragswertverfahren

   Ertragswertverfahren: Diese Methode berücksichtigt den erwarteten Ertrag, den die Immobilie generieren wird. Dazu werden Faktoren wie Mieteinnahmen, Kosten und Steuern berücksichtigt.

   Das Ertragswertverfahren wird hauptsächlich bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken angewandt. Es basiert auf den Einnahmen, die eine Immobilie generieren kann. Dabei wird der jährliche Rohertrag ermittelt und um Bewirtschaftungskosten reduziert, um den jährlichen Reinertrag zu berechnen. Dieser Reinertrag wird dann kapitalisiert, um den Ertragswert zu bestimmen. Das Verfahren stellt sicher, dass die Ertragskraft einer Immobilie angemessen in den Verkehrswert einfließt.

3. Sachwertverfahren

   Sachwertverfahren: Diese Methode berücksichtigt den Wert der Bodensubstanz und des Gebäudes. Dazu werden die Baukosten, der Bodenwert und die Inflation berücksichtigt.

   Das Sachwertverfahren kommt zum Einsatz, wenn keine geeigneten Daten für das Vergleichs- oder Ertragswertverfahren vorliegen. Es basiert auf den Kosten, die für die Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes anfallen würden, abzüglich der Wertminderung aufgrund des Alters und des Zustands des bestehenden Gebäudes. Zusätzlich wird der Bodenwert ermittelt und zum Gebäudewert addiert.

   
   

Es ist wichtig zu beachten, dass keine Methode alleinig die richtige Wertbestimmung einer Immobilie liefert. Eine genaue Bestimmung erfordert oft eine Kombination aus mehreren Methoden und eine sorgfältige Prüfung aller Faktoren, die den Wert beeinflussen können. Ein erfahrener und lizensierter Immobilienbewerter wird in der Lage sein, den Wert einer Immobilie mit einer hohen Genauigkeit zu bestimmen.

Expertentipp

Die Auswahl eines erfahrenen und unabhängigen Immobiliensachverständigen ist entscheidend für die Erstellung eines Gutachtens, das den realistischen Marktwert einer Immobilie widerspiegelt. Dies kann nicht nur zur Minimierung der Steuerlast beitragen, sondern auch bei der strategischen Planung von Immobilientransaktionen unterstützen.

Fazit

Die steuerliche Bewertung von Immobilien erfordert ein tiefes Verständnis der relevanten Gesetze und Bewertungsverfahren. Durch die Nutzung von Verkehrswertgutachten und die Berücksichtigung aktueller Marktdaten können Eigentümer steuerliche Vorteile realisieren. Es ist ratsam, sich frühzeitig mit einem Experten zu beraten, um die steuerlichen Möglichkeiten voll auszuschöpfen und potenzielle Risiken zu minimieren.

Gesamtkaufpreisaufteilung nach Verkehrswerten

Ein wesentlicher Punkt in der Bewertung bebauter Grundstücke ist die Aufteilung des Gesamtkaufpreises. Gemäß der höchstrichterlichen Rechtsprechung, insbesondere des BFH-Urteils vom 10. Oktober 2000 (IX R 86/97, BStBl II 2001, 183), darf der Kaufpreis nicht nach der sogenannten Restwertmethode aufgeteilt werden. Stattdessen muss eine Aufteilung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte des Bodens und des Gebäudes erfolgen. Dies stellt sicher, dass beide Komponenten ihres wahren Werts entsprechend bewertet werden.

Bei der Aufteilung des Kaufpreises für ein bebautes Grundstück wird der Wert des Bodens und der baulichen Anlagen separat ermittelt. Dies erfolgt, indem der Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert berechnet und dann ins Verhältnis zum Gesamtkaufpreis gesetzt wird. Besonderheiten, wie etwa die Lage oder spezifische Merkmale des Grundstücks, können dabei eine Rolle spielen, werden jedoch im Rahmen typisierter Verfahren oft vereinfacht behandelt.

Fazit

Die Immobilienbewertung in Deutschland folgt strengen rechtlichen und methodischen Vorgaben, die sicherstellen, dass der Verkehrswert von Immobilien transparent und nachvollziehbar ermittelt wird. Die Wahl des geeigneten Bewertungsverfahrens hängt von der Art des Bewertungsobjekts und den verfügbaren Daten ab. Durch die Anwendung der ImmoWertV und die Berücksichtigung höchstrichterlicher Rechtsprechung wird eine faire und sachgerechte Bewertung gewährleistet, die sowohl den Interessen von Käufern als auch Verkäufern gerecht wird.

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Rechner Vergleichswertverfahren

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Datenschutz:

Wir legen großen Wert auf den Schutz Ihrer persönlichen Daten. Die von Ihnen in den Immobilienrechner eingegebenen Informationen werden ausschließlich dazu verwendet, Ihnen das Ergebnis Ihrer Anfrage zu übersenden. Ihre Daten werden streng vertraulich behandelt und nicht für andere Zwecke verwendet oder an Dritte weitergegeben. Es erfolgen keine weiteren Nachfragen, Zusendungen von Newslettern oder ähnliche Kontaktaufnahmen ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung.

Tipp: Seit dem BFH-Urteil vom 21. Juli 2020 darf endlich das Ertragswertverfahren benutzt werden. Fordern Sie jetzt bei mir kostenlos und unverbindlich eine Berechnung an, damit Sie abschätzen können, ob sich ein Einspruch lohnt: Immobilienbewertung nach Ertragswertverfahren

Zur Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie ist in der Regel der Ertragswert der Immobilie anhand eines Verfahrens zu ermitteln, das am jeweiligen Immobilienmarkt anerkannt ist. Zur Plausibilisierung können auch andere am jeweiligen Immobilienmarkt anerkannte Bewertungsverfahren herangezogen werden, wenn dies für eine sachgerechte Bewertung der Immobilie nach Auffassung des Bewerters erforderlich oder zweckmäßig erscheint.

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Rechner Ertragswertverfahren

Tipp: Sie können für die Bewertung auch den Grundsteuerrechner verwenden.

Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung

Übersicht über die Bewertung des Grundvermögens gemäß den §§ 145 ff des Bewertungsgesetzes (BewG) und den Richtlinien R 158 ff der Erbschaftsteuerrichtlinien (ErbStR). Hier sind die wichtigsten Punkte zusammengefasst:

1. Allgemeines zur Grundvermögensbewertung:

   • Grundvermögen umfasst Grundbesitz, der nicht land- und forstwirtschaftlichem Vermögen oder Betriebsvermögen zugeordnet wird.
   • Die Bewertung des Grundbesitzes erfolgt mit realistischeren Werten für Erbschaft- und Schenkungsteuer, basierend auf 50 % der tatsächlichen Verkehrswerte.

2. Unbebaute Grundstücke:

   • Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich nach Fläche und Bodenrichtwert, abzüglich eines Abschlags von 20 %.

3. Bebaute Grundstücke:

   • Bebaute Grundstücke werden nach einem vereinfachten Ertragswertverfahren bewertet, das in den §§ 146ff BewG geregelt ist.
   • Die Bewertung berücksichtigt Faktoren wie Jahresmiete, Wertminderung wegen Alters und einen Zuschlag von 20 % für Ein- und Zweifamilienhäuser.

4. Sonderfälle:

   • Für Gebäude mit speziellen Nutzungen oder solche, die nicht vermietet sind, gelten besondere Bewertungsregeln.

5. Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Grund und Boden :

   • Die Bewertung von Erbbaurechten wurde geändert, um unangemessene Bewertungsergebnisse bei kurzen Restlaufzeiten zu vermeiden.

1. Allgemeines/Einleitung

Zunächst muss zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken unterschieden werden. Die bebauten Grundstücke lassen sich dann wie folgt den einzelnen Bewertungsverfahren zuordnen. Die Zuordnung ergibt sich aus § 182 BewG. Grundsätzlich bietet sich daher folgender Überblick an:

Im Vergleichsverfahren sind zu bewerten:

• Wohnungseigentum
• Teileigentum
• Ein- und Zweifamilienhäuser

Im Ertragswertverfahren sind zu bewerten:

• Mietwohngrundstücke
• Geschäftsgrundstücke
• gemischt genutzte Grundstücke

Im Sachwertverfahren sind zu bewerten:

• Grundstücke, die eigentlich zum Vergleichswertverfahren gehören, sich ein solcher jedoch nicht ermitteln lässt
• Grundstücke, die eigentlich zum Ertragswertverfahren gehören, bei denen sich jedoch keine übliche Miete ermitteln lässt
• sonstige bebaute Grundstücke

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Bewertung unbebauter Grundstücke

Die Bewertung unbebauter Grundstücke richtet sich nach § 179 BewG. Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten nach § 196 Baugesetzbuch.

Download: Bodenrichtwertrichtlinie

Die Bodenrichte können i. d. R. bei den lokal zuständigen Gutachterausschüssen erfragt werden. Dazu muss das Grundstück mit Gemarkung, Grundbuchblatt/Flur, Flurstück bezeichnet sein. Ggfs. kann man auch entsprechende Informationen aus dem Internet auf der Seite der lokalen Gutachterausschüsse einsehen. Je nach Bundesland stehen diese Informationen sogar kostenlos zur Verfügung.

Sofern der Gutachterausschuss ausnahmsweise keinen Bodenrichtwert für das betreffende Grundstück ermittelt, ist der Bodenwert aufgrund der Regelung in § 179 Satz 4 BewG aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist maßgeblich für Wohneigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.

Im Vergleichswertverfahren sind nach § 183 BewG Kaufpreise von vergleichbaren Grundstücken heranzuziehen. Damit ein vergleichbares Grundstück vorliegt, müssen die Wert beeinflussenden Merkmale hinreichend übereinstimmten.

Grundsätzlich erfordert die Ermittlung des Vergleichswerts eine Nachfrage bei den lokalen Gutachterausschüssen, die dann einen entsprechenden Vergleichskaufpreis mitteilen. Tatsächlich muss jedoch darauf geachtet werden, dass es sich auch wirklich um einen vergleichbaren Preis handelt. Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können auch geeignete Vergleichsfaktoren herangezogen werden.

Praxis-Beispiel

Wenn der Preis für eine Wohnung gleicher Größe nicht vorhanden ist, kann auch der Quadratmeter-Vergleichspreis einer anderen Wohnung herangezogen werden, wenn die Wert beeinflussenden Merkmale ansonsten übereinstimmen.

Hinweis

Hinweis: Sofern sich solche Vergleichsfaktoren nur auf das Gebäude beziehen, muss der Bodenwert nach § 179 BewG gesondert berücksichtigt werden.

Sofern ein Vergleichswert nicht gefunden wird oder auch nur damit zu rechnen ist, dass dieser nicht gefunden wird, muss die Immobilie alternativ im Sachwertverfahren nach §§ 189 ff. BewG bewertet werden. Insoweit wird auf die Hinweise zum Sachwertverfahren und den entsprechenden Textbaustein verwiesen.

Ertragswertverfahren

Bewertung im Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist bei Immobilien anzuwenden, deren Werthaltigkeit sich im Wesentlichen über ihren Ertrag definiert. Gemeint sind die typischen Vermietungs- und Verpachtungsimmobilien. Dies sind insbesondere Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke.

Grundprinzip des Ertragswertverfahrens: Dieses Verfahren berechnet den Wert einer Immobilie auf der Grundlage der erwarteten zukünftigen Nettoerträge, die sie generieren kann. Der Ertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung der Jahresnettokaltmiete unter Berücksichtigung eines Liegenschaftszinssatzes.

Bei der Bewertung einer Wohnung im Ertragswertverfahren für die Erbschaftsteuer wird zunächst die Miete berücksichtigt, die für eine Wohnung gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Betriebskosten sind in die Miete nicht mit einzubeziehen.

Der Bodenwert wird bei der Bewertung einer Wohnung im Ertragswertverfahren gesondert ermittelt. Der Bodenrichtwert ist dabei der maßgebliche Wert.

Der Gesamtwert der Wohnung ergibt sich aus dem Ertragswert und dem Bodenwert.

Das typisierte Ertragswertverfahren nach den §§ 252 bis 257 BewG

Das Ertragswertverfahren ist ein wesentliches Verfahren zur Bewertung von Immobilien, insbesondere bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken und Geschäftsgrundstücken. Das Verfahren bewertet Immobilien basierend auf den erzielbaren Erträgen, die von der Immobilie generiert werden können. Dieses Verfahren wird schematisch wie folgt dargestellt:

Schematische Darstellung des Ertragswertverfahrens

1. Ermittlung des jährlichen Rohertrags:

   • Der jährliche Rohertrag ist die Summe der Nettokaltmieten, die für die Nutzung der Immobilie erzielt werden. Er umfasst alle regelmäßigen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ohne Berücksichtigung der Nebenkosten.

   Rohertrag

   Der Rohertrag ist nach § 186 Abs. 1 BewG das Entgelt, das nach den vertraglichen Vereinbarungen als Miete zu zahlen ist. Wohlgemerkt kommt es dabei nicht auf die tatsächlich erhaltene Miete, sondern grundsätzlich auf die Sollmiete aufgrund des Vertrags an. Maßgeblich für die Berechnung ist die Miete für den Zeitraum von 12 Monaten vor dem Bewertungsstichtag.

   Neben der vertraglich vereinbarten Miete gehören unter anderem auch noch die nachstehend genannten Beträge zum Entgelt: Mieteinnahmen für Stellplätze und Nebengebäuden (z. B. Garagen), Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters (z. B. für Reklamenutzung oder das Aufstellen von Automaten, Untermietzuschläge, Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen, soweit sie auf die Miete anzurechnen sind. Umlagen sind nicht anzusetzen.

   Sofern die Immobilie (teilweise) eigengenutzt, ungenutzt, unentgeltlich überlassen oder um mehr als 20 % verbilligt vermietet ist, ist nach § 186 Abs. 2 BewG die übliche Miete anzusetzen. Übliche Betriebskosten bleiben auch hier außen vor. Die übliche Miete ist in Anlehnung an die Miete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird (vgl. § 186 Abs. 3 Satz 2 BewG).

2. Abzug der Bewirtschaftungskosten:

   • Verwaltungskosten
   • Instandhaltungskosten
   • Mietausfallwagnis

   Der verbleibende Betrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten vom Rohertrag ist der jährliche Reinertrag.

   Bewirtschaftungskosten

   Die Bewirtschaftungskosten ergeben sich laut § 187 Abs. 2 Satz 1 BewG grundsätzlich nach Erfahrungssätzen der lokalen Gutachterausschüsse. Teilweise können jedoch die Gutachterausschüsse keine geeigneten Erfahrungssätze vorweisen, weshalb die Bewirtschaftungskosten pauschal nach Anlage 23 zum BewG zu ermitteln sind. Der Ansatz von tatsächlichen Bewirtschaftungskosten ist laut Gesetz nicht vorgesehen.

   Dafür muss zunächst festgestellt werden, ob es sich um ein Mietwohngrundstück, ein Geschäftsgrundstück oder um ein gemischt genutztes Grundstück handelt. Da diese Kenntnis schon für die Einordnung im Ertragswertverfahren notwendig war, wird diese Frage in der Checkliste für den Mandanten nicht mehr gestellt.

   Nach der Relation der Wohn- bzw. Nutzfläche muss jedoch noch geklärt werden, ob das gemischt genutzte Grundstück einen gewerblichen Anteil von bis zu 50 % oder von mehr als 50 % hat.

   In Abhängigkeit der Grundstücksart (Mietwohngrundstück etc.) und der Restnutzungsdauer ist Anlage 23 zum BewG die Höhe der pauschalierten Bewirtschaftungskosten in Prozent zu entnehmen. Dieser Prozentsatz ist auf den Jahresrohertrag des Gebäudes anzuwenden und davon in Abzug zu bringen.

3. Bodenwertverzinsung:

   • Der Bodenwert wird separat ermittelt und anschließend verzinst. Die Bodenwertverzinsung wird vom jährlichen Reinertrag abgezogen, um den jährlichen Gebäudereinertrag zu bestimmen.
   
   

   Verzinsung des Bodenwerts

   Der Verzinsung des Bodenwerts (Ermittlung des Bodenwerts wie bei unbebauten Grundstücken) ist der Liegenschaftszinssatz nach § 188 BewG zugrunde zu legen. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird.

   Anzuwenden sind auch hier grundsätzlich die örtlichen Liegenschaftszinssätze der Gutachterausschüsse. Häufig stehen jedoch auch hier nicht immer geeignete Liegenschaftszinssätze zur Verfügung, weshalb folgende Zinssätze nach § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG anzuwenden sind:

   • 5 % für Mietwohngrundstücke
   • 5,5 % für gemischt genutzte Grundstücke mit einem Gewerbeanteil bis zu 50 %
   • 6 % für gemischt genutzte Grundstücke mit einem Gewerbeanteil von mehr als 50 %
   • 6,5 % für Geschäftsgrundstücke

   Individueller Vervielfältiger

   Aus der Tabelle in Anlage 21 zum BewG ist der individuelle Vervielfältiger in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz zu entnehmen. Dabei ist die Tabelle bei den Liegenschaftszinssätzen in Schritten von 0,5 Prozentpunkten von 3 % bis 8 % aufgebaut. Sofern die Gutachterausschüsse Liegenschaftszinssätze vorliegen haben, kommt es vor, dass diese nicht in die vorgesehenen Schritte zu 0,5 Prozentpunkte passen, sondern der Zinssatz beispielsweise auf 5,75 % lautet. In diesen Fällen ist der Vervielfältiger nach der Formel im Anschluss an die Tabelle in Anlage 21 zum BewG zu ermitteln.

   In den Fällen anderer Zinssätze der Gutachterausschüsse ist der Vervielfältiger nach folgender Formel zu bilden:
   

   					q = Zinsfaktor = 1 + p : 100
   V (Vervielfältiger) =	1	×	q n – 1		p = Zinssatz
   	q n		q – 1
   					n = Restnutzungsdauer/Restlaufzeit

4. Kapitalisierung des Gebäudereinertrags:

   • Der jährliche Gebäudereinertrag wird mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert, der sich aus dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer des Gebäudes ergibt. Dies ergibt den Gebäudewert.

   Ermittlung der Restnutzungsdauer

   Weiterhin muss die Restnutzungsdauer der Immobilie bestimmt werden.

   Dafür muss zunächst in Abhängigkeit der konkreten Immobilienart die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer aus Anlage 22 zum BewG ermittelt werden. Da es sich hier in erster Linie um Spezialimmobilien handelt, wird zugunsten einer übersichtlichen Checkliste keine Frage zur Immobilienart gestellt. Es empfiehlt sich dies im Einzelfall zu klären.

   Die Restnutzungsdauer bestimmt sich nun durch Subtraktion des Alters der Immobilie von der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG.

   In der Praxis sind die Regelungen in § 185 Abs. 3 Satz 4 und 5 BewG zu beachten, wonach gilt: Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden Restnutzungsdauer auszugehen.

   Ausweislich des gleichlautenden Ländererlasses vom 8.1.2016 kommt nach Punkt I. 1. Abs. 5 eine Verkürzung der Restnutzungsdauer nur bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude in Betracht. Baumängel und Bauschäden oder wirtschaftliche Gegebenheiten können im typisierenden Bewertungsverfahren nach der Verwaltungsmeinung zu keiner Verkürzung der Restnutzungsdauer führen.

   Demgegenüber führen nach dem Ländererlass durchgreifende Modernisierungen innerhalb der letzten zehn Jahre zu einer Verlängerung der Restnutzungsdauer. Ob eine durchgreifende Modernisierung im Einzelfall vorliegt ist anhand der Tabelle des Ländererlass zu prüfen.

   Hinweis für die Praxis: Hinsichtlich der durchgeführten Modernisierungsarbeiten ist auf die überwiegende Erneuerung bzw. Verbesserung der jeweiligen einzelnen Bauteile (Modernisierungselemente) abzustellen. Die in der Tabelle 1 des Ländererlasses aufgeführten Punkte sind für das jeweilige Bauteil folglich nur insgesamt oder gar nicht anzusetzen. Für die Praxis empfiehlt es sich daher noch mit dem Mandanten im individuellen Gespräch zu klären, ob tatsächlich eine entsprechende Modernisierung des einzelnen Modernisierungselementes stattgefunden hat. Nur so kann entschieden werden, ob der Punkt zu vergeben ist oder nicht.

   Die Restnutzungsdauer eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt regelmäßig mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Bei einer bestehenden Abbruchverpflichtung kann diese Mindest-Restnutzungsdauer unterschritten werden.

   
   

5. Zusammenführung der Werte:

   • Der Wert des Bodens und der kapitalisierte Gebäudereinertrag ergeben zusammen den Ertragswert der Immobilie.

Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale

Im Rahmen der typisierten Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren werden bestimmte besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale nicht gesondert ermittelt und berücksichtigt. Dazu gehören:

• Abweichende Erträge: Erträge, die erheblich von den marktüblich erzielbaren Erträgen abweichen, werden nicht gesondert berücksichtigt.
• Baumängel oder Bauschäden: Baumängel oder Schäden am Gebäude werden im typisierten Verfahren nicht individuell bewertet.
• Wirtschaftliche Überalterung: Ein überdurchschnittlich hoher Alterungsgrad der Immobilie wird nicht separat in die Bewertung einbezogen.
• Überdurchschnittlicher Erhaltungszustand: Ein überdurchschnittlich guter Zustand der Immobilie wird ebenfalls nicht speziell berücksichtigt.
• Bodenverunreinigungen: Etwaige Verunreinigungen des Grundstücks werden nicht individuell bewertet.
• Grundstücksbezogene Rechte und Belastungen: Rechte und Belastungen, die das Grundstück betreffen, werden im Rahmen der typisierten Wertermittlung nicht separat berücksichtigt.

Fazit

Das Ertragswertverfahren nach den §§ 252 bis 257 BewG bietet eine standardisierte Methode zur Bewertung von Ertragsimmobilien. Die schematische Darstellung des Verfahrens stellt sicher, dass die wesentlichen Schritte klar und nachvollziehbar sind. Während besondere objektspezifische Merkmale im typisierten Verfahren nicht individuell bewertet werden, ermöglicht diese Methode dennoch eine sachgerechte und vergleichbare Bewertung von Immobilien. Dies trägt zur Transparenz und Fairness auf dem Immobilienmarkt bei.

Ertragswert bei Nicht-Vermietbarkeit

Das Ertragswertverfahren wird normalerweise angewendet, um den Wert von vermieteten oder vermietbaren Immobilien zu bestimmen. Es basiert auf dem Prinzip, den Wert der Immobilie anhand der erzielbaren Mieteinnahmen zu ermitteln.

Hier sind die Schlüsselaspekte, die in einem solchen Fall zu berücksichtigen sind:

Ist die Wohnung auf Grund von Mängeln nicht vermietbar, so ist die Miete entsprechend zu kürzen. Die Höhe der Kürzung ist dabei nach den konkreten Umständen des Einzelfalls zu bestimmen. Bei der Ermittlung der Kürzung sind folgende Faktoren zu berücksichtigen:

• Art und Umfang der Mängel
• Lage der Wohnung
• Nachfragesituation am Mietmarkt

Beispiel:

Eine Wohnung ist auf Grund von Schimmelbefall nicht vermietbar. Die Miete für eine vergleichbare Wohnung beträgt 1.000 Euro pro Monat. Der Schimmelbefall ist so stark, dass eine Beseitigung innerhalb von einem Jahr nicht möglich ist. In diesem Fall kann die Miete um 50 % gekürzt werden. Der Ertragswert der Wohnung beträgt dann:

        1.000 Euro/Monat * 12 Monate/Jahr * 0,5 = 6.000 Euro/Jahr

Bei einer nicht vermietbaren Wohnung ist der Ertragswert jedoch deutlich niedriger als bei einer vermietbaren Wohnung. Dies führt zu einer niedrigeren Bewertung der Wohnung und damit zu einer geringeren Erbschaftsteuerschuld.

In der Praxis kann es sinnvoll sein, einen Sachverständigen mit der Bewertung der Wohnung zu beauftragen. Der Sachverständige kann die Mängel der Wohnung beurteilen und die Höhe der Kürzung der Miete ermitteln.

2. Situation bei Nicht-Vermietbarkeit: Wenn eine Wohnung aufgrund von Mängeln nicht vermietbar ist, muss dies in der Bewertung berücksichtigt werden. In solchen Fällen wird oft ein Abschlag vom theoretisch erzielbaren Ertragswert vorgenommen. Dieser Abschlag spiegelt den Minderwert der Immobilie aufgrund ihrer Nicht-Vermietbarkeit wider.

3. Ermittlung der fiktiven Miete: Selbst wenn die Wohnung aktuell nicht vermietet ist oder nicht vermietet werden kann, wird für die Bewertung eine fiktive, marktübliche Miete angesetzt. Diese orientiert sich an vergleichbaren Objekten in ähnlicher Lage und Zustand.

4. Berücksichtigung der Mängel: Die spezifischen Mängel der Wohnung müssen bei der Bewertung berücksichtigt werden. Dies kann durch Anpassung der fiktiven Miete oder durch direkte Abschläge auf den Ertragswert erfolgen. Die Art und das Ausmaß der Mängel spielen hierbei eine entscheidende Rolle.

5. Kapitalisierungszinssatz: Der Kapitalisierungszinssatz, der zur Berechnung des Ertragswerts verwendet wird, kann ebenfalls angepasst werden, um das erhöhte Risiko und die geringere Attraktivität der nicht vermietbaren Immobilie widerzuspiegeln.

6. Sachverständigengutachten: In komplexen Fällen, insbesondere wenn erhebliche Mängel vorliegen, kann es sinnvoll sein, ein Sachverständigengutachten einzuholen, um den angemessenen Wert der Immobilie zu bestimmen.

7. Steuerliche Behandlung: Für die Erbschaftsteuer wird der so ermittelte Wert der Wohnung herangezogen. Es ist wichtig, die Bewertung korrekt durchzuführen, da sie direkte Auswirkungen auf die Höhe der zu zahlenden Erbschaftsteuer hat.

Es ist ratsam, bei der Bewertung einer solchen Immobilie für die Erbschaftsteuer einen Fachmann, wie einen Steuerberater oder einen zertifizierten Immobiliensachverständigen, zu konsultieren, um eine genaue und den rechtlichen Anforderungen entsprechende Bewertung sicherzustellen.

Angaben zur Bewertung im Ertragswertverfahren

Der Ertrag der Immobilie ist wesentlich für ihre Wertbestimmung. Für erbschaft- und schenkungsteuerliche Bewertungszwecke ist daher das Ertragswertverfahren anzuwenden. Bitte geben Sie die folgenden Daten an:

Hinweis: Sollte ein Ertragswert nicht ermittelt werden können, ist eine Bewertung der Immobilie im Sachwertverfahren nötig. Die hierzu benötigten Angaben werde ich im Weiteren ggf. noch erfragen.

Bewertung im Sachwertverfahren

Einführung

Das Sachwertverfahren ist ein wesentliches Verfahren zur Bewertung von bebauten Grundstücken, insbesondere dann, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte oder Erträge zur Anwendung der anderen Verfahren vorliegen. Es stellt sicher, dass der Wert einer Immobilie durch die Summe ihrer Teile – Boden und Gebäude – fair und nachvollziehbar ermittelt wird.

Das Sachwertverfahren dient als Auffangbecken für alle Arten von Immobilen, die bisher nicht den anderen Bewertungsverfahren zugeordnet werden können. Darunter gehören nicht nur die sonstigen bebauten Grundstücke, worunter regelmäßig Spezialimmobilien (Krankenhäuser, Hotels, Sporthallen, Altenwohnheime etc.) zu verstehen sind, sondern auch Grundstücke des Vergleichswertverfahren, bei denen kein Vergleichswert ermittelt werden kann oder eigentliche Ertragswertgrundstücke, bei denen es an einer tatsächlichen und einer übliche Miete mangelt.

Das Sachwertverfahren ist das am stärksten standardisierte Verfahren. Daher kann es sein, dass hier umfangreiche Punkte noch persönlich mit dem Mandanten geklärt werden müssen.

Die Immobilienbewertung im Sachwertverfahren ist in §§ 189 ff. BewG geregelt. Durch das Steueränderungsgesetz 2015 v. 2.11.2015 wurde das Sachwertverfahren für Bewertungsstichstage ab 2016 modifiziert.

Schematische Darstellung des Sachwertverfahrens

Das Sachwertverfahren folgt einem strukturierten und schematischen Ablauf, der sicherstellt, dass alle relevanten Komponenten zur Bewertung einer Immobilie berücksichtigt werden:

1. Ermittlung des Bodenwerts:

   • Der Bodenwert wird nach § 247 BewG bestimmt und entspricht dem Wert des unbebauten Grundstücks. Dieser Wert wird auf Basis von Bodenrichtwerten und vergleichbaren unbebauten Grundstücken ermittelt.

2. Ermittlung des Gebäudesachwerts:

   • Der Gebäudesachwert wird getrennt vom Bodenwert ermittelt und basiert auf den gewöhnlichen Herstellungskosten. Diese Kosten umfassen die Baukosten für ein vergleichbares Gebäude in einem durchschnittlichen Zustand.

3. Summe aus Bodenwert und Gebäudesachwert:

   • Die Summe aus dem ermittelten Bodenwert und dem Gebäudesachwert ergibt den vorläufigen Sachwert des Grundstücks.

4. Multiplikation mit der Wertzahl:

   • Zur Ermittlung des endgültigen Grundsteuerwerts wird der vorläufige Sachwert mit der Wertzahl nach § 260 BewG multipliziert. Diese Wertzahl, die in der Anlage 43 zum BewG festgelegt ist, berücksichtigt marktübliche Anpassungen.

5. Abgeltung weiterer baulicher Anlagen:

   • Mit dem Grundsteuerwert sind auch die Werte für bauliche Anlagen, insbesondere Außenanlagen (z.B. befestigte Wege und Plätze, Einfriedungen), und sonstige Anlagen abgegolten.

Besonderheiten im Sachwertverfahren

• Nicht berücksichtigte Merkmale: Bestimmte objektspezifische Merkmale wie wirtschaftliche Überalterung, Baumängel oder Bauschäden werden im Rahmen der typisierten Wertermittlung nicht gesondert ermittelt und berücksichtigt. Diese typisierte Vorgehensweise vereinfacht das Verfahren und stellt sicher, dass die Bewertung konsistent und vergleichbar bleibt.

• Beachtung des Mindestwerts: Die Vorschriften über den Mindestwert (§ 251 BewG) sind auch im Sachwertverfahren zu beachten. Das bedeutet, dass der ermittelte Sachwert nicht unter einen bestimmten Mindestwert fallen darf, um eine faire und angemessene Bewertung sicherzustellen.

Anwendungserlass und rechtliche Grundlagen

• Der Anwendungserlass A 258 erläutert die detaillierte Vorgehensweise bei der Bewertung im Sachwertverfahren und bestätigt, dass der Gebäudesachwert auf Grundlage gewöhnlicher Herstellungskosten ermittelt wird.
• Der Bodenwert wird nach den Maßgaben des § 247 BewG wie bei einem unbebauten Grundstück bestimmt.
• Die Kombination aus Gebäudesachwert und Bodenwert, multipliziert mit der Wertzahl, ergibt den Grundsteuerwert, der alle wesentlichen Komponenten einer Immobilie abdeckt.

Fazit

Das Sachwertverfahren nach den §§ 258 bis 260 BewG bietet eine klare und strukturierte Methode zur Bewertung von Immobilien. Durch die getrennte Ermittlung von Bodenwert und Gebäudesachwert und deren anschließende Multiplikation mit einer Wertzahl wird sichergestellt, dass der Wert einer Immobilie umfassend und nachvollziehbar ermittelt wird. Diese Methode ist besonders dann geeignet, wenn keine ausreichenden Vergleichswerte oder Erträge zur Verfügung stehen, um die anderen Bewertungsverfahren anzuwenden.

Folgendes Schema stellt die konkrete Berechnung ab 2016 dar:

Regelherstellungskosten

mal Baupreisindex

= indizierte Regelherstellungskosten

mal Flächeneinheiten (Bruttogrundfläche des Gebäudes)

= Gebäuderegelherstellungswert

abzgl. Alterswertminderung

=Gebäudesachwert

zzgl. Wert des Grund und Bodens

= vorläufiger Sachwert

mal Wertzahl

= Sachwert des Grundstücks

Baupreisindex

Für Bewertungsstichtage ab 2016 werden die Regelherstellungskosten unabhängig des Baujahres ausgesucht, da an deren Stelle der Baupreisindex getreten ist. Dieser soll jährlich im Erlasswege seitens des BMF bekanntgegeben werden, so dass sich eine jährliche Fortschreibung der Wertermittlung ergibt.

Das aktuell gültige BMF-Schreiben sieht für Wohngebäude einen Index von 127,2 und für Nichtwohngebäude einen Index von 128,1 vor. Die Indizes werden vom Statistischen Bundesamt für die Bauwirtschaft (Preisindizes für den Neubau in konventioneller Bauart von Wohn- und Nichtwohngebäuden) ermittelt.

Regelherstellungskosten

Die Regelherstellungskosten ergeben sich aus Anlage 24 zum BewG in Abhängigkeit der konkreten und spezifizierten Immobilienausgestaltung und der anzuwendenden Gebäudestandards (vgl. folgenden Punkt).

Aufgrund der teilweise starken Spezifizierung der jeweiligen Immobilienarten in Anlage 24 zum BewG sollte die Ermittlung der Regelherstellungskosten in jeden Fall im persönlichen Gespräch mit dem Mandanten erfolgen. Nur so können sichere Zuordnungen erfolgen und der korrekte Wert der Regelherstellungskosten in Euro pro Qm Bruttogrundfläche gefunden werden

Standardstufe des Gebäudes (Gebäudestandard)

Während bisher nur drei Ausstattungsstandards zu unterscheiden waren, ist ab 2016 der Gebäudestandard in fünf verschiedene Standardstufen einzuteilen. Die jeweilige Standardstufe ist dabei für neun Gebäudemerkmale auszusuchen. Die Gebäudemerkmale sind Außenwände, Dach, Fenster und Außentüren, Innenwände und -türen, Deckenkonstruktion und Treppen, Fußböden, Sanitäreinrichtung, Heizung und sonstige technische Ausstattung.

Das einer Standardstufe zugeordnete Gebäudemerkmal wird dann mit einem vorgegebenen Wägungsanteil berücksichtigt, so dass im Endeffekt ein gewichteter Durchschnitt der jeweiligen Regelherstellungskosten errechnet werden kann.

Zur genaueren Einordnung ist es sicherlich nötig, den Ausstattungsstandard entsprechend der Vorgaben unter Punkt III. der Anlage 24 zum BewG mit dem Mandanten im Gespräch konkret zu bestimmen.

Bruttogrundfläche

Die Bruttogrundfläche ist die Summe der bezogen auf die jeweilige Gebäudeart marktüblich nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Dabei sind bei den Grundflächen folgende Bereiche zu unterscheiden:

Bereich a: überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen,

Bereich b: überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen,

Bereich c: nicht überdeckt.

Für die Anwendung der Regelherstellungskosten sind im Rahmen der Ermittlung der Bruttogrundfläche nur die Grundflächen der Bereiche a und b zugrunde zu legen. Balkone, auch wenn sie überdeckt sind, sind dem Bereich c zuzuordnen.

Nicht zur Bruttogrundfläche gehören z. B. Flächen von Spitzböden und Kriechkellern, Flächen, die ausschließlich der Wartung, Inspektion und Instandsetzung von Baukonstruktionen und technischen Anlagen dienen sowie Flächen unter konstruktiven Hohlräumen, z. B. über abgehängten Decken.

Alterswertminderung

Vom Gebäuderegelherstellungswert ist eine Alterswertminderung abzuziehen. Die Alterswertminderung ergibt sich über Anlage 22 zum BewG. Sie wird nach § 190 Abs. 2 BewG nach dem Verhältnis des Alters des Gebäudes am Bewertungsstichtag zur wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer bestimmt.

Praxis-Beispiel

Zum Bewertungsstichtag ist das Gebäude 8 Jahre alt. Es handelt sich um ein Gebäude mit einer wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 zum BewG von 80 Jahren. Die Alterswertminderung beträgt dann 10 % der Gebäudeherstellungskosten.

Der nach Abzug der Alterswertminderung verbleibende Gebäudewert ist regelmäßig mit mindestens 30 % (bis Ende 2015: 40%) des Gebäuderegelherstellungswerts anzusetzen.

Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einem entsprechenden früheren oder späteren Baujahr auszugehen.

Wert des Grund und Bodens

Der Wert des Grund und Bodens eines bebauten Grundstücks bestimmt sich wie der Wert eines unbebauten Grundstücks regelmäßig nach der Fläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert.

Wertzahl

Als Wertzahlen sind vorrangig die vom Gutachterausschuss ermittelten Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) zur Angleichung an den gemeinen Wert anzuwenden. Bisher lagen den Gutachterausschüssen jedoch regelmäßig keine geeigneten Wertzahlen vor, weshalb die Wertzahl gem. § 191 Abs. 2 BewG standardisiert nach Anlage 25 des BewG ermittelt wird. Eine entsprechende Wertzahl kann dort in Abhängigkeit des Bodenrichtwerts und des zuvor ermittelten vorläufigen Sachwert der Anlage 25 des BewG entnommen werden.

Mit Wirkung ab 2016 wurde das Sachwertverfahren im Bewertungsgesetz allerdings auch an die Sachwertrichtlinie angepasst, so dass zukünftig auch die Wertzahl vermehrt aus den Gutachterausschüssen, statt aus der Anlage 25 zum BewG, kommt.

Vorbehaltsnießbrauch

Die Ermittlung des Kapitalwerts des Nießbrauchsrechts richtet sich nach dem Bewertungsgesetz und kann in folgender Formel dargestellt werden:

Jahreswert des Nießbrauchs

mal Vervielfältiger für lebenslängliche Nutzungen oder Leistungen

= Kapitalwert Nießbrauch

Jahreswert des Nießbrauchs

Unter dem Jahreswert ist der Wert der Nutzung während eines Jahres zu verstehen. Als Jahreswert ist grundsätzlich der Reinertrag zugrunde zu legen.

Tipp: Immobilien + Nießbrauch

Dieser ergibt sich, wenn die vom Nießbraucher zu tragenden Kosten von den Einnahmen abgezogen werden. Da dieser Wert in der Praxis regelmäßig von Jahr zu Jahr variiert, ist bei schwankenden Beträgen § 15 Abs. 3 BewG zu beachten. Danach gilt: "Bei Nutzungen oder Leistungen, die in ihrem Betrag ungewiss sind oder schwanken, ist als Jahreswert der Betrag zugrunde zu legen, der in Zukunft im Durchschnitt der Jahre voraussichtlich erzielt werden wird."

Da trotz dieser sicherlich gut gemeinten gesetzlichen Regelung die voraussichtlichen Werte der Zukunft in der Praxis dennoch ungewiss bleiben, wird regelmäßig der Durchschnittsreinertrag der letzten 3 Jahre maßgebend sein. Bei vermieteten Immobilien kann es sich daher empfehlen, die Anlagen V der letzten 3 Jahre zu den Akten zu nehmen, um den Jahreswert entsprechend nachweisen zu können.

Nicht in Geld bestehende Nutzungen oder Leistungen (so z. B. bei Eigennutzung durch den Vorbehaltsnießbraucher) sind mit den üblichen Mittelpreisen des Verbrauchsorts anzusetzen (§ 15 Abs. 2 BewG). Das ist der Geldbetrag, den der Berechtigte aufwenden müsste, um sich die geldwerten Güter im freien Verkehr zu verschaffen. Maßgebend ist der Mittelpreis im jeweiligen Veranlagungszeitpunkt. Bei steigenden Preisen kann deshalb der Kapitalwert gleich bleiben, obwohl der Vervielfältiger sinkt.

Bei der Ermittlung des Kapitalwerts der Nutzungen eines Wirtschaftsguts kann der Jahreswert dieser Nutzungen höchstens den Wert betragen, der sich ergibt, wenn der für das genutzte Wirtschaftsgut nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes anzusetzende Wert durch 18,6 geteilt wird (§ 16 BewG).

Zum Hintergrund: Das BewG geht davon aus, dass sich Vermögen langfristig im Durchschnitt mit 5,5 % verzinst (§ 13 BewG). Unterstellt man, dass die Erträgnisse eines Wirtschaftsguts dieser Verzinsung entsprechen, so errechnet sich der Wert dieses Wirtschaftsguts in der Weise, dass die Erträgnisse – bei Annahme mittelschüssiger Zahlungsweise – mit 18,6 (= 100 ./. 5,5 %) vervielfacht werden.

Daraus folgt weiter, dass der Kapitalwert zeitlich unbegrenzter wiederkehrender Nutzungen, auch wenn diese Nutzungen nicht mit einem bestimmten Wirtschaftsgut in Zusammenhang stehen, nicht höher angesetzt werden kann als mit dem 18,6-fachen des Jahreswerts. Denn diese Nutzungen werden als Ertrag eines zu 5,5 % Zins angelegten Kapitals angesehen.

• Zur Ermittlung des Kapitalwerts wiederkehrender Nutzungen eines Wirtschaftsguts ist damit so zu verfahren, dass zunächst der Jahresreinertrag zu ermitteln ist.
• Liegt dieser Reinertrag unter dem 18,6 Teil des Werts des genutzten Wirtschaftsguts, so kommt § 16 BewG nicht zum Zuge.
• Ist der Jahreswert dagegen höher als der 18,6. Teil des Werts des genutzten Wirtschaftsguts, so tritt aufgrund § 16 BewG eine Begrenzung des Jahreswerts auf den 18,6. Teil des Werts des Wirtschaftsguts ein.

Vervielfältiger

Der Vervielfältiger zur Ermittlung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen oder Leistungen (hier das Nießbrauchsrecht) ermittelt sich aus den veröffentlichten Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes. Dem folgend gibt das BMF die Vervielfältiger in Abhängigkeit von Geschlecht, vollendetem Lebensalter und der sich daraus ergebenden Lebenserwartung mittels Verwaltungsanweisung bekannt.

Je nach Bewertungsstichtag sind unterschiedliche BMF-Schreiben zu beachten:

• Bewertungsstichtage ab 1.1.2021
• Bewertungsstichtage ab 1.1.2020
• Bewertungsstichtage ab 1.1.2019
• Bewertungsstichtage ab 1.1.2018
• Bewertungsstichtage ab 1.1.2017
• Bewertungsstichtage ab 1.1.2016

Bewertungsstichtage ab 1.1.2013 bis Ende 2015

Im Jahr 2013 und 2014 hat das Statistische Bundesamt keine aktuellen Sterbetafeln veröffentlicht. Daher sind entsprechend des BMF-Schreibens v. 21.11.2014 und vom 13.12.2013 die Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen oder Leistungen, die nach der am 2.10.2012 veröffentlichten Sterbetafel 2009/2011 des Statistischen Bundesamtes ermittelt und veröffentlicht wurden, auch für Bewertungsstichtage ab dem 1.1.2014 und 1.1.2015 anzuwenden. Der Vervielfältiger kann daher für 2014 und 2015 aus der Tabelle des BMF-Schreibens v. 26.10.2012 für Bewertungsstichtage ab 2013 entnommen werden.

Bewertungsstichtage ab 1.1.2012

Vorbehaltsnießbrauchsrecht für mehrere Personen

Sofern die Dauer der Nutzung oder Leistung von der Lebenszeit mehrerer Personen abhängt und dass Nießbrauchsrecht erst mit dem zuletzt Versterbenden erlischt, so ist das Lebensalter und das Geschlecht derjenigen Person maßgebend, für die sich der höchste Vervielfältiger ergibt (§ 14 Abs. 3 BewG).

Praxis-Tipp

Bei der Berechnung in der der Nießbrauch mindernd berücksichtigt wurde, muss auf § 14 BewG hingewiesen werden, wonach es zu einer "Nachversteuerung" kommen kann.

Im Weiteren werde ich die Grundstücke bereits den entsprechenden Bewertungsverfahren zuordnen und zu jedem Grundstück die benötigten Daten erfragen. Sie erhalten die Fragestellungen in Checklistenform, sodass Sie die Punkte einfach durchgehen können und mir das ausgefüllte Schreiben schlicht zurückreichen.

Sofern gewünscht mache ich Ihnen selbstverständlich gerne eine Kopie der ausgefüllten Checkliste bzw. des bearbeiteten Schreibens für Ihre Unterlagen.

Sollten Sie darüber hinaus selber bereits Informationen und Daten des lokal zuständigen Gutachterausschusses für Ihre Immobilie vorliegen haben, reichen Sie diese bitte (ggf. als Kopie) ein, auch wenn nach den entsprechenden Daten in der Checkliste separat gefragt wird.

Bewertung unbebauter Grundstücke

Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich regelmäßig nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten.

Bitte geben Sie die folgenden Daten an:

Hinweis : Die Angaben zur Fläche und zum Bodenrichtwert sind unumgänglich. Ist der Bodenrichtwert nicht bekannt und kann auch nicht ermittelt werden, müssen die anderen Angaben auch unbedingt gemacht werden, damit dann durch meine/unsere Kanzlei ein entsprechender Bodenrichtwert ermittelt werden kann.

Vergleichswertverfahren

Bei der Immobilie handelt es sich um Wohnungseigentum, Teileigentum oder ein Ein- und Zweifamilienhaus, weshalb das Vergleichswertverfahren anzuwenden ist. Bitte geben Sie die folgenden Daten an:

Hinweis: Sollte ein Vergleichswert nicht gefunden werden können, ist eine Bewertung der Immobilie im Sachwertverfahren nötig. Die hierzu benötigten Angaben werde ich/werden wir im Weiteren ggf. noch erfragen.

Für sonstige bebaute Grundstücke ist regelmäßig das Sachwertverfahren anzuwenden. Dies gilt auch für Grundstücke die eigentlich zum Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren gehören, ein Vergleichswert oder eine übliche Miete jedoch nicht ermittelt werden kann.

Das Sachwertverfahren ist im hohen Maße standardisiert. Dies erfordert ergänzend zur nachfolgenden Checkliste die separate Klärung verschiedener Punkte. Zunächst benötigen wir folgende Angaben:

Vorbehaltsnießbrauch

Mittels der Vereinbarung eines Vorbehaltsnießbrauchsrechts bei Gestaltung der vorweggenommenen Erbfolge, kann sich der Vermögensübergeber die Erträge aus der Immobilie zur Finanzierung des Lebensunterhalts weiterhin vorbehalten, auch wenn der Beschenkte zum juristischen Eigentümer des Objekts und im Grundbuch eingetragen wird.

Dabei kann sich der Vermögensübergeber die Erträge für sich selbst und eine ggf. länger lebende weitere Person (i. d. R. der Ehegatte) vorbehalten.

Der Kapitalwert des vereinbarten Vorbehaltsnießbrauchrechts kann dabei schenkungsteuermindernd abgezogen werden.

Damit der Kapitalwert des Nießbrauchrechts ermittelt werden kann, werden die folgenden Angaben benötigt, welche nachfolgend für das Grundstück ………………………………………………….. gemacht werden:

Damit sollten alle für die erbschaft- bzw. schenkungsteuerlichen Berechnungen notwendigen Daten vorliegen. Darüber hinaus kann es jedoch sein, dass sich im Einzelfall weitere Fragen ergeben, weshalb Sie für etwaige Rückfragen bitte Verständnis haben.

Zur weiteren Vorgehensweise: Anhand der eingereichten Daten werden nun weitere Ermittlungen bei den lokalen Gutachterausschüssen angestellt. Sofern bereits alle für Berechnung der Immobilienbewertung notwendigen Daten vorliegen, werden die Bewertungsrechnungen gefertigt. Unmittelbar nach Vorliegen der Bewertungsergebnisse, werde ich/werden wir Ihnen diese präsentieren und ich kann/wir können das weitere Vorgehen sowie etwaige Gestaltung im Bereich der Schenkungsteuer gemeinsam besprechen.

Sollten Sie bis dahin noch Rückfragen haben, zögern Sie bitte nicht mich/uns zu kontaktieren.

Nachweis des niedrigeren Grundstückswerts durch Sachverständige und niedrigerer gemeiner Wert bei Mindestbewertung

Das Bayerische Staatsministerium der Finanzen hat mit Schreiben vom 2.3.1999, 34 – S 3014 – 17/314 – 7 858 folgendes mitgeteilt:

1. Gegenstand der Sachverständigengutachten

Die Bewertung von Grundstücken für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer durch die Finanzämter erfolgt notwendig nach pauschalen Vorgaben und Verfahren. Während im Durchschnitt das Niveau der auf diese Weise festgestellten Grundstückswerte bei etwa 60 % des Verkehrsniveaus liegt, kann der durch das Finanzamt festgestellte Wert im Einzelfall den Verkehrswert des konkreten Grundstücks übersteigen. Der Gesetzgeber hat es daher zugelassen, dass der Steuerpflichtige in einem solchen Fall den niedrigeren Verkehrswert nachweisen kann. (§ 145 Abs. 3 Satz 3, § 146 Abs. 7 BewG). Geeigneter und in der Praxis wohl häufigster Nachweis ist ein Verkehrswertgutachten durch einen Sachverständigen.

Grundsätzlich kann auch ein abweichender Bodenrichtwert nachgewiesen werden. Weder die Ermittlung der Bodenrichtwerte (§ 196 Abs. 1 BauGB) noch die Veröffentlichung oder Mitteilung an das Finanzamt (Abs. 3) beinhaltet nach allgemeiner Rechtsauffassung eine verbindliche Feststellung (im Verhältnis zur Steuerverwaltung so auch die Gesetzesbegründung in BT-Drs. 7/4793 zum damaligen § 143b BBauG 1976). Mit dem in § 145 BewG genannten Bodenrichtwert ist der materiell richtige und nicht der formal ermittelte oder veröffentlichte Wert gemeint. Dies folgt daraus, dass ansonsten nach Art. 19 Abs. 3 GG ein Rechtsbehelf gegen die Ermittlung oder Veröffentlichung des Bodenrichtwerts vorgesehen werden müsste.

Allerdings stellt das Baugesetzbuch die Ermittlung der Bodenrichtwerte in das Monopol der Gutachterausschüsse. Einen von den veröffentlichten Werten abweichenden Bodenrichtwert kann daher nur der Gutachterausschuss ermitteln. Grundsätzlich ist die Ermittlung in der nach § 6 Abs. 3 Bayer. GutachterausschussV vorgesehenen Zusammensetzung vorzunehmen. Es erscheint allerdings fraglich, ob der Aufwand für das Zusammentreten auch dann vertretbar ist, wenn es sich um die Feststellung im Einzelfall handelt, bei dem Folgewirkungen für andere Fälle eher unwahrscheinlich sind. Soweit über den Einzelfall hinaus nicht eine allgemeine Ermittlung bisher nicht ausreichend detaillierter Werte (Nachverdichtung) angebracht ist, halte ich es für sinnvoll und zulässig, wenn in Absprache mit dem nach § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB in den Gutachterausschuss zu berufenden Bediensteten der Finanzverwaltung (dem nach der baurechtlichen Literatur in erster Linie die Aufgabe zukommt, ergänzende Vorgaben i.S. des § 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB zu machen, vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, RdNr. 28 und 58 zu § 196 BauGB) der abweichende Bodenrichtwert von der Geschäftsstelle ermittelt und vom Vorsitzenden mitgeteilt wird.

2. Verhältnisse des Nachweises des Werts eines bebauten Grundstücks und seines Mindestwerts als fiktiv unbebautes Grundstück:

Ein niedriger Verkehrswert eines bebauten Grundstücks kann durch ein Wertgutachten nachgewiesen werden, das den Wert des Grund und Boden und des Gebäudes umfasst (§ 146 Abs. 7 BewG). Ist für steuerliche Zwecke der Mindestwert nach § 146 Abs. 6 BewG anzusetzen, kann der Steuerpflichtige auch nachweisen, dass der Verkehrswert des unbebauten Grundstücks geringer ist als der nach § 145 Abs. 3 Satz 1 und 2 BewG berechnete Wert. Die Verweisung in § 146 Abs. 6 BewG umfasst auch den Satz 3 des § 145 Abs. 3 BewG. Das Grundstück ist dabei „als unbebautes Grundstück” zu bewerten. Wegen dieser Fiktion darf kein Abschlag für das vorhandene Gebäude gemacht werden. Regelmäßig wird daher ein nachgewiesener Mindestwert höher ausfallen, als der bei der Bewertung des bebauten Grundstücks anzusetzende Bodenwertanteil, bei dem die Wertminderung wegen der in Zukunft anfallenden Abbruchkosten berücksichtigt werden kann.

Ist das vorhandene Gebäude abgenutzt und daher weitgehend wertlos, kann der nachgewiesene Verkehrswert des bebauten Grundstücks daher unter dem Wert des (fiktiv) unbebauten Grundstücks liegen.

Aus der Systematik des § 146 Abs. 6 und 7 BewG folgt zudem, dass durch den Nachweis des niedrigeren Werts des unbebauten Grundstücks nur der Mindestwert unterschritten werden kann, nicht jedoch der aufgrund der Absätze 1 bis 4 ermittelte Ertragswert.

3. Eignung als Gutachter

Es besteht keine gesetzliche Festlegung, wer Wertgutachten erstellen darf. Dem Bedürfnis, Interessenten geeignete Sachverständige erkennbar zu machen, wird durch die Bezeichnung „Öffentlich bestellter und beeidigter Sachverständiger für … (Angabe des Fachgebiets)” (§ 36 GewO, Art 4 Abs. 1 des Bayer. Sachverständigengesetzes – SachvG) Rechnung getragen. Diese Sachverständigen werden in Bayern nach Überprüfung ihrer Kompetenz durch die Regierungen bestellt und unterliegen bestimmten rechtlichen Regelungen bei der Berufsausübung. Neben den Gutachterausschüssen, die als staatliche Einrichtungen amtliche Kompetenz besitzen, sind daher die „Öffentlich bestellten und beeidigten Sachverständigen” in Abschnitt R 163 Abs. 1 der Erbschaftsteuer-Richtlinien als diejenigen benannt, deren Gutachten regelmäßig als Nachweis für einen geringeren Verkehrswert anerkannt werden kann. Allerdings gilt das nur für solche Sachverständigen, die auf dem Gebiet der Immobilienbewertung (die Bezeichnung des Fachgebiets ist nicht überall einheitlich) öffentlich bestellt sind.

Neben den öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gibt es zertifizierte und freie Sachverständige zertifizierte Sachverständige sind solche, die nicht von öffentlichen Stellen, sondern von privatrechtlichen Einrichtungen hinsichtlich ihrer Kompetenz überprüft und auch in der laufenden Berufsausübung überwacht werden. Dieses privatrechtliche Personenzertifizierungssystem ist vor allem in den angelsächsischen Ländern seit langem verbreitet und wurde durch die Europäische Norm 45 013 (jetzt auch DIN EN 45 013) auch auf dem Kontinent und in Deutschland eingeführt. Im Allgemeinen steht die Qualität der so zertifizierten Fachleute der von einer staatlichen Stelle geprüften und anerkannten Fachleute nicht nach, da die Akzeptanz entsprechender Zertifikate in der Öffentlichkeit nur erreicht werden kann, wenn ein bestimmtes Qualitätsniveau garantiert wird. Mangels gesetzlicher Vorschriften ist es allerdings grundsätzlich jedermann möglich, eine Zertifizierungsstelle in Leben zu rufen. Auch hier gibt es Bestrebungen, einem Qualitätsverlust vorzubeugen. So hat sich (unter Beteiligung des Bundes und der Länder) ein „Deutscher Akkreditierungs Rat” (DAR) gebildet, der Vorgaben für die Zertifizierungsstellen gibt, die von der als GmbH ins Leben gerufenen „Trägergemeinschaft für Akkreditierung” (TGA) überprüft und überwacht und durch eine Akkreditierungsurkunde bestätigt werden. Auf dem Sektor der Immobilienbewertung ist die (von Bankenverbänden gegründete) „Hyp Zert – Gesellschaft zur Zertifizierung von Immobiliensachverständigen für Beleihungszwecke mbH” akkreditiert, die nach erfolgreicher Prüfung den Titel „Zertifizierter Immobiliensachverständiger für Beleihungswertermittlungen – zertifiziert durch HypZert” verleiht. Es handelt sich insoweit zwar um Sachverständige, die in erster Linie Beleihungswertermittlungen für Banken durchführen, doch gehört zu ihrem Lehr- und Prüfungsstoff auch die Verkehrswertermittlung. Dabei ist zu beachten, dass die Zertifikatsinhaber aufgrund der erforderlichen persönlichen Qualifikation in Person zertifiziert wurden, die Ausübung des Berufes jedoch zum Teil im Angestelltenverhältnis oder in Gesellschaften erfolgt.

Freie Sachverständige unterliegen keinerlei Qualitätsprüfung und Überwachung der Berufsausbildung. Dies schließt nicht aus, dass die Qualität ihrer Gutachten die der öffentlich bestellten und vereidigten oder zertifizierten Gutachter erreicht, doch lässt sich das jeweils nur im Einzelfall entscheiden. Bei freien Sachverständigen sollte erkennbar sein, welche fachlichen Voraussetzungen sie für ihre Tätigkeit mitbringen. Da vor allem auch die Tatsachenermittlung in der Regel Fachkenntnisse voraussetzt muss erkennbar sein, dass solche vorhanden sind.

Sachverständige müssen ihre Gutachten unparteiisch abgeben. Wer persönlich unmittelbar oder mittelbar betroffen oder sonst befangen ist, ist als Gutachter ungeeignet. Hinsichtlich der an einem Wertgutachten beteiligten Mitglieder eines Gutachterausschusses gelten hierfür die Art. 71 Abs. 3, Art. 20 und 21 des Bayer. Verwaltungsverfahrensgesetzes (vgl. § 6 Abs. 4 Bayer. GutachterausschussV), die den §§ 82 bis 84 AO entsprechen. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind nach Art. 9 SachvG gehalten, einen Auftrag abzulehnen, wenn sie ein unmittelbares oder mittelbares Interesse an dem Gegenstand haben oder sich für Befangen halten. Dies muss entsprechend auch gelten, wenn Gutachten anderer Sachverständiger vorgelegt werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der mögliche Befangenheitsgrund gegenüber dem Auftraggeber des Gutachtens besteht. Auch hinsichtlich anderer Beteiligter an dem Verwaltungsverfahren, die durch das Gutachten betroffen sein können, ist die Befangenheit auszuschließen.

Zusatz BayLfSt:

Die Finanzverwaltung hält, entgegen der BFH-Rechtsprechung vom 11.9.2013, II R 61/11, an Ihrer Auffassung fest, dass der Steuerpflichtige den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts auch durch ein Gutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten oder – unter bestimmten Voraussetzungen – auch eines freien Sachverständigen erbringen kann. Hierzu verweise ich auf den Ländererlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 19.2.2014, BStBl 2014 I S. 808.

4. Inhaltliche und formale Anforderungen an Sachverständigengutachten

Der Nachweis ist ausschließlich über den gemeinen Wert des Grundstücks zu führen. Die Definition des gemeinen Wertes (§ 9 Abs. 2 BewG) ist im Wesentlichen deckungsgleich mit dem Begriff des Verkehrswerts (§ 194 BauGB). Gutachten über andere Werte (Beleihungswert, Versicherungswert) sind zum Nachweis nicht geeignet.

Wertgutachten beinhalten regelmäßig Tatsachenfeststellungen und Schlussfolgerungen daraus, wobei Beweismittel im engeren Sinn nur die Tatsachenfeststellungen sind. Tatsachen sind z.B. die Lage, der Zuschnitt, die geologischen Eigenschaften und die Verkehrsanbindung des Grundstücks auf das Grundstück einwirkende Emissionen, der bauliche Zustand der Gebäude und deren Nutzung. Tatsachen sind auch die Vergleichswerte die zur Ermittlung des Wertes herangezogen werden. Es ist durchweg erforderlich, dass diese Tatsachen beschrieben und die Art ihrer Ermittlung erkennbar gemacht wird. Bei Tatsachen, die öffentlich zugänglich sind, ist auch die Quelle anzugeben, soweit sie amtlich festgestellt wurden, ist die feststellende Behörde anzugeben. Im Allgemeinen muss das Finanzamt die durch den Sachverständigen festgestellten Tatsachen nicht überprüfen. Widersprechen einzelne Tatsachen den eigenen Erkenntnissen des Finanzamts (etwa ein Abschlag für die Hanglage, obwohl bekannt ist, dass das Grundstück auf der Talsohle liegt), ist der Steuerpflichtige auf den Widerspruch hinzuweisen und um Stellungnahme zu bitten.

Schlussfolgerungen müssen für einen dritten nachvollziehbar sein und den Regeln der Logik entsprechen. Wendet der Sachverständige anerkannte Bewertungsmethoden zutreffend an, ist es nicht erforderlich, auf die Eignung dieser Methoden für die Bewertung einzugehen. Anerkannte Bewertungsmethoden sind in der Wertermittlungsverordnung zu § 199 BauGB und in den hierzu ergangenen Wertermittlungsrichtlinien des Bundesbauministeriums enthalten. Deren Anwendung ist zwar nur für die Gutachterausschüsse verbindlich vorgeschrieben. Ihre Befolgung auch durch andere Sachverständige bietet aber regelmäßig die Gewähr, dass eine methodisch zutreffende Wertermittlung erfolgt.

Neben festgestellten Tatsachen und daraus methodisch nachvollziehbaren Schlussfolgerungen enthalten Wertgutachten meist auch Erfahrungssätze der Sachverständigen. Vor allem die Höhe der Abschläge oder Zuschläge für bestimmte festgestellte Eigenschaften des Grundstücks wird aufgrund solcher Erfahrungssätze vorgenommen. Erfahrungssätze lassen sich weder auf eindeutig feststellbare Tatsachen noch auf arithmetisch eindeutige Wertermittlungsmethoden zurückführen, sind aber zur Erfassung der individuellen Eigenschaften des Grundstücks meist unerlässlich. Es ist jedoch notwendig, dass nicht nur hinsichtlich der Tatsachen, die Anlass für die Anwendung der Erfahrungssätze waren, sondern auch über deren Auswirkungen nachvollziehbare Aussagen getroffen werden. Dies gilt vor allem dann, wenn die Anwendung der Erfahrungssätze erhebliche betragsmäßige Folgen für das Gesamtergebnis der Wertfeststellung hat.

Genügt ein Gutachten den inhaltlichen oder formalen Anforderungen in keiner Weise, ist es insgesamt zurückzuweisen. Die Begründung kann sich hierbei darauf beschränken, dass die Ermittlung der Werte und/oder die Ableitung der Schlussfolgerungen nicht nachvollziehbar ist. Dem Steuerpflichtigen steht es frei, den Wert durch ein neues, den inhaltlichen und formalen Anforderungen entsprechendes Gutachten nachzuweisen. Bei einzelnen Fehlern, z.B. Rechenfehlern in ansonsten inhaltlich und formal zutreffenden Gutachten ist dem Steuerpflichtigen unter Hinweis auf den Fehler die Gelegenheit zu geben, das Gutachten nachbessern zu lassen.

Die bisherige Karteikarte (Grundwerk) ist auszureihen.

LfSt Bayern, 13.6.2014, S 3186.2.1 - 3/6 St 34

Normenkette

BewG § 146 Abs. 7

Die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Wert trägt der Steuerpflichtige. Inhaltlich unterliegt das Gutachten der freien Beweiswürdigung des Finanzamts und ggf. der Gerichte. Insbesondere muss ein zum Nachweis vorgelegtes Sachverständigengutachten vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder von einem Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken erstellt worden sein.

Noch mehr hilfreiche Steuerrechner

Aktuelles + weitere Infos

Neuer IW-Wohnindex: Mieten steigen stark, Kaufpreise erholen sich

Schlüsselergebnisse:

• Kaufpreise für Wohnungen und Häuser:
  • Stiegen im vierten Quartal 2023 erstmals nach sechs Quartalen wieder
  • Eigentumswohnungen: +0,8%
  • Häuser: +0,6%
  • Immobilienpreise dürften ihre Talsohle erreicht haben
• Mietpreise:
  • Steigen weiterhin stark
  • Viertes Quartal 2023: +5,3% gegenüber Vorjahr
  • Besonders starke Steigerungen in Großstädten
  • Berlin: +9,2%
  • Leipzig: +7,8%
  • München: +7,3%
• Gründe für den Anstieg der Mietpreise:
  • Knapper Wohnraum
  • Immer weniger Neubauten
  • Hohe Zinsen machen Eigentum für viele unerreichbar

Weitere Details:

• Preissteigerungen bei Eigentumswohnungen:
  • Regional unterschiedlich
  • München: -13,2% im Vergleich zum ersten Quartal 2022
  • Stuttgart: -13%
  • Hamburg: -12%
• Energieeffiziente Häuser:
  • Verlieren weniger an Wert
  • Effizienzklasse A+: -1,1%
  • Effizienzklasse A: -5,2%
• Ursachen für den Preisverfall:
  • Ukrainekrieg
  • Hohe Energiekosten
  • Gestiegene Zinsen
• Fazit:
  • Fehlsteuerung auf dem Wohnungsmarkt
  • Zu wenig Neubau
  • Mieter tragen die Rechnung

Quelle:

• Institut der deutschen Wirtschaft Köln e.V. (IW)

Weitere Informationen:

• Pressemitteilung des IW
  
• IW-Wohnindex
  

Hinweis:

Die Informationen in diesem Text basieren auf der Pressemitteilung des IW. Die tatsächliche Entwicklung des Wohnungsmarktes kann von den hier dargestellten Ergebnissen abweichen.

Mehr zur Immobilienbewertung siehe:

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• Die Bewertungsverfahren für Immobilien
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