Immobilienbewertung kostenlos, online & sofort

Bewertung von Immobilien: Überblick

Die Bewertung von Immobilien ist ein anspruchsvoller Prozess, der durch zahlreiche gesetzliche und methodische Vorgaben strukturiert wird. Ziel dieser Regelungen ist es, den Verkehrswert einer Immobilie möglichst fair, nachvollziehbar und transparent zu bestimmen.

Diese Seite bietet Ihnen einen kompakten Überblick über die wichtigsten Grundlagen der Immobilienbewertung in Deutschland – unter Berücksichtigung der aktuellen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie relevanter höchstrichterlicher Rechtsprechung.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Immobilienbewertung hat erhebliche Auswirkungen auf verschiedene Steuerarten.
• Zu den relevanten Steuern gehören insbesondere Erbschaftsteuer, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Schenkungsteuer und Spekulationssteuer.
• Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten kann entscheidend sein, um einen realistischen und steuerlich belastbaren Wert nachzuweisen.

Wichtige Einflussfaktoren auf den Immobilienwert

• Lage: Mikrolage innerhalb der Straße, Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Grünflächen, Verkehrsanbindungen sowie die allgemeine Attraktivität des Viertels.
• Zustand der Immobilie: Baujahr, baulicher Gesamtzustand, laufende Instandhaltung sowie durchgeführte Modernisierungen oder energetische Sanierungen.
• Objektmerkmale: Wohnfläche, Zuschnitt und Anzahl der Zimmer, Etage, Balkon/Terrasse, Barrierefreiheit, Stellplätze oder Garagen.
• Marktumfeld: Angebot und Nachfrage in der Region, erzielte Preise vergleichbarer Objekte („Comparables“) sowie die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung.

Wie Sie den Wert Ihrer Immobilie ermitteln können

1. Bewertung durch einen lokalen Immobilienmakler:
   Erfahrene Makler kennen den regionalen Markt und können anhand aktueller Vergleichsverkäufe eine realistische Preiseinschätzung abgeben.
2. Online-Bewertungstools nutzen:
   Verschiedene Online-Rechner liefern schnelle Orientierungswerte. Diese automatisierten Schätzungen können jedoch objektspezifische Besonderheiten nicht vollständig berücksichtigen und dienen daher nur als grobe Einschätzung.
3. Professionelles Gutachten einholen:
   Für eine fundierte, rechts- und finanzierungsfeste Bewertung – etwa für Erbschaft, Scheidung oder Bankfinanzierung – empfiehlt sich ein zertifizierter Immobiliengutachter. Ein Gutachten richtet sich nach anerkannten Standards und den Vorgaben der ImmoWertV.

Wichtiger Hinweis: Immobilienmärkte verändern sich schnell. Zinsniveau, Nachfrageentwicklung oder wirtschaftliche Rahmenbedingungen können Preise deutlich beeinflussen. Nutzen Sie daher stets aktuelle und verlässliche Marktinformationen, bevor Sie wichtige Entscheidungen treffen.

Immobilienbewertung

Hier können Sie Immobilien kostenlos, online & sofort kostenlos online bewerten

Tipp: Für eine Plausibilitätsprüfung Ihres Immobilienwerts lohnt sich der Vergleich verschiedener Bewertungsverfahren. Nutzen Sie dafür gern auch unseren Grundsteuerrechner, um schnell einen zusätzlichen Richtwert zu erhalten.

Steuerliche Bewertung von Immobilien

Die Bewertung von Immobilien für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer erfolgt zwingend nach den Vorgaben des Bewertungsgesetzes (BewG). Durch das Jahressteuergesetz (JStG) 2022 und das JStG 2024 wurden die Vorschriften grundlegend an die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) angepasst – mit teils spürbaren Auswirkungen auf die Steuerbelastung von Eigentümern, Erwerbern und Erben/Schenkern.

In vielen Fällen führen die Neuerungen zu höheren Grundbesitzwerten. Gleichzeitig bestehen weiterhin Gestaltungsmöglichkeiten, insbesondere der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts durch Sachverständigengutachten oder durch nachträglich erzielte Kaufpreise.

Umfang des Grundvermögens

Zum Grundvermögen im Sinne des BewG gehören insbesondere:

• unbebaute Grundstücke,
• bebaute Grundstücke (Wohn- und Geschäftsimmobilien),
• Teileigentum und Wohnungseigentum,
• Erbbaurechte und Gebäude auf fremdem Grund und Boden.

Für jede dieser Kategorien gelten eigene Bewertungsregeln (§§ 145 ff. BewG), die durch das JStG 2022 und 2024 weiter konkretisiert wurden.

• Das Finanzamt arbeitet mit typisierten, stark standardisierten Bewertungsverfahren, die nicht immer den individuellen Marktwert (Verkehrswert) im Einzelfall treffen.
• Gesetzlich vorgesehen sind insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Bewertungsverfahren nach BewG und ImmoWertV

Nach § 6 Abs. 1 ImmoWertV sind drei Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts vorgesehen: Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren. Diese Verfahren sind gleichwertig; welches anzuwenden ist, richtet sich nach der Art des Objekts und der Datenlage.

In der Praxis gilt:

• liegt eine belastbare Vergleichsdatenbasis vor → Vorrang des Vergleichswertverfahrens,
• bei ertragsorientierten Immobilien → Ertragswertverfahren,
• falls weder Vergleichs- noch Ertragsdaten ausreichend sind → Sachwertverfahren als „Auffangverfahren“.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist insbesondere maßgeblich für:

• Wohnungseigentum,
• Teileigentum,
• Ein- und Zweifamilienhäuser.

Nach § 183 BewG werden Kaufpreise von hinreichend vergleichbaren Grundstücken herangezogen. Die wertbestimmenden Merkmale (Lage, Größe, Zustand, Nutzung, Ausstattung) müssen weitgehend übereinstimmen. Grundlage sind regelmäßig die Daten der örtlichen Gutachterausschüsse (Kaufpreissammlung, Vergleichsfaktoren).

Praxis-Hinweis:

Stehen keine direkt passenden Vergleichspreise zur Verfügung, können auch Quadratmeterpreise oder Vergleichsfaktoren genutzt werden. Beziehen sich diese nur auf das Gebäude, ist der Bodenwert nach § 179 BewG gesondert anzusetzen. Lässt sich trotz Bemühung kein Vergleichswert ermitteln, ist auf das Sachwertverfahren (§§ 189 ff. BewG) auszuweichen.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist bei Immobilien anzuwenden, deren Wert sich im Wesentlichen aus den erzielbaren Erträgen ergibt. Typische Fälle sind:

• Mietwohngrundstücke,
• Geschäftsgrundstücke,
• gemischt genutzte Grundstücke.

Grundprinzip: Der Wert ergibt sich aus der kapitalisierten Jahresnettomiete unter Berücksichtigung typisierter Bewirtschaftungskosten und eines Liegenschaftszinssatzes (§§ 186–188, 252 ff. BewG).

Typisierter Ablauf im Ertragswertverfahren

1. Ermittlung des Rohertrags (§ 186 BewG):
   • Ausgangspunkt ist die vertraglich geschuldete Jahresnettokaltmiete (Sollmiete, ohne Umlagen).
   • Bei Eigennutzung, Leerstand, unentgeltlicher Überlassung oder verbilligter Vermietung (> 20 %) ist die übliche Miete anzusetzen.
2. Abzug der Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG):
   • Pauschale Ansätze nach Gutachterausschuss oder Anlage 23 BewG (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis).
   • Der verbleibende Betrag ist der jährliche Reinertrag.
3. Verzinsung des Bodenwerts (§ 188 BewG):
   • Der Bodenwert wird wie beim unbebauten Grundstück ermittelt (§ 179 BewG).
   • Dieser wird mit dem Liegenschaftszinssatz verzinst; die Bodenwertverzinsung wird vom Reinertrag abgezogen → Gebäudereinertrag.
4. Kapitalisierung des Gebäudereinertrags:
   • Der Gebäudereinertrag wird mit einem Vervielfältiger (Restnutzungsdauer + Liegenschaftszinssatz, Anlage 21 BewG) kapitalisiert → Gebäudewert.
5. Zusammenführung:
   • Gebäudewert + Bodenwert = Ertragswert der Immobilie.

Besonderheiten und Grenzen

• Bestimmte objektspezifische Merkmale (Baumängel, Bodenverunreinigungen, besondere Risiken) werden im typisierten Verfahren nicht gesondert erfasst – hier kann sich ein Verkehrswertgutachten lohnen.
• Bei ernsthaften Mängeln oder (teilweiser) Nicht-Vermietbarkeit kann der übliche Mietwert sachgerecht reduziert werden; dies sollte anhand von Marktdaten oder Gutachten begründet werden.

Checkliste: Angaben für das Ertragswertverfahren (Mandanteninformationen)

Für die steuerliche Bewertung im Ertragswertverfahren werden in der Praxis u. a. folgende Angaben benötigt:

• Gemarkung, Grundbuchblatt/Flur, Flurstück(e), Einheitswertaktenzeichen,
• Art des Grundstücks (Mietwohngrundstück, Geschäftsgrundstück, gemischt genutzt),
• Miete der letzten 12 Monate ohne Umlagen / übliche Miete bei Eigennutzung oder verbilligter Vermietung,
• bei gemischt genutzten Grundstücken: Verhältnis Wohn-/Gewerbefläche,
• Baujahr, wesentliche Modernisierungen der letzten 10 Jahre, Abbruchverpflichtung ja/nein,
• bekannte Liegenschaftszinssätze des Gutachterausschusses,
• Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.

Hinweis: Können Erträge nicht ermittelt oder plausibel abgebildet werden, ist auf das Sachwertverfahren auszuweichen.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt insbesondere zum Einsatz bei:

• sonstigen bebauten Grundstücken (z. B. Spezialimmobilien),
• Wohnimmobilien ohne verfügbare Vergleichs- oder Ertragsdaten,
• ertragsorientierten Grundstücken ohne übliche Miete.

Die Bewertung erfolgt nach §§ 189 ff. BewG und basiert auf Bodenwert und Gebäudesachwert. Durch das Steueränderungsgesetz 2015 und spätere Anpassungen wurde das Verfahren stark typisiert und an die Sachwertrichtlinie angeglichen.

Schematischer Ablauf im Sachwertverfahren

1. Bodenwert: Ermittlung wie beim unbebauten Grundstück (Fläche × Bodenrichtwert).
2. Gebäuderegelherstellungswert:
   • Regelherstellungskosten je m² Bruttogrundfläche (Anlage 24 BewG),
   • Multiplikation mit Baupreisindex (jährliche Fortschreibung),
   • Multiplikation mit der Bruttogrundfläche → Gebäuderegelherstellungswert.
3. Alterswertminderung:
   • Abschlag nach Alter und wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer (Anlage 22 BewG),
   • Mindestgebäudewert regelmäßig 30 % des Regelherstellungswerts.
4. Vorläufiger Sachwert: Gebäudesachwert + Bodenwert.
5. Marktanpassung:
   • Multiplikation mit Wertzahl (Sachwertfaktor) aus Gutachterausschuss oder Anlage 25 BewG → Sachwert des Grundstücks.

Checkliste: Angaben für das Sachwertverfahren (Kurzfassung)

• Gemarkung, Grundbuchblatt/Flur, Flurstück(e), Einheitswertaktenzeichen,
• Baujahr, evtl. Abbruchverpflichtung,
• Ausstattungsstandard (einfachst, einfach, Basis, gehoben, aufwendig),
• Bruttogrundfläche (nicht zu verwechseln mit Wohnfläche),
• Grundstücksfläche und Bodenrichtwert.

Bewertung unbebauter Grundstücke

Unbebaute Grundstücke werden nach § 179 BewG im Regelfall ausschließlich nach Bodenrichtwerten bewertet. Maßgeblich sind:

• Fläche des Grundstücks,
• Bodenrichtwert nach § 196 BauGB (Gutachterausschuss),
• gegebenenfalls Ableitung aus vergleichbaren Flächen, wenn kein Richtwert vorliegt.

Checkliste (unbebautes Grundstück):

• Fläche in m²,
• Bodenrichtwert (falls bekannt),
• Gemarkung, Grundbuchblatt/Flur, Flurstück(e), Einheitswertaktenzeichen.

Ist der Bodenrichtwert nicht bekannt, kann er regelmäßig über die örtlichen Gutachterausschüsse oder online ermittelt werden; andernfalls übernimmt dies die Kanzlei auf Basis der Grundstücksdaten.

Gesamtkaufpreisaufteilung nach Verkehrswerten

Bei bebauten Grundstücken ist der Gesamtkaufpreis nach Verkehrswerten von Boden und Gebäude aufzuteilen (BFH-Urteil vom 10.10.2000, IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Die Restwertmethode ist unzulässig.

Praktisch bedeutet das:

• gesonderte Ermittlung von Bodenwert (Fläche × Bodenrichtwert) und Gebäudewert (z. B. Ertrags- oder Sachwert),
• Aufteilung des Kaufpreises im Verhältnis dieser Verkehrswerte,
• Basis für AfA, Gewinne/Verluste und steuerliche Gestaltung (z. B. Vermietung, Entnahme, Verkauf).

Immobilienbewertung bei Erbschaft und Schenkung

Die Bewertung des Grundvermögens für Erbschaft- und Schenkungsteuer erfolgt nach §§ 145 ff. BewG und den Richtlinien R 158 ff. ErbStR. In Kurzform:

1. Allgemeines:
   • Grundvermögen umfasst Grundbesitz, der weder land- und forstwirtschaftliches Vermögen noch Betriebsvermögen ist.
   • Bewertung grundsätzlich typisiert, in vielen Fällen nahe am Verkehrswert.
2. Unbebaute Grundstücke:
   • Bewertung nach Fläche und Bodenrichtwert.
3. Bebaute Grundstücke:
   • vereinfachtes Ertragswertverfahren (§§ 146 ff. BewG) oder Sachwertverfahren,
   • Berücksichtigung von Jahresmiete, Alterswertminderung, ggf. Zuschlägen (z. B. Ein-/Zweifamilienhäuser).
4. Erbbaurechte / Gebäude auf fremdem Grund und Boden:
   • besondere Bewertungsregeln zur Vermeidung von Überbewertungen bei kurzen Restlaufzeiten.

Vorbehaltsnießbrauch bei vorweggenommener Erbfolge

Bei Übertragung von Immobilien im Wege der Schenkung kann ein Vorbehaltsnießbrauch vereinbart werden:

• Der zivilrechtliche Eigentümer wechselt (Beschenkter),
• die Erträge (Mieten) verbleiben beim Übergeber (und ggf. beim länger lebenden Ehegatten),
• der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert die schenkungsteuerliche Bemessungsgrundlage.

Für die Berechnung des Kapitalwerts werden u. a. benötigt:

• konkrete Immobilie (Adresse, Grundbuchdaten),
• Reinertrag (Einnahmen abzüglich Kosten, idealerweise mehrere Jahre),
• Geburtsdaten und Geschlecht der Berechtigten (Lebensdauerfaktor),
• gegebenenfalls übliche Miete bei fehlendem Reinertrag.

Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts

Da die Bewertungsverfahren stark typisiert sind, kann der festgestellte Wert im Einzelfall über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen. Der Gesetzgeber lässt deshalb den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts zu (§ 145 Abs. 3, § 146 Abs. 7 BewG).

1. Qualifiziertes Sachverständigengutachten

Regelmäßig erfolgt der Nachweis durch ein Verkehrswertgutachten. Anerkannt werden vor allem Gutachten von:

• öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung,
• nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Immobiliensachverständigen,
• in besonderen Fällen: Gutachterausschüssen (abweichender Bodenrichtwert).

Das Gutachten muss den gemeinen Wert/Verkehrswert (nicht Beleihungs- oder Versicherungswert) ermitteln und inhaltlich nachvollziehbar sein (Objektbeschreibung, Datenquellen, angewandtes Verfahren).

2. Nachträglicher Kaufpreis als Wertnachweis

Ein später erzielter Kaufpreis kann als Nachweis dienen, wenn:

• er in engem zeitlichen Zusammenhang zum Bewertungsstichtag steht,
• unter marktüblichen Bedingungen zustande kam (kein Notverkauf, keine ungewöhnlichen Verhältnisse),
• und die Finanzverwaltung ihn nach den gleich lautenden Ländererlassen anerkennt.

3. Vergleichswerte und Marktberichte

Unter Umständen können auch einzelne Markttransaktionen oder Grundstücksmarktberichte der Gutachterausschüsse als Indizien für einen niedrigeren Wert herangezogen werden. Häufig ist es sinnvoll, diese Daten in ein strukturiertes Gutachten einbinden zu lassen.

Die Nachweislast für einen niedrigeren gemeinen Wert trägt der Steuerpflichtige. Das Finanzamt (und ggf. das Finanzgericht) würdigt das Gutachten nach den Grundsätzen der freien Beweiswürdigung. Inhaltlich und formal unzureichende Gutachten können zurückgewiesen werden; eine Nachbesserung oder ein neues Gutachten ist dann möglich.

Fazit: Die steuerliche Bewertung von Immobilien ist stark normiert und durch das JStG 2022/2024 eher strenger geworden. Dennoch bestehen erhebliche Spielräume durch:

• die Wahl des richtigen Bewertungsverfahrens,
• den gezielten Einsatz von Verkehrswertgutachten,
• Marktdaten und nachträgliche Kaufpreise,
• Gestaltungen wie Vorbehaltsnießbrauch oder Kaufpreisaufteilung.

Eine frühzeitige Abstimmung mit Steuerberater und Immobiliensachverständigen hilft, Steuerlasten zu optimieren und Risiken bei Erbschaft, Schenkung oder Übertragungen im Familienverbund zu minimieren.

Aktuelles + weitere Infos

Mehr zur Immobilienbewertung siehe:

• Immobilienbewertung online, kostenlos + sofort
• Die Bewertungsverfahren für Immobilien
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Vergleichswertverfahren
• Bewertung des Grundvermögens
• Immobilienbewertung für die Erbschafts- und Schenkungssteuer
• Überbewertung von Immobilien
• Immobilienbewertung überprüfen
• Öffnungsklausel: Immobilienbewertung mit Gutachten
• Immobilienbewertung: Bewertung von Immobilien in Berlin
• Weitere Infos + Aktuelles zur Immobilienbewertung

Noch mehr hilfreiche Steuerrechner