📅 BFH-Urteil vom 03.12.2024 – IX R 2/24
Werden Immobilien unentgeltlich – z. B. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge – auf Angehörige übertragen, bleibt oft ein Teil der ursprünglichen Finanzierung bestehen. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun mit Urteil vom 3. Dezember 2024 entschieden, dass in solchen Fällen der Schuldzinsenabzug anteilig zu kürzen ist, wenn nur noch ein Teil der Immobilie im eigenen Vermietungsvermögen verbleibt.
Sachverhalt: Unentgeltliche Übertragung – Finanzierung bleibt beim Übertragenden
Der Kläger war Alleineigentümer eines vermieteten Mehrfamilienhauses, das er mit einem Bankdarlehen finanziert hatte. Später übertrug er unentgeltlich einen Miteigentumsanteil an seinem Sohn, behielt aber das Darlehen in voller Höhe bei sich. Die Immobilie wurde weiterhin gemeinsam vermietet.
Im Rahmen seiner Einkommensteuererklärung machte der Kläger die gesamten Schuldzinsen weiterhin als (Sonder-)Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.
Das Finanzamt erkannte jedoch nur den anteiligen Zinsaufwand für den beim Kläger verbliebenen Miteigentumsanteil an. Zu Recht, wie nun auch der BFH entschied.
Kernaussage des BFH: Schuldzinsen sind nur anteilig abzugsfähig
Der BFH stellt klar:
Wer einen Teil eines Vermietungsobjekts unentgeltlich überträgt, kann nur noch die anteiligen Schuldzinsen als Werbungskosten geltend machen, die auf den weiterhin im Eigentum verbleibenden Anteil entfallen.
Der auf den übertragenen Teil entfallende Finanzierungsanteil ist nicht mehr durch die eigene Einkünfteerzielung veranlasst. Damit entfällt die Veranlassung im steuerrechtlichen Sinne für den Zinsabzug.
Rechtlicher Hintergrund
Nach ständiger Rechtsprechung sind Schuldzinsen als Werbungskosten abzugsfähig, wenn sie durch die Einkunftserzielung veranlasst sind. Wird jedoch ein Teil der Immobilie unentgeltlich übertragen, wird dieser Teil nicht mehr zur Einkunftserzielung des Übertragenden genutzt.
Dass der Übertragende das Darlehen vollständig weiterträgt, ist für den Werbungskostenabzug nicht entscheidend – ausschlaggebend ist vielmehr die tatsächliche Zurechnung der Einkünfte und der wirtschaftlichen Nutzung.
Praxishinweis: Gestaltungen mit Bedacht planen
Dieses Urteil ist besonders praxisrelevant für:
- Eltern, die Immobilienanteile an Kinder übertragen
- Vererber in der vorweggenommenen Erbfolge
- Miteigentümer mit unterschiedlich hoher Beteiligung an Finanzierung und Nutzung
💡 Tipp: Wird eine Immobilie ganz oder teilweise unentgeltlich übertragen, sollte auch die Finanzierung entsprechend angepasst oder anteilig mitübertragen werden – z. B. durch Schuldübernahme – um den vollständigen Zinsabzug zu sichern.
Fazit: Finanzierung muss zur Einkunftserzielung passen
Das BFH-Urteil verdeutlicht erneut: Steuerlich abzugsfähig ist nur, was der eigenen Einkünfteerzielung dient. Wer ein vermietetes Objekt ganz oder teilweise überträgt, muss bei der Schuldzinsenverteilung zwischen dem verbleibenden und dem übertragenen Anteil differenzieren – auch dann, wenn das Darlehen vollständig beim Übertragenden verbleibt.
📌 Quelle: BFH, Urteil vom 03.12.2024 – IX R 2/24
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