BMF: Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten bei Vermietung

Kernproblem
Werden Erhaltungsaufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung mittels Darlehen finanziert, sind die Schuldzinsen als Werbungskosten abzugsfähig. Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte im Jahr 2005 entschieden, dass der Zusammenhang mit der Einkunftsart auch nach einer etwaigen Veräußerung des Objekts fortbestehe und die Zinsen als nachträgliche Werbungskosten abziehbar bleiben. Im Unterschied zur Rechtsprechung bei Gewinneinkunftsarten galt das auch unabhängig davon, ob der Veräußerungserlös zur Schuldentilgung ausgereicht hätte. An einer unveränderten Anwendung der Grundsätze möchte das Bundesfinanzministerium (BMF) nicht mehr festhalten, nachdem sich die Rechtsprechung des BFH durch Urteile der jüngsten Vergangenheit geändert hat. Zum Zweck der steuerlichen Gleichbehandlung hat das BMF eine neue Verwaltungsanweisung erlassen.

Neues BMF-Schreiben
Der nachträgliche Werbungskostenabzug für Schuldzinsen bei darlehensfinanzierten Erhaltungsaufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung setzt nunmehr voraus, dass nach Veräußerung des Mietobjekts der Veräußerungserlös nicht ausreicht, um die Darlehensverbindlichkeit zu tilgen. Der durch die tatsächliche Verwendung des Darlehens zur Finanzierung sofort abziehbarer Werbungskosten geschaffene Zusammenhang mit der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung bleibt zwar grundsätzlich nach Beendigung der Vermietungstätigkeit bestehen. Wird der Veräußerungserlös aber nicht zur Tilgung dieses Darlehens verwendet, kann eine daneben bestehende beziehungsweise neu entstehende relevante private Motivation für die Beibehaltung des Darlehens den ursprünglich gesetzten wirtschaftlichen Veranlassungszusammenhang überlagern und damit durchbrechen. Bestehen im Zusammenhang mit dem veräußerten Mietobjekt mehrere Darlehensverbindlichkeiten, ist für die steuerliche Anerkennung der Verwendung des Veräußerungserlöses zur Tilgung der Verbindlichkeiten – entsprechend der Beurteilung durch einen ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsmann – entscheidend, dass die Darlehen nach Maßgabe der konkreten Vertragssituationen marktüblich und wirtschaftlich unter Berücksichtigung der Zinskonditionen abgelöst werden.

Zeitliche Anwendung
Die neuen Rechtsgrundsätze sind erstmals anzuwenden auf entsprechende Schuldzinszahlungen, wenn das obligatorische Veräußerungsgeschäft des Mietobjekts nach dem 31.12.2013 rechtswirksam abgeschlossen ist. Wurde das obligatorische Veräußerungsgeschäft des Mietobjekts vor dem 1.1.2014 rechtswirksam abgeschlossen, bleibt das bisher angewandte Recht weiter auf entsprechende Schuldzinszahlungen anwendbar.