Einkünfteerzielungsabsicht bei befristeter Vermietung

Einkünfteerzielungsabsicht bei befristeter Vermietung

Kernproblem

Seit jeher verfolgen Gesetzgebung und Finanzverwaltung ein Prinzip: Gewinne sozialisieren, Verluste privatisieren. Praktische Auswirkungen erfährt dies insbesondere bei der Vermietung von Immobilien: Während Überschüsse stets als steuerpflichtig behandelt werden, betrachtet das Finanzamt Verluste in der Regel skeptisch und verlangt den Nachweis der Absicht, auf Dauer positive Einkünfte zu erzielen. Dabei wird eine innerhalb von 5 Jahren nach der Anschaffung einer Immobilie erfolgte Veräußerung bzw. Selbstnutzung regelmäßig als Indiz gegen die Einkünfteerzielungsabsicht gewertet. Dies ruft eine Prognoserechnung auf den Plan, die häufig negativ ausfällt und in der Folge den Steuervorteil ausschließt. Aber wie verhält es sich, wenn bereits bei dem Erwerb der Immobilie ein befristeter Mietvertrag mit übernommen werden muss? Das zu klären war Aufgabe des Finanzgerichts Köln.

Sachverhalt

Ein Ärzteehepaar erwarb von der Großmutter der Ehefrau entgeltlich eine Immobilie und trat in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Vertrag besaß eine Selbstnutzungsklausel und war auf 5 Jahre beschränkt; bei Erwerb des Objekts betrug die Laufzeit noch etwa 3 Jahre. Wegen Zahlungsverzugs der Mieter wurde das Objekt schon vorzeitig geräumt und von dem Ehepaar bezogen. Das Finanzamt lehnte die Berücksichtigung der beantragten Vermietungsverluste mit Hinweis auf die geplante Selbstnutzung ab. Hiergegen wandten sich die Eheleute und trugen vor, sie hätten als bloße Rechtsnachfolger keinerlei Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung des Mietvertrags gehabt. Darüber hinaus habe sich die Selbstnutzung allein durch Zahlungsverzug der Mieter ergeben und sei weder geplant noch vorhersehbar gewesen.

Entscheidung

Die Finanzrichter wiesen die Klage ab. Eine weniger als 5 Jahre laufende Vermietung spreche zunächst gegen eine auf Dauer angelegte Vermietung. Hinzu käme die sachverhaltsspezifische Besonderheit, dass sich die Selbstnutzungsklausel des von der Großmutter abgeschlossenen Mietvertrags ausdrücklich auf „eine der beiden Töchter oder eines der Enkelkinder“ bezog. Da weder ein Verzicht hierauf noch eine Weitervermietung erfolgte, habe man sich auch entsprechend der Klausel verhalten. Hierdurch habe das Ehepaar ein weiteres, gegen die dauerhafte Vermietungsabsicht sprechendes Indiz geschaffen, anstatt die Indizwirkung der befristeten Vermietung zu entkräften.

Konsequenz

Befristete Mietverträge können auch dann für eine auf Dauer angelegte Vermietungstätigkeit sprechen, wenn sie in mehrfacher Verlängerungsabsicht abgeschlossen werden. In solchen Fällen müssen jedoch weitere Umstände hinzutreten, die den Verzicht auf eine Überschussprognose rechtfertigen. Ob dies auch das übernommene Mietverhältnis sein kann, muss der Bundesfinanzhof jetzt klären, denn der Streitfall ist dort anhängig geworden.