Grunderwerbsteuer: Schließen die Käufer unmittelbar nach Erwerb eines Grundstücks einen Vertrag über ein auf dem Grundstück zu errichtendes Gebäude und besteht zwischen dem Bauunternehmer und dem Veräußerer des Grundstücks eine personelle Verbindung, so liegt grunderwerbsteuerlich ein einheitlicher Erwerbsvorgang für Grundstück und Haus vor, auch wenn in dem Kaufvertrag vereinbart worden ist, dass keinerlei vertragliche Bindung hinsichtlich der Bebauung durch die Erwerber bestehe, Beschluss des 3. Senats vom 25.1.2013, 3 V 231/12, rechtskräftig.
FINANZGERICHT HAMBURG
Az.: 3 V 231/12
Beschluss des Senats vom 25.01.2013
Rechtskraft: rechtskräftig
Normen: GrEStG § 1 Abs. 1 Nr. 1, GrEStG § 9 Abs. 1 Nr. 1, GrEStG § 8 Abs. 1
Leitsatz: Schließen die Käufer unmittelbar nach Erwerb eines Grundstücks einen Vertrag über ein auf dem Grundstück zu errichtendes Gebäude und besteht zwischen dem Bauunternehmer und dem Veräußerer des Grundstücks eine personelle Verbindung, so liegt grunderwerbsteuerlich ein einheitlicher Erwerbsvorgang für Grundstück und Haus vor, auch wenn in dem Kaufvertrag vereinbart worden ist, dass keinerlei vertragliche Bindung hinsichtlich der Bebauung durch die Erwerber bestehe.
Überschrift: Grunderwerbsteuer: Einheitlicher Erwerbungsvorgang von Grundstück und zu bauendem Gebäude
Gründe:
I.
Zwischen den Beteiligten ist in der Hauptsache streitig, ob die Kosten für die Errichtung eines Einfamilienhauses in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind.
1.
a. Die A Immobilien GmbH (im Folgenden A-GmbH) war Eigentümerin des im X-Straße … in B-1 belegenen Grundstücks. Durch Teilungserklärung vom 09.10.2012 teilte die A-GmbH das Grundstück in zwei Wohnungseigentumsrechte auf. Geschäftsführer der A-GmbH war zunächst nur Herr A. Am … 2012 wurde die Alleingesellschafterin, Frau A, als weitere und ebenfalls einzelvertretungsberechtigte Geschäftsführerin im Handelsregister eingetragen. Geschäftsgegenstand der A-GmbH war u. a. die Vermittlung von Grundstückskaufverträgen (Handelsregisterauszug, Finanzgerichtsakten -FGA- Bl. 12).
b. Die Antragsteller erwarben durch notariell beurkundeten Vertrag vom … 2012 (UR-Nr. -1 des Notars Dr. C; Grunderwerbsteuerakten -GrEStA- Bl. 4 ff.) eines dieser Wohnungseigentumsrechte je zur ideellen Hälfte zum Preis von € 136.000,00.
Der Kaufvertrag enthielt u. a. folgende Regelungen:
§ 1 Kaufgegenstand
(…) Die Firma A Immobilien GmbH verkauft hiermit nunmehr das Wohnungseigentumsrecht Nr. 1 an die Erwerber je zur ideellen Hälfte, und zwar zum Zwecke der Bebauung des Grundbesitzes auf eigene Rechnung und Gefahr durch die Erwerber.
§ 14 Schlussbestimmungen
(…) Die Vertragsparteien erklären übereinstimmend, dass es sich bei diesem Vertrag lediglich um eine selbständige Grundstücksübertragung handelt, die nach dem übereinstimmenden Willen der Parteien von der späteren Bebauung des Grundbesitzes durch den Erwerber unabhängig ist. Dementsprechend besteht keinerlei vertragliche Bindung hinsichtlich der Bebauung des Grundbesitzes durch den Erwerber.“
c. Im unmittelbaren Anschluss schlossen die Antragsteller mit der D-Gesellschaft mbH (im Folgenden: D-GmbH) einen notariell beurkundeten Bauwerkvertrag (UR-Nr. -2 des Notars Dr. C; GrEStA Bl. 8 ff.), in dem sich die D-GmbH gegen eine Vergütung in Höhe von € 199.000,00 zur Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem Grundstück X-Straße … verpflichtete. In den dem Vertrag als Anlage beigefügten Bauzeichnungen war die A-GmbH als Bauherrin angegeben. Der Bauplan war mit folgendem Stempelaufdruck der Bauprüfabteilung des Bezirksamts E vom 08.08.2012 versehen: „Genehmigt! Anlage zum Bescheid“ (GrEStA Bl. 14). Gesellschafter der D-GmbH waren Herr A und Herr F. Herr F war alleiniger Geschäftsführer der D-GmbH und hatte als Architekt die Baupläne für das zu errichtende Haus entworfen.
2.
a. Der Antragsgegner setzte die Grunderwerbsteuer für den Erwerb des Grundstücks mit Grunderwerbsteuerbescheiden vom 20.11.2012 unter Zugrundelegung einer Bemessungsgrundlage von € 167.500,00 (€ 136.000,00 zzgl. € 199.000,00, hiervon 50 %) auf jeweils € 7.537,00 fest und wies erläuternd darauf hin, dass die vorliegenden Verträge ein einheitliches Vertragswerk bildeten und sich die Steuer nach dem Gesamtaufwand bemesse.
b. Die Antragsteller legten mit Schreiben vom 05.12.2012 Einspruch gegen diesen Bescheid ein und beantragten die Aussetzung der Vollziehung (AdV) des Bescheides. Es liege kein einheitliches Vertragswerk vor, da sie, die Antragsteller, die freie Wahl gehabt hätten, das Grundstück ohne Bebauung zu erwerben.
c. Der Antragsgegner lehnte den AdV-Antrag mit Bescheid vom 10.12.2012 ab und wies darauf hin, dass die Antragsteller das Grundstück von der A-GmbH erworben hätten, Grundstückskaufvertrag und Werkvertrag am selben Tag unter nachfolgenden Urkundenrollennummern beurkundet worden seien und die A-GmbH in den Bauplänen als Bauherrin angegeben sei, so dass die Voraussetzungen für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks gegeben seien und die Rechtmäßigkeit des Bescheides nicht ernstlich zweifelhaft sei.
d. Mit Einspruchsentscheidungen vom 04.01.2013 wies der Antragsgegner die Einsprüche der Antragsteller als unbegründet zurück. Die Antragsteller hätten ein bebautes Grundstück erworben mit der Folge, dass die Herstellungskosten des Gebäudes zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gehörten. Denn der Kaufvertrag über das Grundstück und der Werkvertrag bildeten ein einheitliches Vertragswerk. Es liege ein sog. faktisch einheitlicher Erwerbsvorgang vor, weil die Antragsteller bei objektiver wirtschaftlicher Betrachtungsweise das bebaute Grundstück erhalten hätten. Dass sich der Übereignungsanspruch und der Anspruch auf Errichtung eines Gebäudes gegen verschiedene Personen richteten, sei unschädlich, da aufgrund der Identität des Gesellschafters der D-GmbH – A – mit
dem Geschäftsführer der A-GmbH zwischen beiden Gesellschaften eine wirtschaftliche bzw. gesellschaftsrechtliche Verbundenheit bestehe.
3. Die Antragsteller haben am 19.12.2012 bei Gericht einen AdV-Antrag eingereicht und tragen vor, bei dem Erwerb des Grundstücks sei die schlüsselfertige Bebauung durch die D-GmbH von der Verkäuferin zwar angeboten worden. Die Annahme dieses Angebots sei aber nicht Bedingung für den Abschluss des Grundstückskaufvertrages gewesen. Sie, die Antragsteller, seien in der Wahl des Bauträgers frei gewesen und hätten dies auch ausdrücklich im Vertrag festgelegt. Nachdem sie im Vorfeld bereits Kontakte zu anderen Baufirmen aufgenommen hätten, hätten sie letztlich das günstige Festpreisangebot der D-GmbH angenommen.
Ein einheitlicher Vertragsabschluss über den Grundstückserwerb und die Bebauung in zivilrechtlicher Hinsicht sei wegen des damit verbundenen Risikos im Fall der Insolvenz des Bauträgers nicht gewollt gewesen. Der Abschluss beider Verträge am selben Tag sei zwar ein Indiz für ein einheitliches Rechtsgeschäft, tatsächlich aber Ausfluss einer sich über mehrere Monate hinziehenden Verhandlung. Der erste Kontakt zu der Veräußerin sei im September 2012 zustande gekommen.
Die Antragsteller beantragen sinngemäß,
die Vollziehung der Grunderwerbsteuerbescheide vom 20.11.2012 betreffend das Wohnungseigentumsrecht Nr. 1 X-Straße … in B-1 in Höhe von jeweils € 4.477,00 auszusetzen.
Der Antragsgegner beantragt,
den Antrag abzulehnen.
Der Antragsgegner nimmt zur Begründung auf die Einspruchsentscheidung Bezug und trägt ergänzend vor, der Annahme eines einheitlichen Erwerbsvorganges stehe es nicht entgegen, dass die Antragsteller in der Lage gewesen wären, ein anderes Unternehmen mit der Bebauung zu beauftragen oder sich für eine andere Bebauung zu entscheiden. Maßgebend sei der tatsächliche Geschehensablauf. Im Übrigen sei zwischen dem ersten Kontakt der Antragsteller mit der Veräußerin im September 2012 und dem Vertragsabschluss am … 2012 kein Zeitraum von mehreren Monaten vergangen, wie von den Antragstellern behauptet.
Dem Gericht hat ein Band Grunderwerbsteuerakten vorgelegen.
II.
Der Antrag ist zulässig, aber unbegründet.
1. Der Antrag ist zulässig.
Insbesondere ist die Zugangsvoraussetzung des § 69 Abs. 4 Satz 1 Finanzgerichtsordnung (FGO) erfüllt. Danach ist ein gerichtlicher Aussetzungsantrag grundsätzlich nur zulässig, wenn die Behörde zuvor einen AdV-Antrag ganz oder zum Teil abgelehnt hat. Dabei genügt eine einmalige Ablehnung; es ist nicht erforderlich, dass der Steuerpflichtige in jedem Stadium des Verwaltungsverfahrens,
also etwa vor und nach Erlass der Einspruchsentscheidung, einen neuen AdV-Antrag stellt (Seer in Tipke/Kruse, AO/FGO, § 69 FGO Rz. 71 m. w. N.). Der Antragsgegner hat den vor Erlass der Einspruchsentscheidung gestellten AdV-Antrag der Antragsteller mit Bescheid vom 10.12.2012 abgelehnt.
2. Der Antrag hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.
a. Gemäß § 69 Abs. 3 Satz 1 i. V. m. Abs. 2 Satz 2 FGO kann das Gericht der Hauptsache die Vollziehung eines angefochtenen Verwaltungsakts ganz oder teilweise aussetzen, wenn ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des Verwaltungsakts bestehen oder seine Vollziehung für den Betroffenen eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte. Ernstliche Zweifel an der Rechtmäßigkeit des angefochtenen Verwaltungsaktes sind anzunehmen, wenn bei summarischer Prüfung anhand präsenter Beweismittel neben Umständen, die für die Rechtmäßigkeit sprechen, gewichtige Umstände zu Tage treten, die Unentschiedenheit oder Unsicherheit in der Beurteilung der Rechtsfragen oder Unklarheit in der Beurteilung der Tatfragen auslösen. Die Entscheidung hierüber ergeht bei der im AdV-Verfahren gebotenen summarischen Prüfung aufgrund des Sachverhalts, der sich aus dem Vortrag der Beteiligten und der Aktenlage ergibt Zur Gewährung der AdV ist es nicht erforderlich, dass die für die Rechtswidrigkeit sprechenden Gründe im Sinne einer Erfolgswahrscheinlichkeit überwiegen (BFH-Beschluss vom 24.10.2012 I B 47/12, juris). Eine überwiegende Erfolgsaussicht des Rechtsmittels ist für die Aussetzung der Vollziehung nicht erforderlich (BFH-Beschlüsse vom 20.07.2012 V B 82/11, BFHE 237, 545, BStBl II 2012, 809; vom 07.09.2011 I B 157/10, BFHE 235, 215, BStBl II 2012, 590).
b. Bei der gebotenen summarischen Prüfung bestehen keine ernstlichen rechtlichen Zweifel an der Rechtmäßigkeit der angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheide. Der Antragsgegner hat den vereinbarten Werklohn für die Errichtung des Einfamilienhauses zu Recht in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer einbezogen.
aa.
aaa. Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gemäß § 8 Abs. 1 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand (ständige Rechtsprechung, vgl. BFH-Urteile vom 27.09.2012 II R 7/12, BFH/NV 2013, 147; vom 29. Juli 2009 II R 58/07, BFH/NV 2010, 63, jeweils m. w. N.).
bbb. Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln (BFH-Urteil vom 28.03.2012 II R 57/10, BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920). Ein solcher Zusammenhang ist gegeben, wenn der Erwerber beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags gegenüber der
Veräußererseite in seiner Entscheidung über das „Ob“ und „Wie“ der Baumaßnahme nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten werde (BFH-Beschluss vom 19.03.2010 II B 130/09, BFH/NV 2010, 1659).
ccc. Darüber hinaus wird ein derartiger objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag aber auch dann indiziert, wenn der Veräußerer dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot später annimmt (BFH-Urteile vom 27.09.2012 II R 7/12, BFH/NV 2013, 147; vom 02.03.2006 II R 47/04, BFH/NV 2006, 1509).
ddd. Auf der Veräußererseite können dabei auch mehrere Personen als Vertragspartner auftreten. Nicht ausschlaggebend ist, dass der Grundstücksübereignungsanspruch und der Anspruch auf Errichtung des Gebäudes sich zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist vielmehr, dass (auch) der den Grundstücksübereignungsanspruch begründende Vertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Erwerbsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen (BFH-Urteile vom 27.09.2012 II R 7/12, BFH/NV 2013, 147; vom 21.09.2005 II R 49/04, BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269, jeweils m. w. N.). Treten auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, liegt ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen nur vor, wenn die Personen entweder personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind (BFH-Beschluss vom 19.03.2010 II B 130/09, BFH/NV 2010, 1659) oder aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken (BFH-Urteil vom 27.09.2012 II R 7/12, BFH/NV 2013, 147). Dabei genügt ein tatsächliches, einvernehmliches Zusammenwirken ohne schriftlichen Vertragsschluss (BFH-Urteil vom 02.03.2006 II R 42/04, BFH/NV 2007, 760).
eee. Eine Indizwirkung für einen einheitlichen Erwerbsgegenstand ergibt sich folglich auch dann, wenn eine mit dem Veräußerer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbundene Person vor Abschluss oder Wirksamwerden des Grundstückskaufvertrags aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung dem Käufer die Errichtung eines bestimmten Gebäudes auf dem vom Veräußerer angebotenen Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot ebenso wie das Angebot zum Grundstückskauf annimmt. In solchen Fällen wird ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Bauvertrag erst nach dem Kaufvertrag geschlossen wird und der Erwerber tatsächlich und rechtlich in der Lage gewesen wäre, ein anderes, mit dem Grundstücksveräußerer nicht verbundenes Unternehmen mit der Bebauung zu beauftragen oder sich für eine andere, wesentlich vom Angebot abweichende Bebauung zu entscheiden, und ggf. auch entsprechende Angebote eingeholt hatte (BFH-Urteil vom 29.07.2009 II R 58/07, BFH/NV 2010, 63). Maßgebend ist der tatsächlich verwirklichte Geschehensablauf (BFH-Urteil vom 02.03.2006 II R 47/04, BFH/NV 2006, 1509).
fff. Die dargestellten Rechtsprechungsgrundsätze zum „einheitlichen Erwerbsgegenstand“ sind weder in verfassungs- noch in unionsrechtlicher Hinsicht zu beanstanden (BFH-Urteile vom 27.09.2012 II R 7/12, BFH/NV 2013, 147; vom 28.03.2012 II R 57/10, BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920, m. w. N.).
bb. Die Würdigung der Umstände des Streitfalls ergibt bei summarischer Prüfung, dass die Antragsteller ein Angebot der Veräußererseite angenommen haben, dessen Gegenstand aufgrund einer bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf dem von den Antragstellern erworbenen Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis war.
aaa. Aus dem Umstand, dass die Antragsteller den Bauvertrag, in dem ein Festpreis vereinbart war, im unmittelbaren zeitlichen Anschluss an den Grundstückskaufvertrag abgeschlossen haben, folgt, dass die im Bauvertrag vereinbarten Einzelheiten der Bauausführung bereits vor Abschluss des Kaufvertrages festgestanden haben müssen. Nach dem Inhalt des Stempelaufdrucks auf der Bauzeichnung lag die Genehmigung der zuständigen Baubehörde offenbar sogar bereits vor; jedenfalls war die Planung bis zur Baureife gediehen.
bbb. Dass die Antragsteller das Grundstück von der A-GmbH erworben, den Bauerrichtungsvertrag aber mit der D-GmbH als Bauunternehmerin geschlossen haben, steht der Annahme eines einheitlichen Erwerbsgegenstands nicht entgegen. Da der Geschäftsführer der A-GmbH, Herr A, als Gesellschafter an der D-GmbH beteiligt war, bestand zwischen beiden Gesellschaften eine personelle Verbindung. Zusätzlich ist, ohne dass es darauf noch ankäme, wegen der Namensgleichheit davon auszugehen, dass es sich bei der Alleingesellschafterin und Mit-Geschäftsführerin der A-GmbH um die Ehefrau des Herrn A handelte. Darüber hinaus bestand aber auch eine wirtschaftliche Verbindung zwischen der als Maklerin tätigen A-GmbH und der als Bauträgerin tätigen D-GmbH, wie aus dem Umstand ersichtlich ist, dass in den Bauplänen die A-GmbH als Bauherrin aufgeführt war.
Unabhängig davon haben die A-GmbH und die D-GmbH auch durch ein abgestimmtes Verhalten auf den gemeinsamen Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch des Bauerrichtungsvertrags hingewirkt. Die D-GmbH hat die Baupläne für die A-GmbH erstellt und die A-GmbH hat, wie die Antragsteller selbst vortragen, ihnen die schlüsselfertige Bebauung des Grundstücks angeboten.
ccc. Dass die Antragsteller, wie sie unter Hinweis auf die Vereinbarungen in § 1 und § 14 des Kaufvertrages vortragen, die Möglichkeit gehabt hätten, einen anderen Bauunternehmer mit der Errichtung des Hauses zu beauftragen, spielt, wie oben (unter II.2.a.bb.eee.) dargelegt, keine Rolle.
c. Die Antragsteller haben nicht geltend gemacht, dass die Vollziehung des Grunderwerbsteuerbescheides für sie eine unbillige, nicht durch überwiegende öffentliche Interessen gebotene Härte zur Folge hätte; dies ist auch sonst nicht ersichtlich.
2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.
Gründe für die Zulassung der Beschwerde gemäß § 128 Abs. 3 i. V. m. § 115 Abs. 2 FGO liegen nicht vor.