Ertragswertverfahren vs. Sachwertverfahren

Die Bewertung eines Grundstücks erfolgt je nach Nutzung entweder im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren:

• Wohngrundstücke: Bewertung im Ertragswertverfahren, basierend auf einem pauschalierten Mietertrag.
• Nichtwohngrundstücke: Bewertung im Sachwertverfahren, basierend auf den Normalherstellungskosten des Gebäudes.

Kategorien von Wohngrundstücken

Wohngrundstücke dienen primär Wohnzwecken und werden in folgende Kategorien unterteilt:

• Einfamilienhaus: Eine Wohnung mit mindestens 50 % Wohnflächenanteil.
• Zweifamilienhaus: Zwei Wohnungen mit jeweils mindestens 50 % Wohnflächenanteil.
• Mietwohngrundstücke: Mindestens drei Wohnungen mit mehr als 80 % Wohnflächenanteil (kein Wohnungseigentum).
• Wohnungseigentum: Sondereigentum an einer Wohnung gemäß Wohnungseigentumsgesetz.

Liegenschaftszinssatz

Ein durchschnittlicher Zinssatz, mit dem der Wert eines Grundstücks verzinst wird:

• Einfamilien- & Zweifamilienhäuser: 2,5 % (bei hohen Bodenrichtwerten reduziert).
• Wohnungseigentum: 3,0 % (Reduktion bei hohen Bodenrichtwerten).
• Mietwohngrundstücke:
  • Bis zu 6 Wohnungen: 4,0 %
  • Mehr als 6 Wohnungen: 4,5 %

Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

• Wohngebäude: Standardnutzungsdauer von 80 Jahren.
• Restnutzungsdauer zum 01.01.2022: Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Alters des Gebäudes.
  • Beispiel: Baujahr 2000 → Restnutzungsdauer 58 Jahre.
  • Mindestrestnutzungsdauer: 24 Jahre (30 % der Gesamtnutzungsdauer), außer es besteht eine Abbruchverpflichtung.

Nettokaltmiete & Mietniveaustufen

• Die Nettokaltmiete wird auf Basis des Mikrozensus bestimmt.
• Die Mietniveaustufen beeinflussen die Bewertung durch Zu- oder Abschläge:
  • Mietniveaustufe 1: -20 %
  • Mietniveaustufe 2: -10 %
  • Mietniveaustufe 3: ±0 %
  • Mietniveaustufe 4: +10 %
  • Mietniveaustufe 5: +20 %
  • Mietniveaustufe 6: +30 %
  • Mietniveaustufe 7: +40 %

Rohertrag & Reinertrag

• Rohertrag: Produkt aus Wohnfläche und Nettokaltmiete (inkl. Zu-/Abschläge).
• Reinertrag: Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
• Kapitalisierter Reinertrag: Berechnung mit einem Vervielfältiger (abhängig von Liegenschaftszinssatz & Restnutzungsdauer).

Bodenwert & Umrechnungskoeffizienten

• Bodenwert: Fläche x Bodenrichtwert.
• Abweichende Grundstücksgrößen werden mit Umrechnungskoeffizienten (Anlage 36 BewG) bewertet:
  • < 250 m²: 1,24
  • 250-499 m²: 1,19
  • 500 m²: 1,00
  • 550-1.949 m²: 0,98
  • ≥ 2.000 m²: 0,64

Abgezinster Bodenwert

• Bodenwert wird mit einem Abzinsungsfaktor (Anlage 41 BewG) reduziert.
• Je länger die Restnutzungsdauer, desto niedriger der abgezinste Bodenwert.

Grundsteuerwert & Steuermesszahl

• Grundsteuerwert: Kapitalisierter Reinertrag + abgezinster Bodenwert (mindestens 75 % des Bodenwertes vor Abzinsung).
• Steuermesszahl (Promille-Werte):
  • Land- & Forstwirtschaft: 0,55
  • Unbebaute Grundstücke: 0,34
  • Wohngrundstücke: 0,31
  • Nichtwohngrundstücke: 0,34

Dieser Beitrag dient als Orientierungshilfe zur Bewertung von Wohngrundstücken nach dem Ertragswertverfahren. Für detaillierte Informationen sind die offiziellen Anlagen des Bewertungsgesetzes heranzuziehen.