Steuern & Recht

Mietwohnungsneubau: Keine Sonderabschreibung nach § 7b EStG für Ersatzneubauten

Vorsicht bei Ersatzneubauten: Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) setzt voraus, dass durch eine Baumaßnahme zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Wird lediglich bestehender Wohnraum durch einen Neubau ersetzt, bleibt die steuerliche Förderung außen vor. Dies hat das Finanzgericht Köln aktuell entschieden. Das letzte Wort hat nun der Bundesfinanzhof (BFH).

Hintergrund: Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Zur Förderung des Mietwohnungsbaus wurde Investoren die Möglichkeit eröffnet, neben der regulären linearen Abschreibung zusätzlich 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten über vier Jahre hinweg steuerlich geltend zu machen. Voraussetzung: Es muss neuer, zusätzlicher Wohnraum entstehen.

Durch das Wachstumschancengesetz wurde diese Regelung bis zum 30. September 2029 verlängert und zudem ausgeweitet:

  • Sonderabschreibung auch bei Nutzung der degressiven Abschreibung möglich,
  • Anhebung der Baukostenobergrenze und
  • Erhöhung der maximalen Bemessungsgrundlage.

Unser ausführlicher Bericht dazu erschien bereits in der Juli-Ausgabe 2024.

Der aktuelle Fall: Kein Steuerbonus bei bloßem Ersatzbau

Im Streitfall waren die Kläger Eigentümer eines vermieteten Einfamilienhauses. Angesichts hoher Sanierungskosten entschieden sie sich, das bestehende Gebäude abzureißen und auf demselben Grundstück ein neues, modernes Einfamilienhaus zu errichten, das ebenfalls vermietet wurde.

Das Finanzamt versagte die Sonderabschreibung, da kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen worden sei – lediglich bestehender Wohnraum sei durch einen Neubau ersetzt worden. Das Finanzgericht Köln (Urteil vom 21.02.2024, Az. 9 K 1234/22) bestätigte diese Auffassung:

  • Entscheidend ist die Schaffung von zusätzlichem Wohnraum.
  • Der bloße Ersatz eines bestehenden Wohngebäudes genügt nicht.
  • Selbst eine Verbesserung von Bauqualität oder Energiestandard begründet keinen Anspruch auf die Sonderabschreibung.

Das Vorgehen der Kläger sei eher mit einer Sanierung als mit einem Neubau im Sinne der Wohnraumoffensive vergleichbar, so die Richter.

Wie sollten Sie als Investor reagieren?

Da die Revision zum Bundesfinanzhof zugelassen wurde, bleibt abzuwarten, wie der BFH entscheiden wird. Erfahrungsgemäß ist damit zu rechnen, dass der IX. Senat die Linie des FG Köln bestätigt.

Unser Praxistipp:
Sollten Sie in ähnlichen Fällen betroffen sein, legen Sie vorsorglich Einspruch gegen ablehnende Steuerbescheide ein und beantragen Sie das Ruhen des Verfahrens (§ 363 Abs. 2 AO), bis der BFH endgültig entschieden hat.

So sichern Sie Ihre steuerlichen Chancen und vermeiden endgültige Rechtsverluste.