Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG: 5 % Sonder-AfA richtig berechnen
Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG ist ein steuerlicher Investitionsanreiz für neue Mietwohnungen. Vermieter können neben der regulären Gebäude-AfA im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren zusätzlich bis zu 5 % Sonderabschreibung pro Jahr geltend machen.
Die Förderung ist jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft. Entscheidend sind insbesondere der Zeitpunkt des Bauantrags oder der Bauanzeige, die Baukostenobergrenze, die förderfähige Bemessungsgrundlage, die Nutzung zu entgeltlichen Wohnzwecken über zehn Jahre und – für neuere Förderfälle – der energetische Standard Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse.
Rechner: Sonderabschreibung nach § 7b EStG berechnen
Mit dem Rechner können Sie überschlägig ermitteln, welche Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich ist. Tragen Sie insbesondere Wohnfläche, Anschaffungs- oder Herstellungskosten, Förderzeitraum und Fertigstellungsjahr ein.
Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau
Infografik: Sonderabschreibung nach § 7b EStG in 6 Schritten prüfen
Was ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist eine zusätzliche steuerliche Abschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen. Sie wird neben der regulären AfA nach § 7 Abs. 4 EStG oder – bei Vorliegen der Voraussetzungen – neben der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG gewährt.
Begünstigt ist nicht pauschal ein ganzes Gebäude, sondern die jeweilige neue Mietwohnung einschließlich der zugehörigen Nebenräume. Die Sonderabschreibung kann auch bei neuen Wohnungen in bestehenden Gebäuden in Betracht kommen, etwa bei Dachgeschossausbau, Aufstockung, Anbau oder Umwandlung bisher gewerblich genutzter Flächen.
Sonderabschreibung = bis zu 5 % der förderfähigen Bemessungsgrundlage pro Jahr
Zeitraum = Jahr der Anschaffung oder Herstellung + folgende 3 Jahre
Förderzeiträume und aktuelle Höchstbeträge
Für § 7b EStG bestehen zwei unterschiedliche Förderperioden. Die Unterscheidung ist entscheidend, weil unterschiedliche Baukostenobergrenzen, Bemessungsgrundlagen und Zusatzvoraussetzungen gelten.
| Förderperiode | Bauantrag / Bauanzeige | Baukostenobergrenze | Maximale Bemessungsgrundlage | Besonderheit |
|---|---|---|---|---|
| Alte Förderperiode | nach dem 31.08.2018 und vor dem 01.01.2022 | 3.000 € je m² Wohnfläche | 2.000 € je m² Wohnfläche | Sonderabschreibung letztmalig bis VZ 2026 möglich. |
| Neue Förderperiode | nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 | 5.200 € je m² Wohnfläche | 4.000 € je m² Wohnfläche | Zusätzlich EH40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-Nachweis erforderlich. |
Voraussetzungen für die Sonder-AfA nach § 7b EStG
Die Sonderabschreibung kann nur in Anspruch genommen werden, wenn sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Bereits ein Verstoß gegen einzelne Voraussetzungen kann zum vollständigen oder teilweisen Verlust der Sonderabschreibung führen.
| Voraussetzung | Was ist zu prüfen? |
|---|---|
| Neue Wohnung | Es muss bisher nicht vorhandener Wohnraum geschaffen werden. |
| Belegenheit | Die Wohnung muss in der EU oder in einem gleichgestellten Staat belegen sein. |
| Wohnungsbegriff | Die Wohnung muss eine selbständige Haushaltsführung ermöglichen. |
| Wohnzwecke | Entgeltliche Überlassung im Jahr der Anschaffung/Herstellung und in den folgenden neun Jahren. |
| Baukostenobergrenze | 3.000 €/m² oder 5.200 €/m² je nach Förderperiode. |
| Bemessungsgrundlage | 2.000 €/m² oder 4.000 €/m² je nach Förderperiode. |
| Nachhaltigkeitsstandard | Bei der neuen Förderperiode: Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-Nachweis. |
| Nachträgliche Kosten | Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten können die Baukostenobergrenze nachträglich reißen. |
Was gilt als neue Wohnung?
Eine neue Wohnung liegt vor, wenn durch Baumaßnahmen neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum geschaffen wird. Eine bloße Modernisierung oder Sanierung vorhandener Wohnungen reicht nicht aus.
Typisch begünstigt
- Neubau eines Einfamilien-, Zweifamilien- oder Mehrfamilienhauses zur Vermietung
- Schaffung neuer Wohnungen durch Dachgeschossausbau
- Aufstockung eines bestehenden Gebäudes
- Anbau mit neuer selbständiger Wohneinheit
- Umwandlung bisher gewerblich genutzter Flächen in Wohnungen
- Teilung vorhandener Flächen, wenn dadurch erstmals neue Wohnungen entstehen
Nicht begünstigt
- bloße Renovierung vorhandener Wohnungen
- Modernisierung ohne neuen Wohnraum
- Verlegung bereits vorhandener Wohnfläche
- reine Erweiterung einer bestehenden Wohnung ohne neue Wohnung
- Selbstnutzung oder unentgeltliche Überlassung
- Ferienwohnungen oder kurzfristige Beherbergung
Wohnungsbegriff
Eine Wohnung muss eine selbständige Haushaltsführung ermöglichen. Erforderlich sind insbesondere eine abgeschlossene Wohneinheit, ein eigener Zugang, Wohn-/Schlafraum, Küche oder Kochgelegenheit sowie Bad oder Dusche und WC. Die Mindestgröße beträgt grundsätzlich 23 m²; für bestimmte Wohnformen wie Studentenwohnheime, Seniorenheime oder betreutes Wohnen gelten Sonderregelungen.
Entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken
Die begünstigte Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden. Insgesamt ist daher ein zehnjähriger Beobachtungszeitraum einzuhalten.
| Nutzung | Folge für § 7b EStG |
|---|---|
| Dauerhafte Vermietung zu Wohnzwecken | Grundsätzlich begünstigt. |
| Vorübergehender Leerstand bei Vermietungsabsicht | Regelmäßig unschädlich, wenn ernsthaft vermietet werden soll. |
| Vermietung an Arbeitnehmer oder Hausmeister | Begünstigt, wenn die Wohnung Wohnzwecken dient. |
| Häusliches Arbeitszimmer des Mieters | Aus Vereinfachungsgründen regelmäßig den Wohnzwecken zuzurechnen. |
| Ferienwohnung, Hotel, Boarding House, Serviced Apartment | Regelmäßig nicht begünstigt, wenn nur vorübergehende Beherbergung vorliegt. |
| Selbstnutzung oder unentgeltliche Überlassung | Nicht begünstigt; Rückgängigmachung möglich. |
Baukostenobergrenze und Bemessungsgrundlage
§ 7b EStG unterscheidet zwischen der Baukostenobergrenze und der förderfähigen Bemessungsgrundlage. Die Baukostenobergrenze entscheidet darüber, ob die Förderung überhaupt möglich ist. Die Bemessungsgrundlage begrenzt die Höhe der Sonderabschreibung.
| Begriff | Bedeutung | Alte Förderperiode | Neue Förderperiode |
|---|---|---|---|
| Baukostenobergrenze | Wird sie überschritten, entfällt die Sonderabschreibung vollständig. | 3.000 €/m² | 5.200 €/m² |
| Bemessungsgrundlage | Maximaler Betrag, auf den die 5 % Sonder-AfA berechnet werden. | 2.000 €/m² | 4.000 €/m² |
Welche Kosten zählen?
Einzubeziehen sind grundsätzlich die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten, soweit sie auf die neue begünstigte Wohnung einschließlich zugehöriger Nebenräume entfallen. Nicht begünstigt sind insbesondere Grund und Boden, nicht abschreibungsfähige Kosten, eigenständige Außenanlagen und Möblierung.
- Begünstigt: Baukosten für die neue Mietwohnung einschließlich zugehöriger Nebenräume.
- Nicht begünstigt: Grund und Boden, anteilige Grundstückskosten und nicht abschreibungsfähige Kosten.
- Gesondert zu prüfen: Garagen, Stellplätze, Außenanlagen, Erschließung, gemischt genutzte Gebäude.
- Bei Erwerb: Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude erforderlich.
Weitere Informationen: Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke
Berechnung der Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Die Sonderabschreibung beträgt bis zu 5 % der förderfähigen Bemessungsgrundlage pro Jahr. Sie kann im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren in Anspruch genommen werden. Es handelt sich um eine Jahresabschreibung; sie wird im Erstjahr nicht zeitanteilig gekürzt.
Beispiel: Neue Förderperiode ab 2023
| Position | Wert |
|---|---|
| Wohnfläche | 80 m² |
| Anschaffungs-/Herstellungskosten | 400.000 € |
| Kosten je m² | 5.000 €/m² |
| Baukostenobergrenze neue Förderperiode | 5.200 €/m² – eingehalten |
| Maximale Bemessungsgrundlage | 80 m² × 4.000 € = 320.000 € |
| Sonderabschreibung pro Jahr | 5 % von 320.000 € = 16.000 € |
| Sonderabschreibung über vier Jahre | bis zu 64.000 € |
80 m² × 4.000 € = 320.000 € Bemessungsgrundlage
320.000 € × 5 % = 16.000 € Sonderabschreibung pro Jahr
Kombination mit linearer oder degressiver Gebäude-AfA
Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wird zusätzlich zur normalen Gebäude-AfA berücksichtigt. Je nach Anschaffungs- oder Herstellungszeitpunkt kommt die lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG oder bei neuen Wohngebäuden unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch die degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG in Betracht.
| AfA-Art | Typische Anwendung | Hinweis |
|---|---|---|
| Lineare Gebäude-AfA | Regelmäßige Abschreibung über die Nutzungsdauer. | Sonder-AfA nach § 7b EStG kommt zusätzlich hinzu. |
| Degressive Gebäude-AfA | Für bestimmte neue Wohngebäude bei Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen. | Kombination mit § 7b EStG möglich; Bemessungsfolgen sorgfältig berechnen. |
| Restwert-AfA nach dem Begünstigungszeitraum | Nach Ablauf der Sonderabschreibung wird die weitere AfA anhand des Restwerts ermittelt. | Sonderabschreibungen mindern den Restwert. |
Wann wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht?
Die Sonderabschreibung ist rückgängig zu machen, wenn zentrale Voraussetzungen nachträglich entfallen. Das kann erhebliche Steuernachzahlungen und Zinsen auslösen.
| Rückgängigmachung | Typischer Fall |
|---|---|
| Keine Wohnzweckvermietung | Selbstnutzung, gewerbliche Nutzung, Ferienwohnung oder unentgeltliche Überlassung innerhalb der Zehnjahresfrist. |
| Verkauf ohne steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn | Veräußerung innerhalb des Beobachtungszeitraums, wenn der Veräußerungsgewinn nicht steuerpflichtig ist. |
| Nachträgliches Überschreiten der Baukostenobergrenze | Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb der gesetzlichen Beobachtungsfrist führen zur Überschreitung. |
Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist
Ein Verkauf innerhalb des Zehnjahreszeitraums ist besonders sorgfältig zu prüfen. Wird die begünstigte Wohnung veräußert, sollte vertraglich sichergestellt werden, dass der Erwerber die Wohnzweckvermietung fortführt und die notwendigen Nachweise erbringt.
In der Praxis empfiehlt sich eine Klausel im Kaufvertrag, nach der der Käufer dem Verkäufer steuerliche Nachteile ersetzt, wenn die begünstigte Nutzung nicht fortgeführt wird oder die erforderlichen Nachweise nicht vorgelegt werden.
Herstellungsaufwand oder Erhaltungsaufwand?
Gerade bei Aus- und Umbauten in bestehenden Gebäuden ist die Abgrenzung zwischen sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand und aktivierungspflichtigen Herstellungskosten entscheidend. Für § 7b EStG sind nur begünstigte Anschaffungs- oder Herstellungskosten relevant.
| Aufwand | Steuerliche Einordnung | Bedeutung für § 7b EStG |
|---|---|---|
| Reparaturen und Instandhaltung | Regelmäßig sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand. | Nicht Teil der Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA. |
| Dachgeschossausbau zur neuen Wohnung | Herstellungskosten. | Kann begünstigt sein, wenn neue Wohnung entsteht. |
| Anbau oder Aufstockung | Herstellungskosten. | Kann begünstigt sein, soweit neue Mietwohnung entsteht. |
| Modernisierung vorhandener Wohnung | Je nach Umfang Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten. | Keine Förderung, wenn kein neuer Wohnraum geschaffen wird. |
| Anschaffungsnahe Herstellungskosten | Aktivierungspflichtig bei Überschreiten der 15-%-Grenze innerhalb von drei Jahren. | Kann Baukostenobergrenze und AfA-Bemessung beeinflussen. |
Anschaffungsnaher Aufwand
Werden innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann anschaffungsnaher Herstellungsaufwand vorliegen. Dann sind die Kosten nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Anschaffungskosten des Gebäudes. Für § 7b EStG kann dies die Baukostenobergrenze beeinflussen.
Nachweise und Checkliste für das Finanzamt
Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung sollten die Unterlagen von Anfang an vollständig gesammelt werden. Die Finanzverwaltung stellt hierzu Checklisten und Arbeitshilfen bereit.
Technische und baurechtliche Nachweise
- Bauantrag oder Bauanzeige mit Datum
- Baugenehmigung und Fertigstellungsnachweis
- Wohnflächenberechnung
- Pläne und Baubeschreibung
- QNG-Nachweis bei neuer Förderperiode
- Nachweis Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse
Steuerliche Nachweise
- Aufstellung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten
- Kaufpreisaufteilung bei Erwerb
- Zuordnung begünstigter und nicht begünstigter Flächen
- Mietverträge und Vermietungsnachweise
- Nachweise zur entgeltlichen Wohnzweckvermietung
- Dokumentation nachträglicher Kosten
Download: Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Download: Checkliste zur Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Download: Berechnungsschema zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Checkliste: § 7b EStG vor Inanspruchnahme prüfen
- Bauantrag oder Bauanzeige zeitlich dem richtigen Förderzeitraum zuordnen.
- Prüfen, ob wirklich eine neue, bisher nicht vorhandene Wohnung entsteht.
- Wohnungsbegriff, Mindestgröße und Nebenräume dokumentieren.
- Anschaffungs- oder Herstellungskosten vollständig erfassen.
- Grund und Boden sowie nicht begünstigte Kosten herausrechnen.
- Baukostenobergrenze von 3.000 €/m² oder 5.200 €/m² prüfen.
- Bemessungsgrundlage von 2.000 €/m² oder 4.000 €/m² berechnen.
- Bei neuer Förderperiode EH40, Nachhaltigkeits-Klasse und QNG-Nachweis sichern.
- Entgeltliche Wohnzweckvermietung für zehn Jahre überwachen.
- Ferienwohnung, Boarding House oder kurzfristige Beherbergung ausschließen.
- Nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb der Beobachtungsfrist überwachen.
- Bei Verkauf vertragliche Nachweis- und Ersatzregelungen aufnehmen.
- Lineare oder degressive AfA sowie Restwert-AfA korrekt berechnen.
Häufige Fragen zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG
Wie hoch ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG?
Die Sonderabschreibung beträgt bis zu jährlich 5 % der förderfähigen Bemessungsgrundlage. Sie kann im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren genutzt werden.
Welche Baukostenobergrenzen gelten aktuell?
Für Bauanträge oder Bauanzeigen vom 01.09.2018 bis 31.12.2021 gilt eine Baukostenobergrenze von 3.000 € je m² Wohnfläche. Für Bauanträge oder Bauanzeigen vom 01.01.2023 bis 30.09.2029 gilt eine Baukostenobergrenze von 5.200 € je m² Wohnfläche.
Welche Bemessungsgrundlage gilt für die Sonder-AfA?
In der alten Förderperiode beträgt die maximale Bemessungsgrundlage 2.000 € je m² Wohnfläche. In der neuen Förderperiode beträgt sie 4.000 € je m² Wohnfläche.
Gilt § 7b EStG auch für Bauanträge aus dem Jahr 2022?
Für Bauanträge oder Bauanzeigen im Jahr 2022 besteht grundsätzlich keine Begünstigung nach den derzeitigen Förderzeiträumen des § 7b EStG.
Was bedeutet Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse?
Für die neue Förderperiode muss die Wohnung in einem Gebäude liegen, das die Kriterien eines Effizienzhauses 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllt. Der Nachweis erfolgt über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude.
Kann ich § 7b EStG zusätzlich zur normalen AfA nutzen?
Ja. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wird zusätzlich zur regulären Gebäude-AfA gewährt. Je nach Fall kann sie auch neben der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG relevant sein.
Ist eine Ferienwohnung nach § 7b EStG begünstigt?
Nein. Wohnungen, die nur zur vorübergehenden Beherbergung genutzt werden, sind regelmäßig nicht begünstigt. Erforderlich ist eine entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken.
Was passiert bei Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren?
Wird die Wohnung innerhalb des Zehnjahreszeitraums nicht mehr entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen, kann die Sonderabschreibung rückgängig gemacht werden.
Kann die Sonderabschreibung bei Verkauf erhalten bleiben?
Ein Verkauf ist sorgfältig zu prüfen. In der Praxis sollte vertraglich sichergestellt werden, dass der Erwerber die Wohnzweckvermietung fortführt und die erforderlichen Nachweise liefert.
Weitere Informationen und Steuerrechner
Weitere hilfreiche Informationen und Rechner:
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