Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG + Rechner

Die Sonderabschreibung beträgt bis zu jährlich 5 % der förderfähigen Bemessungsgrundlage im Jahr der Fertigstellung oder Anschaffung einer neuen Wohnung

Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG ist eine Maßnahme der deutschen Bundesregierung, die Anreize für den Neubau von Mietwohnungen schaffen soll. Die Sonderabschreibung kann für Neubauten von Mietwohnungen in Anspruch genommen werden, die nach dem 31. August 2018 angeschafft oder hergestellt wurden und für die bis zum 31. Dezember 2021 ein Bauantrag gestellt oder eine Bauanzeige erstattet wurde.

Die Sonderabschreibung beträgt 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung. Die Sonderabschreibung kann innerhalb der ersten vier Jahre abgezogen werden (4 x 5 %). Die Sonderabschreibung beträgt im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren jeweils 5 Prozent der Bemessungsgrundlage, die auf 2.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche begrenzt ist. Die Sonderabschreibung kann neben der regulären linearen Abschreibung in Höhe von 2 % in Anspruch genommen werden.

Der Begünstigungszeitraum für die Sonderabschreibung beträgt vier Jahre. Nach Ablauf dieser Zeit wird die Abschreibung unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer linear vorgenommen. Die Restnutzungsdauer beträgt 46 Jahre, der künftige Abschreibungssatz demnach 1,56 %.

Beispiel:

Anschaffungs- oder Herstellungskosten: 100.000 €

Sonderabschreibung in den ersten vier Jahren: 28.000 €

Restwert: 72.000 €

Restnutzungsdauer: 46 Jahre

Zukünftiger Abschreibungssatz: 1,56 %

Das bedeutet, dass in den folgenden 46 Jahren jährlich 1.156 € abgeschrieben werden.

Hinweis: Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau kann letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 geltend gemacht werden. Das bedeutet, dass die Sonderabschreibung für Wohnungen, die im Jahr 2026 fertiggestellt werden, noch in Anspruch genommen werden kann. Ab dem Veranlagungszeitraum 2027 sind Sonderabschreibungen nicht mehr möglich, auch wenn der Begünstigungszeitraum noch nicht abgelaufen ist.

Berechnen Sie schnell und einfach die Höhe der Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubauten mit dem Online-Rechner:

Um die Sonderabschreibung in Anspruch zu nehmen, müssen Vermieter die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

• Die Wohnung muss neu sein und bisher nicht vorhanden gewesen sein.
• Die Wohnung muss in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen sein.
• Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen.
• Die Wohnung darf innerhalb der ersten drei Jahre nach der Fertigstellung nicht durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten vergrößert werden.

Die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubauten wird ab dem Veranlagungszeitraum 2023 neu aufgelegt. Die wichtigsten Änderungen sind:

• Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist künftig an die Einhaltung bestimmter Effizienzvorgaben gekoppelt. Die Wohnung muss die Kriterien für ein „Effizienzhaus 40“ mit der Nachhaltigkeitsklasse „Effizienzgebäude-Stufe 40” erfüllen.
• Die Höchstgrenze für Anschaffungs- oder Herstellungskosten wurde von 2.000 auf 4.800 Euro je qm Wohnfläche erhöht.
• Die maximal förderfähige Bemessungsgrundlage wird auf 2.500 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht.
• Die Sonderabschreibung gilt auch für Wohnungen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen sind.
• Vermieter müssen keine beihilferechtlichen Voraussetzungen mehr erfüllen.

Nutzung zu Wohnzwecken

Die Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau ist an die Nutzung zu Wohnzwecken gekoppelt. Das bedeutet, dass die Wohnungen mindestens zehn Jahre nach der Anschaffung oder der Herstellung entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen werden müssen. Eine Selbstnutzung und die unentgeltliche Überlassung einer Wohnung zu fremden Wohnzwecken sind nicht begünstigt. Werden für die Überlassung der Wohnung weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete gezahlt, ist die Nutzungsüberlassung als unentgeltlich anzusehen. Eine Nutzung als Ferienwohnung – mit ständig wechselnder Belegung – ist ebenfalls nicht begünstigt.

Wenn ein Mieter einen Raum als häusliches Arbeitszimmer nutzt, ist das häusliche Arbeitszimmer aus Vereinfachungsgründen den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen. Ansonsten gilt: Räume, die sowohl Wohnzwecken als auch betrieblichen oder beruflichen Zwecken dienen, sind – je nachdem, welchem Zweck sie überwiegend dienen – entweder ganz den Wohnzwecken zuzurechnen oder ganz den Räumen, die betrieblichen oder beruflichen Zwecken dienen.

Verkauf

Wenn die begünstigte Wohnung innerhalb der zehnjährigen Nutzungsfrist veräußert wird, muss der Verkäufer der Sonderabschreibung nicht rückgängig machen, wenn er nachweisen kann, dass die Wohnung auch vom Erwerber weiterhin entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird. Der Verkäufer muss dies gegenüber dem Finanzamt nachweisen.

Die Sonderabschreibung ist rückgängig zu machen, wenn die begünstigte Wohnung innerhalb des Zehnjahreszeitraums dem Mietwohnungsmarkt entzogen wird. Das bedeutet, dass die Wohnung nicht mehr entgeltlich vermietet wird, sondern selbst genutzt, gewerblich genutzt oder zu anderen Zwecken vermietet wird.

Falls der Käufer mitspielt, empfiehlt sich eine Klausel im Kaufvertrag, wonach der Käufer dem Verkäufer den entstehenden steuerlichen Schaden samt anfallender Zinsen ersetzen muss, wenn die Wohnung nicht zu Wohnzwecken genutzt wird.

Die Sonderabschreibung ist auch rückgängig zu machen, wenn die Obergrenze für die Baukosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.

Die Sonderabschreibung ist schließlich auch rückgängig zu machen, wenn die Wohnung oder das Gebäude innerhalb des zehnjährigen Beobachtungszeitraums veräußert wird und dieser Veräußerungsvorgang nicht der Einkommensteuer unterliegt. Das wird relevant, wenn die Spekulationsfrist nach § 23 EStG nicht greift, weil das Grundstück bereits längerfristig gehalten wurde.

Wohnungen im Betriebsvermögen

Die Sonderabschreibung wird auch für Betriebsvermögen gewährt. Größere Wohnungsbauunternehmen müssen jedoch beachten, dass die Förderung unter die sog. De-minimis-Regelung für Beihilfen fällt.

Danach sind Beihilfen, die ein EU-Mitgliedstaat einem Unternehmen gewährt und deren Betrag als geringfügig anzusehen ist, nicht weiter genehmigungspflichtig durch die Europäische Kommission. Die De-minimis-Beihilfen – auch Bagatell-Beihilfen genannt – dürfen in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 € nicht übersteigen.

Dabei ist auch die Sonderabschreibung einzubeziehen. Der wirtschaftliche Vorteil der Sonderabschreibung ist jedoch nur bis zu einer Höhe von 3.400 € pro Wohnung relevant.

BMF-Schreiben zu Anwendungsfragen im Zusammenhang mit der neuen Sonderabschreibung

Das BMF hat Anwendungsfragen im Zusammenhang mit der neuen Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen nach § 7b EStG beantwortet. Die wichtigsten Änderungen sind:

• In die Berechnung der Wohnfläche sind auch Nebenräume einzubeziehen. Dies gilt auch für Garagen, sofern sie zu einer Wohnung gehören.
• Die Wohnfläche muss mindestens 23 qm betragen.
• Die Wohnung muss unbefristet oder mindestens für einen Zeitraum von einem Jahr vermietet werden.
• Eine Untervermietung durch den Mieter ist nur dann unschädlich, wenn sie Wohnzwecken dient.
• Das häusliche Arbeitszimmer des Mieters ist den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen.
• Die Kosten für die gärtnerische Gestaltung gehören nur dann zu den Herstellungskosten des Gebäudes, soweit sie für das Anpflanzen von Hecken, Büschen und Bäumen an den Grundstücksgrenzen entstanden sind.
• Die Außenanlagen können als eigenständiges Wirtschaftsgut behandelt und über zehn Jahre abgeschrieben werden.

Das BMF-Schreiben ist eine wichtige Klarstellung zu den steuerlichen Rahmenbedingungen für die Sonderabschreibung für neue Mietwohnungen. Die Änderungen machen die Sonderabschreibung für Vermieter attraktiver und erleichtern die Inanspruchnahme. Das BMF-Schreiben ist im Bundessteuerblatt veröffentlicht worden und kann auf der Website des BMF oder mgleich hier heruntergeladen werden.

Download: Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG)

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat Formulare als Arbeitshilfen und Anleitungen für die Darstellung komplexer steuerrechtlicher Sachverhalte herausgegeben. Die Arbeitshilfe finden Sie hier:

Download: Berechnungsschema zur Ermittlung des relevanten wirtschaftlichen Vorteils (Beihilfewert) aus der Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Wenn Sie Fragen zur Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG haben, sollten Sie sich an einen Steuerberater wenden, um eine individuelle Beratung zu erhalten.

Tipp: Kaufpreisaufteilung von Immobilien:

Im Fall der Anschaffung von bebauten Grundstücken sind die Anschaffungskosten zuzüglich der Anschaffungsnebenkosten sowie nachträglich anfallende Anschaffungskosten gegebenenfalls mittels einer Kaufpreisaufteilung in einen Grund- und Bodenanteil sowie einen Gebäude- oder Wohnungsanteil aufzuteilen. Hierzu dient als Arbeitshilfe und Anleitung ein Formular zur „Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück“ (kurz: Kaufpreisaufteilung).

Kaufpreisaufteilung

1 Einführung: Die Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Bis zum Jahr 2021 wird der Bau von neuen Mietwohnungen steuerlich gefördert. Mit § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) wird die Inanspruchnahme von Sonderabschreibungen ermöglicht. Da der Bedarf an günstigem Wohnraum stark gestiegen ist, wird ein steuerlicher Anreiz geschaffen, durch Baumaßnahmen neue Wohnungen herzustellen.

Die Intention des Gesetzgebers ist zudem, dass Wohnungen durch Ausbaumaßnahmen in vorhandenen Gebäuden neu geschaffen werden sollen. Wenn Sie eine solche Ausbaumaßnahme vornehmen möchten, müssen Sie die Grenzen von sofort abzugsfähigen Instandsetzungsaufwendungen einerseits und aktivierungspflichtigen Bau- und Herstellungskosten andererseits kennen. Die Abgrenzungsmerkmale haben wir für Sie hier zusammengestellt.

Download: Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus

Hinweis

Sonderabschreibungen werden auch Sonder-AfA genannt. „AfA“ steht hierbei für „Absetzung für Abnutzung“.

Das Wissen über die Abgrenzung von Instandsetzungsmaßnahmen, die als Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig sind, zu Herstellungskosten sowie zu den Voraussetzungen der Sonder-AfA ist für Sie in zweierlei Hinsicht von Bedeutung:

• Instandsetzungen sind in voller Höhe abzugsfähig und damit vorteilhafter als die Sonder-AfA.

• Die Sonder-AfA von Baumaßnahmen ist nach § 7b EStG durch festgelegte Höchstbeträge begrenzt.

Sie müssen also überlegen, ob zur Schaffung von Wohnraum im Rahmen der Nutzungsänderung von bisher anderweitig genutzten Flächen eine bloße Renovierung ausreicht, da deren Kosten sofort abzugsfähig sind. Des Weiteren sollten Sie eine zeitliche Trennung von Renovierungsarbeiten und Herstellungsaufwand prüfen.

Da erfahrungsgemäß im Zusammenhang mit Erweiterungsbaumaßnahmen (welche den Herstellungskosten zugerechnet werden) zugleich sofort abzugsfähige Renovierungsarbeiten anfallen, müssen Sie die jeweiligen steuerlichen Kriterien beachten, damit Handwerker für verschiedene Maßnahmen jeweils gesondert beauftragt werden und entsprechend abrechnen können.

Beispiel

Sie sind Eigentümer eines Mietwohnungshauses. Die Handwerker sind im Rahmen der Herstellung einer neuen Wohnung im Dachgeschoss tätig. Insoweit liegt Herstellungsaufwand vor. Wenn zugleich im übrigen Gebäude notwendige Renovierungen bzw. Verschönerungsarbeiten erfolgen, gelten diese als sofort abzugsfähiger Instandhaltungsaufwand.

Darüber hinaus müssen Sie beachten, dass im Rahmen des § 7b EStG die Herstellungskosten der neuen Mietwohnungen nicht mehr als 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche betragen dürfen. Sie müssen also prüfen, ob bei einer möglichen Überschreitung dieser Grenze Kosten in spätere Jahre verlagert werden können – denn dann können diese Aufwendungen möglicherweise als Instandhaltungsaufwand sofort abgesetzt werden.

Download: Angaben zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibungnach §7b EStG

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2 Voraussetzungen der Förderung

• 2.1 Welche Wohnungen werden gefördert?
• 2.2 Wann handelt es sich um eine Wohnung?
• 2.3 Wie lauten die Voraussetzungen einer begünstigten Wohnungsvermietung?
• 2.4 Was gilt für eine entgeltliche Überlassung der Wohnungen?
• 2.5 Welche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden begünstigt?
• 2.6 Wo liegt die Höchstgrenze der förderfähigen Baukosten?
• 2.7 Welche Förderhöchstgrenze ist zu beachten?
• 2.8 Welche Besonderheiten gibt es beim Begünstigungszeitraum?
• 2.9 Was beinhaltet die Zehnjahreshaltefrist?

Download: Die Sonderabschreibung beim Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG

Für die Herstellung neuer Mietwohnungen können Sie im Rahmen der Einkommensteuer bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in den ersten vier Jahren eine Sonderabschreibung von bis zu 20 % geltend machen. Diese wird zusätzlich zur linearen Gebäude-AfA von 2 % gewährt, so dass sich in den ersten vier Jahren bis zu 28 % der Investition steuerlich auswirken.

Erläuterung:

Die Absetzung für Abnutzung beträgt bei neu erstellten Mietwohngebäuden generell 2 %.

In § 7b Abs. 1 EStG ist bestimmt worden, dass zusätzlich zur normalen AfA eine Sonderabschreibung (= Sonder-AfA) von 5 % für die Dauer von vier Jahren abgesetzt werden darf. Diese Sonderabschreibung unterliegt einigen Voraussetzungen, die in diesem Merkblatt erläutert werden.

Beispiel

Die Baukosten betragen 1.000.000 €

Die normale AfA beträgt 2 % jährlich 20.000 €

Die Sonder-AfA beträgt 5 % jährlich 50.000 €

Im Begünstigungszeitraum von vier Jahren beträgt die Sonder-AfA 4 × 5 % = 20 %, die zusätzlich zur normalen AfA von 2 % als Aufwand abgesetzt werden darf. Über einen Zeitraum von vier Jahren beläuft sich die normale AfA auf 8 %.

Somit betragen AfA und Sonder-AfA zusammen 28 %.

Die Voraussetzungen für die neue Sonder-AfA nach § 7b EStG lauten folgendermaßen:

· Die Förderung greift nur für Wohnungen, für die der Bauantrag (bzw. die Bauanzeige) im Zeitraum vom 01.09.2018 bis 31.12.2021 gestellt wurde. Diese Zeitbegrenzung gilt auch für den Fall der Anschaffung eines neuen Gebäudes mit Mietwohnungen. Das Datum des Kaufvertrags ist dabei nicht maßgebend.

Download: Anwendungsschreiben zur Sonderabschreibung für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG); Abhängigkeit des Förderzeitraums vom Zeitpunkt des Bauantrags bzw. der Bauanzeige

Hinweis

Um die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Anspruch nehmen zu können, müssen Sie in einem Erwerbsfall den Kauf von Mietwohnungen bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung der Wohnungen abgeschlossen haben.

· Sie müssen neue, bisher nicht vorhandene Wohnungen kaufen bzw. herstellen.

· Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten dürfen nicht höher als 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche sein.

· Die Wohnungen werden im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht selbst genutzt, sondern entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen.

· Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG beträgt in den ersten vier Jahren ab dem Jahr der Fertigstellung in jedem Jahr 5 % der Baukosten (insgesamt also 20 % für vier Jahre), begrenzt auf 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche. Daneben kann die reguläre AfA von 2 % auf die tatsächlichen Herstellungskosten angesetzt werden.

· Die Sonderabschreibungen können erstmals im Jahr der Fertigstellung der Wohnung in Anspruch genommen werden.

Beispiel

Für ein Gebäude wird 2020 der Bauantrag gestellt. Das im Bau befindliche Objekt wird im Jahr 2022 veräußert. Für alle Wohnungen, die bis zum 31.12.2021 (zugleich das Jahr der Anschaffung) fertiggestellt sind, kann der Erwerber die Sonder-AfA nach § 7b EStG in Anspruch nehmen.

· Wird eine neue Mietwohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft, kann die Sonder-AfA des § 7b EStG nur vom Erwerber in Anspruch genommen werden. Wird diese Mietwohnung noch im Jahr der Fertigstellung weiterveräußert, kann nur der Zweit- bzw. Letzterwerber die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch nehmen.

Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums von vier Jahren bemisst sich die weitere AfA nach dem Restwert und dem maßgebenden Prozentsatz der Restnutzungsdauer.

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2.1 Welche Wohnungen werden gefördert?

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann nur geltend gemacht werden, wenn durch Baumaßnahmen neue Wohnungen hergestellt werden oder die Anschaffung von Wohnungen im Jahr der Fertigstellung dieser Wohnungen erfolgt und die Wohnung der entgeltlichen Überlassung zu fremden Wohnzwecken dient.

Hinweis

Sie müssen sich als Käufer einer zur Vermietung vorgesehenen Eigentumswohnung absichern, dass die Wohnung im Jahr des Kaufabschlusses fertiggestellt wird. Für den Fall, dass die Fertigstellung des Wohnraums erst später erfolgt, sollten Sie daher entweder einen Widerruf des Kaufvertrags oder eine Kaufpreisminderung in Höhe des Steuernachteils aus der verlorenen Sonder-AfA vereinbaren.

Es werden also nur Wohnungen gefördert, die zusätzlich, erstmalig und damit neu geschaffen werden.

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2.1.1 Neue Wohnung gemäß § 7b EStG

Eine neue Wohnung im Sinne des § 7b EStG kann entstehen durch

· den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern,

· den Aus- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen (insbesondere Dachgeschossausbauten),

· die Teilung bestehender Wohnflächen,

· die Aufstockung oder den Anbau auf oder an einem bestehenden Gebäude (mit Flächenerweiterung),

· Umbaumaßnahmen an einem bisher gewerblich genutzten Gebäude.

Voraussetzung ist, dass der neu geschaffene Wohnraum die Anforderungen des Wohnungsbegriffs nach § 7b EStG erfüllt (siehe Punkt 2.2).

Im Fall der Anschaffung einer Wohnung gilt diese Wohnung für den Erwerber nur dann als neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. Eine Wohnung ist fertiggestellt, wenn sie entsprechend ihrer Zweckbestimmung genutzt werden kann. Der Zeitpunkt der Anschaffung einer Wohnung ist der Zeitpunkt der Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht. Das ist der Fall, wenn Eigenbesitz, Gefahr, Nutzung und Lasten auf den Erwerber übergehen. Für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG müssen also Fertigstellung und Erlangung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht in einem Kalenderjahr liegen.

Hinweis

Kein neuer Wohnraum wird geschaffen (und die Förder­voraussetzungen werden somit nicht erfüllt), wenn die Baumaßnahmen zu einer Verlegung von vorhandenem Wohnraum oder nur zur Erweiterung der Wohnfläche innerhalb eines Gebäudes führen. Das Gleiche gilt, wenn vorhandener Wohnraum nur modernisiert oder saniert wird, auch wenn dies mit hohen Kosten verbunden ist und sich die Ausstattungsmerkmale dadurch deutlich verbessern.

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2.1.2 Neuer Wohnraum durch Umbaumaßnahmen

Eine neue Wohnung kann auch dann entstehen, wenn unter Nutzung bestehender Gebäudeflächen neuer Wohnraum geschaffen wird, beispielsweise im Wege der Umgestaltung von gewerblich genutzten Flächen oder durch den Ausbau eines bisher nicht genutzten Dachgeschosses. Voraussetzung ist, dass der unter Verwendung der Altbausubstanz neu geschaffene Wohnraum erstmals die Anforderungen des Wohnungsbegriffs erfüllt. Nicht entscheidend ist, dass mit der Wohnung auch ein neues selbständiges Wirtschaftsgut entsteht. Auch wenn die neu geschaffene Wohnung ertragsteuerlich nicht als selbständiges Wirtschaftsgut behandelt wird, sondern in einen bereits bestehenden Nutzungs- und Funktionszusammenhang (zu fremden Wohnzwecken vermietete Wohnungen) eingeht, kann abweichend von dieser ertragsteuerlichen Zuordnung eine neue Wohnung im Sinne des § 7b EStG entstehen.

Beispiel

In einem im Jahr 2011 errichteten Gebäude gibt es vier Mietwohnungen in den oberen Etagen. Im Erdgeschoss und in der ersten Etage befinden sich Ladengeschäfte und Büroräume. Im Jahr 2019 werden die Büroräume zu zwei Wohnungen umgebaut, die anschließend vermietet werden.

Bei den zwei Wohnungen handelt es sich um neue Wohnungen, für die eine Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden kann.

Begünstigt sind Wohnungen in neuen oder vorhandenen Gebäuden. Bei Eigentumswohnungen werden auch das der Wohnung zugeordnete Teileigentum (= nicht zu Wohnzwecken dienende Räume) und das Miteigentum an gemeinschaftlichen Flächen anteilig der Wohnung zugeordnet.

Hinweis

Werden durch die Teilung einer Wohnung mehrere neue Wohnungen geschaffen, sind diese begünstigt. Eine Wohnung, in der bereits vor der Teilung Bad und Küche vorhanden waren, erfüllt nicht die Voraussetzungen einer neuen Wohnung.

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2.2 Wann handelt es sich um eine Wohnung?

Eine Wohnung ist gegeben, wenn sie Wohnzwecken dient. Eine Wohnung dient Wohnzwecken, wenn sie dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen.

Die neu geschaffene Wohnung muss zudem die bewertungsrechtlichen Anforderungen im Sinne des Bewertungsgesetzes erfüllen. Danach ist eine Wohnung die Zusammenfassung vom Räumen, die in ihrer Gesamtheit die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen. Baulich muss es sich um eine abgeschlossene Wohneinheit mit einem eigenen Zugang handeln. Notwendige Nebenräume, wie Küche, Bad/Dusche und Toilette, müssen ebenfalls vorhanden sein. Die Mindestgröße einer Wohnung beträgt 23 qm. Die Räume müssen Wohnzwecken dienen. Außerhalb der Wohnung gelegene Räume werden dabei nicht berücksichtigt.

Hinweis

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann auch für Wohnungen geltend gemacht werden, die kleiner als 23 qm sind, wenn es sich um Wohnungen in einem Studentenwohnheim, ein abgeschlossenes Appartement in einem Seniorenheim oder eine Unterkunft für betreutes Wohnen handelt.

Die Wohnung muss in diesen Fällen bestehen aus einem Wohn-/Schlafraum mit einer vollständig eingerichteten Küchenkombination (oder einer Kochgelegenheit mit den für eine Kleinkücheneinrichtung üblichen Anschlüssen) sowie einem Bad/WC. Zudem muss sie eine Gesamtwohnfläche von mindestens 20 qm haben.

Zu einer Wohnung gehören auch Nebenräume, die sich nicht im abgeschlossenen Bereich der Wohnung befinden, aber zu dieser gehören. Dies sind beispielsweise Keller- oder Abstellräume, gemeinschaftlich genutzte Räume im selben Gebäude, Stellplätze in Tiefgaragen sowie die zu einem Gebäude gehörenden Garagen. Garagen, die neben einem Gebäude errichtet werden, gehören dann zur Wohnung, wenn beide als Bewertungseinheit im Sinne des Bewertungsgesetzes (siehe oben) anzusehen sind.

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2.3 Wie lauten die Voraussetzungen einer begünstigten Wohnungs­vermietung?

Eine Wohnungsvermietung im Sinne von § 7b EStG liegt vor, wenn die entgeltliche Überlassung unbefristet oder mindestens für einen Zeitraum von einem Jahr mietvertraglich festgelegt ist. Eine vereinbarte kürzere Mietzeit kann unschädlich sein, wenn nachgewiesen wird, dass eine längerfristige Nutzung beabsichtigt ist. Dies gilt beispielsweise bei

· Vermietung an Praktikanten für die Dauer des Praktikums,

• Vermietung an Studenten für die Dauer eines Semesters.

Eine Untervermietung durch den Mieter ist unschädlich, wenn sie zu Wohnzwecken im obenstehenden Sinne erfolgt. Die Vermietung einer möblierten Wohnung steht dem Begriff „zu Wohnzwecken dienen“ nicht entgegen.

Zu den Räumen, die Wohnzwecken dienen, gehören

· Wohn- und Schlafräume,

• Küche,
• Nebenräume,

· die zur räumlichen Ausstattung einer Wohnung gehörenden Räume, wie zum Beispiel Boden- und Kellerräume, Waschküchen, Trockenräume, Fahrrad- und Kinderwagenräume, und

· die zum Wohngebäude gehörenden Garagen.

Dabei kommt es nicht darauf an, ob die jeweilige Benutzung einer einzelnen Wohnung zugeordnet oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt ist.

Zu Wohnzwecken dienen auch Wohnungen, die aus betrieblichen Gründen an Werksangehörige (z.B. Hausmeister, Fachpersonal oder Betriebsfeuerwehr) überlassen werden. Auch in diesen Fällen kann die Sonder-AfA nach § 7b EStG von 4 × 5 % angesetzt werden.

Hinweis

Räume, die sowohl Wohnzwecken als auch betrieblichen Zwecken dienen, sind entweder ganz den Wohnzwecken oder ganz den betrieblichen Zwecken zuzuordnen.

Das Kriterium für die Zuordnung bestimmt sich dann über die jeweils überwiegende Nutzung.

Das häusliche Arbeitszimmer eines Mieters ist den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen.

Eine Wohnung dient nicht Wohnzwecken, wenn sie lediglich zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt ist, wie zum Beispiel:

• Ferienwohnungen,
• Hotels,
• boarding houses ,

· Serviced Apartments (Apartmenthotels).

Anhaltspunkt für eine nicht Wohnzwecken dienende, vorübergehende Beherbergung kann beispielsweise das Angebot von Serviceleistungen (z.B. Wäscheservice oder Mahlzeiten) sein.

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2.4 Was gilt für eine entgeltliche Überlassung der Wohnungen?

Die begünstigten Wohnungen müssen Sie mindestens zehn Jahre lang nach der Anschaffung oder Herstellung entgeltlich vermieten. Ein vorübergehender Leerstand ist unschädlich, sofern Sie aktiv eine Vermietung anstreben. Wird für die Überlassung einer Wohnung weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete gezahlt, gilt die Nutzungsüberlassung als unentgeltlich. Dann erhalten Sie keine Förderung oder Sie verlieren für diese Wohnung die bisher gewährte Förderung und müssen die Einkommensteuerersparnis zurückzahlen. Sie sollten daher auf jeden Fall anhand des Mietspiegels die Höhe der örtlichen Mieten feststellen. Gegebenenfalls können Sie dann die Miete im gesetzlich vorgegebenen Rahmen anheben.

Hinweis

Die Grenze von 66 % ist auch bedeutsam für die Berechtigung, die laufenden Grundstücksaufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten geltend zu machen.

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2.5 Welche Anschaffungs- oder Herstellungskosten werden begünstigt?

Nach § 7b EStG werden nur die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten begünstigt, soweit sie zur Anschaffung oder Herstellung einer neuen Wohnung – einschließlich der zur Wohnung gehörenden Nebenräume – aufgewendet wurden.

Wird ein Gebäude neu errichtet und dient dieses Gebäude ausschließlich der Überlassung zu Wohnzwecken, sind die gesamten Baukosten förderfähig.

Die Aufwendungen für Anschlüsse des Gebäudes an Versorgungsnetze (Strom, Gas, Wasser, Wärme) sind bis zur Grundstücksgrenze dem Gebäude zuzurechnen. Sie sind abschreibungsfähig, wenn sie zusammen mit dem Gebäude neu hergestellt werden.

Hinweis

Eine Aufteilung der Baukosten auf die einzelnen Wohnungen ist nicht erforderlich.

Anschaffungskosten sind alle Aufwendungen, die geleistet werden, um ein Gebäude bzw. eine Wohnung zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen, soweit diese einzeln zugerechnet werden können. Dazu zählen auch die Nebenkosten und nachträgliche Anschaffungskosten.

Hinweis

Typische Anschaffungsnebenkosten eines Gebäudes oder einer Eigentumswohnung sind

• Maklergebühren,
• Provisionen,
• Notarkosten,
• Grundbuchgebühren,
• Gerichtskosten,
• Grunderwerbsteuer,
• Gutachterkosten,

· Vermessungs- und Erschließungskosten, soweit sie den Wert der angeschafften Wohnung erhöhen.

Sowohl bei einer teilweisen gewerblichen Nutzung als auch der Nutzung für eigene Wohnzwecke ist der nicht begünstigte Wert anteilig aus den Gesamtkosten des Gebäudes prozentual herauszurechnen, da die gewerbliche Nutzung bzw. Eigennutzung nicht begünstigt ist.

Hinweis

Aufwendungen für die Möblierung einer neuen Mietwohnung stellen keine begünstigten Aufwendungen dar.

Keine Begünstigung des Grundstückskaufs und der Erschließung

Aufwendungen für den Erwerb des Grundstücks sowie die anteiligen Anschaffungsnebenkosten sind nicht abschreibungsfähig und können daher nicht im Rahmen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG berücksichtigt werden. Dies gilt auch für die Aufwendungen der Grundstückserschließung (Straßen, Versorgungs- und Entsorgungsleitungen), soweit sie außerhalb des Grundstücks anfallen.

Wird beim Erwerb eines bebauten Grundstücks ein Gesamtkaufpreis vereinbart, müssen Sie nach dem Grundsatz der Einzelbewertung den Kaufpreis in einem angemessenen Verhältnis auf das Gebäude einerseits und dem Grund und Boden andererseits aufteilen. Dabei müssen Sie externe Berechnungen und Gutachten vorlegen, die Grundlage der Kaufpreisfindung waren. Die Aufteilung ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte vorzunehmen.

Beispiel

Der Kaufpreis für ein Grundstück, bebaut

mit einem älteren Bürogebäude, beträgt: 2.000.000 €

Ein Gutachten bemisst den Wert des

Grund und Bodens mit: 500.000 €

und den Wert des Gebäudes mit: 1.500.000 €

Die Anschaffungsnebenkosten sind demgemäß im Verhältnis 25 % für Grund und Boden und 75 % für das Gebäude aufzuteilen.

2.6 Wo liegt die Höchstgrenze der förderfähigen Baukosten?

Die Sonder-AfA nach § 7b EStG beträgt 5 % auf Herstellungskosten von maximal 2.000 € je Quadratmeter. Die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten dürfen nicht höher als 3.000 € je Quadratmeter Wohnfläche sein.

Hinweis

Übersteigen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3.000 €, ist der Ansatz der Sonder-AfA von 4 × 5 % nicht zulässig – auch nicht anteilig.

Ziel der Förderung ist es, Anreize zum Bau von Mietwohnungen im unteren und mittleren Mietpreissegment zu schaffen.

Die Höchstgrenze der Baukosten von 3.000 € je Quadratmeter soll einen Puffer für unvorhergesehene Kostensteigerungen während der Bauzeit bilden. Außerdem sollen damit regionale Unterschiede in den Baupreisen berücksichtigt werden.

Für die Prüfung der Baukostenobergrenze müssen die gesamten Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die gesamte Fläche, für die diese Kosten aufgewendet wurden, verteilt werden. Die dabei zugrundeliegende Fläche ist die durch die Baumaßnahme insgesamt neu geschaffene Nutzfläche. Bei der Anschaffung oder Herstellung einer Eigentumswohnung wird die den Eigentumsrechten entsprechende Nutzfläche des erworbenen Anteils zugrunde gelegt.

Die Baumaßnahmen können bestehen aus

• Neubau,
• Aufstockung,

· Aus- und Umbauten,

· An- oder Aufbauten.

Die Nutzfläche wird gemäß der Wohnflächenverordnung ermittelt. Zusätzlich werden Nebenräume einbezogen, wie zum Beispiel

• Bodenräume,
• Waschküchen,
• Kellerräume,
• Trockenräume,
• Speicherräume,

· Bade- und Brauseräume,

· Fahrrad- und Kinderwagenräume,

soweit diese zur Benutzung durch den einzelnen oder zur gemeinsamen Benutzung durch alle Hausbewohner bestimmt sind. Auch die zur Wohnung gehörende Garage wird einbezogen.

Aufgrund der Einbeziehung der vorgenannten Nebenräume erhöht sich die zu teilende Fläche mit der Folge, dass die Baukosten je Quadratmeter niedriger sind und die begünstigte Obergrenze von 3.000 € je Quadratmeter eher einzuhalten ist.

Hinweis

Berechnet wird der Quadratmeterpreis durch Division der abschreibungsfähigen Aufwendungen durch die Quadratmetergesamtfläche der neu geschaffenen Wohnungen.

Beispiel

Sie sind Eigentümer eines Mietshauses. Um die Förderungen des § 7b EStG in Anspruch zu nehmen, lassen Sie das Dachgeschoss zu einer Wohnung ausbauen (Maß- nahme A) und erweitern zusätzlich die Erdgeschosswohnung um einen Anbau (Maßnahme B). Zugleich werden die Gemeinschaftsanlagen (unter anderem Treppenhaus und Keller) renoviert (Maßnahme C).

Maßnahme A – Ausbau Dachgeschoss:

Es entsteht eine Wohnung mit 60 qm Wohn- und Nutzfläche.

Baukosten 181.000 €

Kosten je qm (= 181.000 € ÷ 60 qm) 3.016 €/qm

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG von 4 x 5 % auf 181.000 € kann nicht in Anspruch genommen werden, da die Höchstgrenze von 3.000 € pro Quadratmeter überschritten wird. Die Baukosten werden mit 2 % abgeschrieben.

Maßnahme B – Erweiterung im Erdgeschoss:

Der Anbau hat eine Wohnfläche von 40 qm.

Baukosten 60.000 €

Kosten je qm (= 60.000 € ÷ 40 qm) 1.500 €/qm

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann in Anspruch genommen werden. Die AfA beträgt im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden vier Jahren 5 % von 60.000 € je 3.000 €, und zusätzlich besteht die normale AfA von 2 %.

Maßnahme C – Renovierung Altbestand:

Aufwand 30.000 €

Der Renovierungsaufwand von 30.000 € kann in voller Höhe im Jahr der Zahlungen als Instandhaltungsaufwand abgesetzt werden.

Hinweis

Bei den Gesamtkosten der Maßnahme A (Ausbau Dachgeschoss) sollten Sie prüfen, ob darin Aufwand enthalten ist, der als Instandhaltungsaufwand herausgerechnet werden kann. So könnte der Preis pro Quadratmeter unter die Grenze von 3.000 € gesenkt werden.

Bei der Berechnung des Quadratmeterpreises werden nur die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Aufwendungen für den Grund und Boden und für den Bau von Außenanlagen werden nicht einbezogen.

Hinweis

Die Grunderwerbsteuer sowie Makler-, Notar- und weitere Kosten, die beim Kauf des Grundstücks (einschließlich des halbfertigen Gebäudes) im Jahr der Fertigstellung anfallen, werden nach den für die Einkommensbesteuerung maßgeblichen Kriterien dem Grund und Boden oder dem Gebäude zugeordnet.

Wird innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung oder Herstellung die Grenze von 3.000 € pro Quadratmeter nachträglich aufgrund von zusätzlich anfallenden Baukosten überschritten, werden die bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen rückgängig gemacht.

Werden neben begünstigten Wohnungen auch andere Flächen, wie zum Beispiel Büro- oder Gewerberäume oder eine eigengenutzte Wohnung, angeschafft oder hergestellt, müssen die abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des gesamten Gebäudes auf die einzelnen Gebäudeteile aufgeteilt werden. Hierfür ist das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des gesamten Gebäudes maßgebend. Somit müssen die gesamten abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten vollständig verteilt werden.

Um- und Ausbaumaßnahmen

Entsteht eine begünstigte Wohnung durch Um- oder Ausbaumaßnahmen, sind die entstandenen Aufwendungen sachgerecht aufzuteilen und den begünstigten Flächen zuzuordnen. Zu beachten ist, dass bei verschiedenen Nutzungen die gesamten Aufwendungen auf alle Nutzflächen zu verteilen sind.

Hinweis

Eine individuelle Zuordnung der Kosten, beispielsweise nach Ausstattungsmerkmalen, ist nicht zulässig.

Die Verteilung der Aufwendungen erfolgt im Verhältnis der begünstigten Wohnflächen zu nicht begünstigten Gewerbe- oder Eigennutzungsflächen. Zugeordnet werden jeweils die zugehörigen Nebenflächen. Funktionsflächen, die das gesamte Gebäude betreffen (z.B. das Treppenhaus), werden nicht in die Verteilungsrechnung einbezogen.

Beispiel

Fläche der Mietwohnungen 300 qm

gewerbliche Flächen 350 qm

gemeinschaftliche Nutzflächen 60 qm

allgemeine Funktionsflächen 50 qm

Gesamtnutzfläche des Gebäudes 760 qm

Fläche für Verteilungsrechnung = Gesamt-

fläche - Funktionsfläche 710 qm

Wohnfläche = Mietwohnungen + ½ Nutzflächen 330 qm

Das ist ein Anteil von 46,48 %

Rechensatz: (300 + (60 ÷ 2)) ÷ (760 - 50) × 100

Erklärung: (Mietwohnungsfläche + Hälfte der gemein­schaftlichen Nutzfläche) ÷ (Gesamtfläche - Funktionsfläche) × 100

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2.7 Welche Förderhöchstgrenze ist zu beachten?

Die Förderhöchstgrenze für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG liegt bei maximal 2.000 € je Quadratmeter Wohnfläche. Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten darunter, werden die tatsächlich angefallenen Kosten mit 5 % der begünstigten Aufwendungen angesetzt.

2.8 Welche Besonderheiten gibt es beim Begünstigungszeitraum?

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung und den folgenden drei Jahren in Anspruch genommen werden. Es besteht insoweit ein Wahlrecht. Die Sonderabschreibung ist ein Jahresbetrag. Sie wird daher im ersten Jahr nicht zeitanteilig aufgeteilt.

Andererseits haben Sie ein Wahlrecht, die Sonderabschreibung mit einem geringeren Betrag geltend zu machen. Eine Nachholung in einem späteren Jahr ist nicht zulässig. Soweit Sie die Sonderabschreibung nicht angesetzt haben, erhöht sich der Restwert am Ende des Begünstigungszeitraums.

Ab dem fünften Jahr wird die Bemessungsgrundlage für die weitere Absetzung für Abnutzung wie folgt ermittelt:

Anschaffungskosten

- Sonderabschreibung vier Jahre

- lineare AfA

= Bemessungsgrundlage ab dem fünften Jahr

÷ 46 Jahre

= Absetzungsbetrag

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2.9 Was beinhaltet die Zehnjahreshaltefrist?

Die Wohnungen, für die Sie eine Sonder-AfA nach § 7b EStG von 5 % geltend gemacht haben, müssen Sie im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich für Wohnzwecke überlassen.

Hinweis

Die Einhaltung dieser Zehnjahreshaltefrist ist von Ihnen jährlich im Rahmen der Steuererklärung nachzuweisen.

Eine Veräußerung des geförderten Gebäudes vor Ablauf des Zeitraums von zehn Jahren ist unschädlich, wenn Sie die volle Vermietungszeit von zehn Jahren nachweisen können: Falls Sie die vermietete Immobilie veräußern, müssen Sie mit dem Käufer die Vermietungspflicht und den entsprechenden jährlichen Nachweis für die verbleibenden Jahre vertraglich vereinbaren. Gegebenenfalls können Sie zusätzlich im Vertrag eine Vertragsstrafe bei Nichterfüllung dieser Verpflichtung (in Höhe der Steuerrückzahlung) festlegen.

Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt zur rückwirkenden Versagung der in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen, verbunden mit entsprechenden Nachzahlungszinsen.

Für den Fall der Veräußerung eines Gebäudes innerhalb der Zehnjahresfrist wird eine Nachversteuerung ausnahmsweise immer durchgeführt, wenn der Veräußerungserlös des Gebäudes nach § 23 EStG nicht besteuert wird. Auf die Einhaltung der Vermietungspflicht kommt es in diesen Fällen nicht an.

Hinweis

Nach § 23 EStG wird für die Steuerpflicht des Veräußerungsgewinns die Haltefrist des Grundstücks zugrunde gelegt. Nicht berücksichtigt wird der Zeitpunkt der Herstellung eines Gebäudes oder einzelner Wohnungen.

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3 Welche Sondervorschriften sind bei § 7b EStG zusätzlich zu beachten?

Das Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus enthält zudem einige Bestimmungen, die Sie kennen sollten. Wir haben diese Bestimmungen im Folgenden kurz dargestellt. Falls Sie denken, dass Sie von einer oder mehrerer dieser Regelungen betroffen sein könnten, zögern Sie nicht, uns anzusprechen. Wir erarbeiten gern mit Ihnen gemeinsam eine Lösung.

Folgendes sollten Sie beachten:

· Das Gesetz ist am 08.08.2019 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht worden und rückwirkend für alle begünstigten Sachverhalte anzuwenden, die ab dem 01.01.2019 verwirklicht worden sind.

· Die Sonder-AfA nach § 7b EStG wird nur gewährt, wenn die Grenzen der Förderung im Rahmen der De-minimis-Beihilfen nicht überschritten werden. Das bedeutet, dass in einer Periode von drei Veranlagungszeiträumen der Gesamtbetrag der einem Unternehmen gewährten Beihilfen eine Grenze von 200.000 € nicht übersteigen darf. Als Anspruchsberechtigter müssen Sie Ihrem Finanzamt entsprechende Nachweise in geeigneter Weise vorlegen.

· Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen nach § 7b EStG können Sie letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 geltend machen. Das gilt auch, wenn der vierjährige Abschreibungszeitraum noch nicht abgelaufen ist.

· Das Jahr der Fertigstellung der Baumaßnahme ist für die Einhaltung des Förderzeitraums nicht entscheidend. Die Sonderabschreibung kann auch dann in Anspruch genommen werden, wenn die neue Mietwohnung erst nach dem 31.12.2021 fertiggestellt wird. Der Förderzeitraum endet jedoch spätestens im Veranlagungszeitraum 2026.

Beispiel

Ein Mehrfamilienhaus wird im Jahr 2024 aufgrund eines im Jahr 2021 gestellten Bauantrags fertiggestellt. Zum 01.12.2024 geht das Eigentum auf einen Erwerber über, der die Wohnungen ab diesem Zeitpunkt vermietet.

Der Erwerber kann für die drei Jahre 2024 bis 2026 jährlich 5 % der förderfähigen Anschaffungskosten geltend machen.

Für 2027 ist der Förderzeitraum abgelaufen, so dass keine Sonder-AfA nach § 7b EStG zulässig ist. Nur die lineare AfA von 2 % kann angesetzt werden.

Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums von vier Jahren im Jahre 2028 bemisst sich die weitere AfA nach dem Restwert und dem maßgebenden Prozentsatz der Restnutzungsdauer.

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4 Instandhaltungs- oder Herstellungsaufwand?

• 4.1 Anschaffungsnaher Aufwand
• 4.2 Abgrenzungsmerkmale für Gebäudeaufwendungen

Im Rahmen der Schaffung neuer Wohnungen in vorhandenen Gebäuden müssen Sie Aufwendungen regelmäßig dahingehend abgrenzen, ob laufende Instandhaltungsaufwendungen vorliegen oder ob es sich um Herstellungskosten für die neu geschaffenen Wohnungen handelt.

Grundsätzlich liegen Instandhaltungen (und damit Erhaltungsaufwand) vor, wenn die Maßnahmen das Gebäude in seinem ordnungsmäßigen Zustand erhalten und nicht seine Art verändern. Diese Kosten sind sofort und in voller Höhe steuerlich abziehbar.

Von diesem sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand zu unterscheiden sind die Herstellungskosten. Diese fallen bei Gebäuden an, wenn etwas bisher nicht Vorhandenes geschaffen wird – etwa durch Aufstockung, Anbau oder Vergrößerung.

Beispiel

Dabei kann es sich um die nachträgliche Errichtung weiterer Treppen, den Einbau eines Fahrstuhls, das erstmalige Anbringen von Rollläden, den Einbau eines Kachelofens oder offenen Kamins sowie den Umbau von Groß- in Kleinwohnungen handeln.

Dieser Herstellungsaufwand ist wiederum aufzuteilen in Aufwendungen, die zur Schaffung einer oder mehrerer neuer Wohnungen dienen, und die zuvor erwähnten sonstigen Maßnahmen wie Aufstockung, Anbau oder Vergrößerung.

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4.1 Anschaffungsnaher Aufwand

Ein Kriterium ist die Beurteilung als anschaffungsnaher Aufwand. Ein anschaffungsnaher Aufwand liegt vor, wenn ein erheblich instandsetzungsbedürftiges Gebäude preiswert erworben und anschließend erneuert wird. Dann können die aufgewendeten Kosten lediglich zusammen mit dem Kaufpreis abgeschrieben werden – auch wenn es sich eigentlich um Erhaltungsaufwand handelt. Diese für Immobilienbesitzer nachteilige Steuerregel wird angewendet

• bei Aufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf – auch wenn diese zur Beseitigung von Funktionsuntüchtigkeit anfallen oder der Hebung des Standards dienen,

· bei Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, wenn die Kosten (netto ohne Umsatzsteuer) zusammen mindestens 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Hinweis

Die 15-%-Grenze bezieht sich auf das gesamte Gebäude und nicht nur auf einzelne Gebäudeteile.

Liegen anschaffungsnahe Aufwendungen vor, erhöhen diese die Anschaffungskosten des Gesamtgebäudes. Sind einzelne Gebäudeteile vorhanden, ist die Aufteilung der Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteils zur Nutzfläche des ganzen Gebäudes vorzunehmen. Damit sind diese Kosten nicht direkt als Werbungskosten abzugsfähig, sondern werden nur über die Abschreibungen steuerlich wirksam. Sie wirken sich damit über einen deutlich längeren Zeitraum steuermindernd aus.

Nach Ablauf der Dreijahresfrist führen Aufwendungen nur noch bei einer wesentlichen Gebäudeverbesserung zu Anschaffungskosten. Die Feststellungslast obliegt hier aber grundsätzlich dem Finanzamt.

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4.2 Abgrenzungsmerkmale für Gebäudeaufwendungen

Nachstehend werden einige häufig anfallende Gebäudeaufwendungen erläutert:

• Abbruchkosten sind Werbungskosten. Erwerben Sie jedoch eine Immobilie, um sie abzureißen und anschließend neu zu bauen, zählen die Kosten zu den Herstellungskosten des Neubaus oder zu den Anschaffungskosten von Grund und Boden. Gleiches gilt, wenn Sie im Rahmen der Herstellung einer Wohnung vorhandene Gebäudeteile (z.B. Wände) abreißen.
• Anschlusskosten und Aufwendungen für die Verlegung von Leitungen für Gas, Strom und Wasser sind Herstellungskosten. Werden die Anschlüsse hingegen lediglich erneuert, liegt Erhaltungsaufwand vor.
• Die Herstellungskosten von Garage, Carport oder Stellplatz können der neu gebauten Wohnung zugeordnet werden, so dass diese Aufwendungen in die Bemessung der Sonder-AfA einbezogen werden können. Sofern die Grenze von 3.000 € pro Quadratmeter überschritten wird, sollten diese Aufwendungen nachweisbar den alten Wohnungen zugerechnet werden.
• Grundbuchkosten sind Teil der Anschaffungskosten. Entfallen sie auf die Hypothekeneintragung, sind sie als Finanzierungskosten sofort absetzbar.
• Die Grunderwerbsteuer ist auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen. Nur der Teil, der auf das Gebäude entfällt, kann abgesetzt werden.

Wir stehen Ihnen gerne für weitere Fragen zur Verfügung.

Rechtsstand: August 2020

Alle Informationen und Angaben haben wir nach bestem Wissen zusammengestellt. Sie erfolgen jedoch ohne Gewähr. Diese Information kann eine individuelle Beratung im Einzelfall nicht ersetzen.

Nachweis der Nutzungsvoraussetzungen zur Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Angaben zur Sonderabschreibung nach § 7b EStG:

Für den Nachweis der Nutzungsvoraussetzungen zur Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG und zur Angabe der erforderlichen Grenzwerte und Höchstbeträge hat das BMF eine Checkliste „Angaben zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung nach § 7b EStG“ herausgegeben.

Download: Angaben zur Inanspruchnahme einer Sonderabschreibung nach § 7b EStG

§ 7b Einkommensteuergesetz (EStG) - Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

(1) 1Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen, die in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union belegen sind, können nach Maßgabe der nachfolgenden Absätze im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 Prozent der Bemessungsgrundlage neben der Absetzung für Abnutzung nach § 7 Absatz 4 in Anspruch genommen werden. 2Im Fall der Anschaffung ist eine Wohnung neu, wenn sie bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird. 3In diesem Fall können die Sonderabschreibungen nach Satz 1 nur vom Anschaffenden in Anspruch genommen werden. 4Bei der Anwendung des Satzes 1 sind den Mitgliedstaaten der Europäischen Union Staaten gleichgestellt, die auf Grund vertraglicher Verpflichtung Amtshilfe entsprechend dem EU-Amtshilfegesetz in einem Umfang leisten, der für die Überprüfung der Voraussetzungen dieser Vorschrift erforderlich ist.

(2) Die Sonderabschreibungen können nur in Anspruch genommen werden, wenn

1. durch Baumaßnahmen auf Grund eines nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neue, bisher nicht vorhandene, Wohnungen geschaffen werden, die die Voraussetzungen des § 181 Absatz 9 des Bewertungsgesetzes erfüllen; hierzu gehören auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume,
2. die Anschaffungs- oder Herstellungskosten 3 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen und
3. die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient; Wohnungen dienen nicht Wohnzwecken, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden.

(3) Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen nach Absatz 1 sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der nach Absatz 2 begünstigten Wohnung, jedoch maximal 2 000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

(4) 1Die nach Absatz 1 in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen sind rückgängig zu machen, wenn

1. die begünstigte Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren nicht der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dient,
2. die begünstigte Wohnung oder ein Gebäude mit begünstigten Wohnungen im Jahr der Anschaffung oder der Herstellung oder in den folgenden neun Jahren veräußert wird und der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommen- oder Körperschaftsteuer unterliegt oder
3. die Baukostenobergrenze nach Absatz 2 Nummer 2 innerhalb der ersten drei Jahre nach Ablauf des Jahres der Anschaffung oder Herstellung der begünstigten Wohnung durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten überschritten wird.

2Steuer- oder Feststellungsbescheide, in denen Sonderabschreibungen nach Absatz 1 berücksichtigt wurden, sind insoweit aufzuheben oder zu ändern. 3Das gilt auch dann, wenn die Steuer- oder Feststellungsbescheide bestandskräftig geworden sind; die Festsetzungsfristen für das Jahr der Anschaffung oder Herstellung und für die folgenden drei Kalenderjahre beginnen insoweit mit Ablauf des Kalenderjahres, in dem das Ereignis im Sinne des Satzes 1 eingetreten ist. 4§ 233a Absatz 2a der Abgabenordnung ist insoweit nicht anzuwenden.

(5) 1Die Sonderabschreibungen nach Absatz 1 werden nur gewährt, soweit die Voraussetzungen der Verordnung (EU) Nr. 1407/2013 der Kommission vom 18. Dezember 2013 über die Anwendung der Artikel 107 und 108 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf De-minimis-Beihilfen (ABl. L 352 vom 24.12.2013, S. 1) (De-minimis-Verordnung) in der jeweils geltenden Fassung eingehalten sind. 2Unter anderem darf hiernach der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfe in einem Zeitraum von drei Veranlagungszeiträumen 200 000 Euro nicht übersteigen. 3Bei dieser Höchstgrenze sind auch andere in diesem Zeitraum an das Unternehmen gewährte De-minimis-Beihilfen gleich welcher Art und Zielsetzung zu berücksichtigen. 4Die Sonderabschreibungen werden erst gewährt, wenn der Anspruchsberechtigte in geeigneter Weise den Nachweis erbracht hat, in welcher Höhe ihm in den beiden vorangegangenen sowie im laufenden Veranlagungszeitraum De-minimis-Beihilfen gewährt worden sind, für die die vorliegende oder andere De-minimis-Verordnungen gelten, und nur soweit, wie die Voraussetzungen der De-minimis-Verordnung bei dem Unternehmen im Sinne der De-minimis-Verordnung eingehalten werden.

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