Einführung

Das frisch im Bundesgesetzblatt veröffentlichte „Wachstumschancengesetz“ vom 27. März 2024 bringt spannende Änderungen für den Immobilienmarkt mit sich. Diese Änderungen könnten besonders für Investoren attraktiv sein, die an der Finanzierung neuer Mietobjekte interessiert sind. Hier finden Sie eine detaillierte Übersicht der wichtigsten Neuerungen im Bereich „Immobilien“.

Wichtigste Änderungen im Bereich „Immobilien“

Degressive Abschreibung für neue Mietobjekte (§ 7 Abs. 5a EStG)

Eine der signifikantesten Neuerungen ist die Einführung der degressiven Abschreibung für Neubauten. Investoren können nun für die ersten sechs Jahre eine Abschreibung von 5% pro Jahr geltend machen. Diese Regelung gilt für Objekte, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 begonnen hat. Bei einem Kauf muss der Kaufvertrag innerhalb dieser Fristen rechtswirksam geschlossen werden.

Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)

Neben der degressiven Abschreibung können Investoren eine Sonderabschreibung für klimafreundlichen Wohnraum in Anspruch nehmen. Diese wird für Neubauten gewährt, die den Energiestandard „Effizienzhaus 40“ erfüllen und das Qualitätssiegel „Nachhaltiges Gebäude (QNG)“ tragen. Die maximalen Herstellungskosten dürfen 5.200 € pro Quadratmeter nicht überschreiten. Diese Sonderabschreibung ist für Baumaßnahmen anwendbar, die entweder nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 oder nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wurden.

Kombination der Abschreibungen

Das Gesetz erlaubt ausdrücklich die Kombination von degressiver Gebäudeabschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG mit der Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Diese Kombination kann in den ersten vier Jahren zu einer Gesamtabschreibung von fast 38% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen, was eine erhebliche Steuerersparnis darstellen kann.

Beispielrechnung

Anwendung der degressiven Abschreibung nach § 7 Abs. 5a EStG und Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Angenommen, ein Neubau wird im Jahr 2024 fertiggestellt, die Herstellungskosten betragen 500.000 € und das Gebäude erfüllt alle Kriterien für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Hier könnte sich die Abschreibung wie folgt zusammensetzen:

• Jahre 1-6: 5% degressive Abschreibung jährlich = 25.000 € pro Jahr.
• Zusätzliche Sonderabschreibung in Jahr 1: Bis zu 13% der Herstellungskosten = 65.000 €.

Gesamtabschreibung über 4 Jahre:

• 25.000 € x 4 = 100.000 € aus degressiver Abschreibung.
• 65.000 € aus Sonderabschreibung.
• Gesamt: 165.000 €, das entspricht 33% der Herstellungskosten.

Fazit

Das „Wachstumschancengesetz“ eröffnet Immobilieninvestoren neue Möglichkeiten zur Optimierung ihrer Steuerlast durch attraktive Abschreibungsmöglichkeiten. Diese Neuerungen können die Rentabilität von Investitionen in den deutschen Immobilienmarkt erheblich steigern und sollten bei jeder Investitionsentscheidung berücksichtigt