FG Niedersachsen · Beschluss vom 27.02.2026 · Az. 1 V 179/25 · veröffentlicht 15.04.2026
Das Finanzgericht Niedersachsen hat in einem weiteren Beschluss zur Grundsteuerreform klargestellt: Befindet sich in einem ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebäude auch Nutzfläche (etwa ein Abstellraum, Keller oder Hobbyraum), bleibt diese bei der Ermittlung des Grundsteueräquivalenzbetrags außer Ansatz. Für die Praxis könnte dies erhebliche Breitenwirkung entfalten.
Die entschiedene Rechtsfrage
Nach § 3 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 NGrStG wird die Nutzfläche eines Gebäudes bei der Berechnung des Äquivalenzbetrags nur dann berücksichtigt, wenn das Gebäude auch tatsächlich einer anderen als einer Wohnnutzung dient. Erfolgt ausschließlich eine Wohnnutzung, bleibt vorhandene Nutzfläche – unabhängig von ihrer tatsächlichen Größe – vollständig unberücksichtigt.
Leitsatz des Gerichts: Falls in einem Gebäude keine andere Nutzung als eine Wohnnutzung erfolgt, bleiben im gleichen Gebäude vorhandene Nutzflächen nach § 3 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 NGrStG ohne Ansatz.
Wann greift die Regelung?
Wird das Gebäude ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt?
Ja – reine Wohnnutzung
Nutzflächen (z.B. Keller, Abstellräume, Hobbyräume) bleiben vollständig außer Ansatz. Nur Wohnfläche wird erfasst.
Nein – gemischte Nutzung
Nutzflächen werden regulär angesetzt, soweit sie der gewerblichen oder sonstigen nicht wohnlichen Nutzung dienen.
Das Massenproblem: Fehlerhafte Erklärungen in großem Umfang
Das Gericht weist ausdrücklich auf die mögliche Breitenwirkung hin. Die Finanzämter haben bei den flächendeckend ergangenen Bescheiden die Angaben aus den Grundsteuererklärungen in der Regel ungeprüft übernommen. Viele Steuerpflichtige haben dabei möglicherweise versehentlich Nutzflächen erklärt, obwohl sich diese in ausschließlich zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden befinden – mit der Folge, dass der Äquivalenzbetrag zu hoch festgesetzt wurde.
Typische Fehlerquelle: In der Grundsteuererklärung waren Wohnfläche und Nutzfläche getrennt anzugeben. Flächen wie Kellerräume, Abstellkammern, nicht ausgebaute Dachböden oder Hauswirtschaftsräume wurden vielfach als „Nutzfläche“ deklariert – obwohl das Gebäude insgesamt nur Wohnzwecken dient und diese Flächen damit außer Ansatz bleiben müssten.
Handlungsmöglichkeiten – drei Wege
1
Offenes Einspruchsverfahren
Liegt bereits ein Einspruch vor – auch wenn er aktuell ruht – kann die fehlerhafte Nutzflächenerfassung noch im laufenden Verfahren geltend gemacht werden. Dies ist der direkteste Weg zur Korrektur.
2
Antrag auf Fortschreibung (ohne offenes Einspruchsverfahren)
Ist der Bescheid bestandskräftig, können Steuerpflichtige über einen Antrag auf Fortschreibung die Korrektur zu Unrecht erfasster Nutzfläche für die Zukunft erreichen. Eine rückwirkende Korrektur ist auf diesem Weg nicht möglich.
3
AdV-Antrag bei konkreten Fehlern
Wie im Parallelbeschluss 1 V 35/26 klargestellt: Konkrete Fehler bei der Flächenermittlung bieten eine stärkere Grundlage für einen AdV-Antrag als abstrakte Verfassungszweifel am NGrStG.
Jetzt prüfen: Mandanten mit niedersächsischen Wohnimmobilien sollten ihre Grundsteuererklärung und den ergangenen Bescheid daraufhin prüfen, ob versehentlich Nutzflächen in einem reinen Wohngebäude erklärt wurden. Bei laufendem Einspruchsverfahren besteht unmittelbarer Handlungsbedarf.
Quelle: FG Niedersachsen, Beschluss vom 27.02.2026, Az. 1 V 179/25 · Niedersächsisches Finanzgericht, Newsletter 5/2026 vom 15.04.2026 · Erstinstanzliche Entscheidung im einstweiligen Rechtsschutz, nicht rechtskräftig · Vgl. auch FG Niedersachsen, Beschluss 1 V 35/26 vom 27.02.2026