Schäden an der Mietwohnung: Wie kann der Vermieter die Kosten der Beseitigung geltend machen?

Hinterlässt ein Mieter die gemietete Wohnung in einem beschädigten Zustand, darf der Vermieter die entsprechenden Aufwendungen zur Beseitigung der Schäden sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen.

Hintergrund

Die Klägerin kaufte zum 1.4.2007 eine Eigentumswohnung und übernahm auch das bestehende Mietverhältnis. Die Wohnung befand sich in einem mangelfreien Zustand. Nach einer gerichtlichen Auseinandersetzung mit der Mieterin kündigte die Klägerin im September 2008 das Mietverhältnis. Die Mieterin hinterließ die Wohnung mit eingeschlagenen Scheiben, Schimmelbefall, zerstörten Bodenfliesen und einem Wasserschaden. Die Beseitigung dieser Schäden kostete die Klägerin rund 20.000 EUR, die sie als sofort abzugsfähige Werbungskosten geltend machte. Das Finanzamt behandelte die Aufwendungen jedoch als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Entscheidung

Die Klage hatte Erfolg.

Zwar gehören nach dem Einkommensteuergesetz Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung durchgeführt werden, zu den Herstellungskosten des Gebäudes, wenn die Aufwendungen 15% der Anschaffungskosten übersteigen. Als Folge davon können diese dann nur über die Abschreibung geltend gemacht und nicht sofort abgezogen werden.

Obwohl im vorliegenden Fall die 15%-Grenze überschritten war, entschied das Gericht, dass keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vorliegen. Aus der Gesetzesbegründung ergibt sich kein Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber Aufwand zur Beseitigung von Schäden nach Erwerb habe erfassen wollen. Darüber hinaus war mit der gesetzlichen Regelung eine Verwaltungsvereinfachung bezweckt worden, die eine Qualifizierung derartiger Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten nicht zulässt.