Steuern & Recht

Schädliches Verwaltungsvermögen eines Wohnungsunternehmens – Urteil des FG Münster

Das Finanzgericht (FG) Münster hat mit Urteil vom 10. Oktober 2024 (Az. 3 K 751/22 F) entschieden, dass der Grundbesitz eines Wohnungsunternehmens auch dann schädliches Verwaltungsvermögen darstellen kann, wenn neben der Vermietung Zusatzleistungen erbracht werden.

Sachverhalt

Der Kläger erhielt einen Kommanditanteil an einer GmbH & Co. KG geschenkt, die umfangreichen Wohnungsbestand vermietet. Zusätzlich bot die KG Dienstleistungen wie Stromlieferungen, Mediendienste, Reinigungs-, Hausmeister- und Handwerkerleistungen an. Das Finanzamt stufte den gesamten Grundbesitz als Verwaltungsvermögen ein und versagte die schenkungsteuerlichen Begünstigungen für Betriebsvermögen.

Entscheidung des FG Münster

Der 3. Senat des FG Münster wies die Klage ab. Er stellte fest, dass die vermieteten Wohnungen schädliches Verwaltungsvermögen i. S. v. § 13b Abs. 4 Nr. 1 ErbStG darstellen. Die Rückausnahme nach § 13b Abs. 4 Nr. 1 Satz 2 Buchst. d ErbStG greife nicht, da die KG keine gewerbliche Vermietungstätigkeit ausübe.

Abgrenzung zwischen privater und gewerblicher Vermietung

  • Übliche Verwaltungstätigkeiten: Mietersuche, Mietvertragserstellung, Betriebskostenabrechnungen, Instandhaltung, sowie Versorgung mit Strom, Heizkraft und Wasser.
  • Gewerbliche Vermietung: Erbringung von nicht üblichen Sonderleistungen, wie Gebäudebewachung, Reinigung der Wohnungen oder Bereitstellung von Bettwäsche.

Das FG stellte fest, dass die von der KG zusätzlich erbrachten Leistungen typischerweise zur Vermietung gehören und keine gewerbliche Tätigkeit begründen. Selbst die Überwachungsleistungen an sozialen Brennpunkten und der erhöhte Betreuungsaufwand für besondere Zielgruppen wie sozial schwache Personen, Studenten und Senioren änderten nichts daran, dass es sich um klassische Vermietungstätigkeiten handelt.

Bedeutung für die Praxis

  • Vorsicht bei Zusatzleistungen: Unternehmen sollten prüfen, ob Zusatzleistungen über eine übliche Verwaltung hinausgehen.
  • Schenkungs- und Erbschaftsteuer: Die Abgrenzung zwischen Verwaltungsvermögen und begünstigtem Betriebsvermögen bleibt steuerlich hochrelevant.
  • Prüfung durch den BFH: Die Revision ist beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen II R 39/24 anhängig. Eine höchstrichterliche Entscheidung bleibt abzuwarten.

Quelle: Finanzgericht Münster, Newsletter Februar 2025