Steuern & Recht

Stundung der Kaufpreisforderung bei Grundstücksverkäufen: Steuerliche Fallstricke

Die Veräußerung eines Grundstücks aus dem Privatvermögen birgt steuerliche Tücken, wenn der Kaufpreis im Rahmen einer Ratenzahlungsvereinbarung gestundet wird. Ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts Schleswig-Holstein vom 17.09.2024 (Az. 4 K 34/24, Revision anhängig beim BFH unter Az. VIII R 30/24) verdeutlicht die Konsequenzen: Auch ohne Verzinsung kann die Ratenzahlung zu Einkünften aus Kapitalvermögen führen.

1. Ratenzahlung als Darlehensgewährung

Nach der Entscheidung des FG Schleswig-Holstein ist die Stundung des Kaufpreises bei einer Ratenzahlungsabrede als Einräumung eines Darlehens zu qualifizieren. Dies führt zu:

  • Einkünften aus Kapitalvermögen gemäß § 20 Abs. 1 Nr. 7 EStG,
  • selbst wenn die Vertragsparteien eine Verzinsung ausdrücklich ausgeschlossen haben.

Das Urteil bestätigt die ständige Rechtsprechung des BFH (z. B. Urteil vom 14.07.2020, Az. VIII R 3/17).

2. Aufteilung in Zins- und Tilgungsanteil

Gemäß § 12 Abs. 3 BewG sind die Kaufpreisraten in einen Zins- und einen Tilgungsanteil aufzuteilen. Der Zinsanteil gilt als steuerpflichtiger Kapitalertrag.

  • Gesetzlicher Zinssatz: Der Zinssatz von 5,5 %, der nach § 12 Abs. 3 Satz 2 BewG angesetzt wird, steht jedoch auf dem Prüfstand. Seine Verfassungsmäßigkeit in den Jahren 2021 und 2022 bleibt im Streitfall offen.

3. Besondere Regelungen bei Angehörigenverträgen

Wenn der Zins- oder Kaufpreisvorteil innerhalb eines Angehörigenverhältnisses ausdrücklich verschenkt wird, ändert sich die steuerliche Behandlung:

  • Die Schenkung wird als freigebige Zuwendung gemäß § 7 Abs. 1 ErbStG eingestuft.
  • In diesem Fall tritt die Ertragsbesteuerung des Zinsanteils zurück, da die Schenkung Vorrang hat.
  • Diese Auffassung weicht von der Entscheidung des FG Köln vom 27.10.2022 (Az. 7 K 2233/20) ab.

4. Praktische Konsequenzen und Tipps

Für Verkäufer:

  • Sorgfältige Vertragsgestaltung: Klären Sie vorab, ob die Stundung des Kaufpreises steuerliche Konsequenzen wie Kapitalerträge nach sich zieht.
  • Ratenzahlungen vermeiden: Bei hohen Zinsanteilen könnte eine Einmalzahlung steuerlich günstiger sein.

Für Angehörigenverträge:

  • Prüfen Sie, ob eine explizite Schenkung des Zinsanteils sinnvoll ist, um die Ertragsbesteuerung zu vermeiden.
  • Dokumentieren Sie Schenkungen klar, um steuerliche Streitigkeiten zu vermeiden.

Für Steuerberater:

  • Berücksichtigen Sie die Rechtsunsicherheit hinsichtlich des Zinssatzes von 5,5 % bei der steuerlichen Beratung.
  • Verfolgen Sie die höchstrichterliche Entscheidung des BFH (VIII R 30/24) für zukünftige Fälle.

Fazit: Steuerliche Konsequenzen im Blick behalten

Die Stundung des Kaufpreises bei Grundstücksverkäufen kann zu unerwarteten steuerlichen Belastungen führen. Verkäufer sollten die steuerlichen Auswirkungen von Ratenzahlungsvereinbarungen sorgfältig prüfen und sich rechtzeitig steuerlich beraten lassen, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Haben Sie Fragen zu den steuerlichen Konsequenzen einer Grundstücksveräußerung? Kontaktieren Sie uns – wir stehen Ihnen gerne beratend zur Seite.