Betriebskosten: Eigentümer muss fristgerecht abrechnen

Ein Eigentümer muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres erteilen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Betriebskosten für das Abrechnungsjahr fordern. Dies gilt auch dann, wenn der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts zwar zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet ist, aber keine Vorauszahlungen vereinbart sind.

Hintergrund

Die Eigentümerin einer Wohnung verlangte vom Bewohner, zu dessen Gunsten ein lebenslanges und unentgeltliches dingliches Wohnrecht bestand, die Zahlung von Betriebskosten. Bei der Bestellung des Wohnrechts verpflichtete sich der Wohnberechtigte, die auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten zu tragen, insbesondere die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer. Vorauszahlungen wurden jedoch nicht vereinbart.

Für das Kalenderjahr 2010 erstellte die Eigentümerin erst im Dezember 2014 die Betriebskostenabrechnung, die eine Zahlung von 3.900 EUR ergab. Der Wohnberechtigte verweigerte die Zahlung und verwies auf die gesetzliche Regelung, nach der eine Betriebskostenabrechnung spätestens innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums erteilt werden muss. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof wies die Klage der Eigentümerin ab und entschied, dass sie keine Betriebskosten für das Jahr 2010 verlangen konnte, weil sie die Abrechnungsfrist versäumt hatte.

Hat der Eigentümer die vom Wohnberechtigten zu tragenden Betriebskosten verauslagt, muss er eine Abrechnung über die Höhe der tatsächlich entstandenen und umzulegenden Betriebskosten aufstellen, um eine Erstattung verlangen zu können. Sind keine Vorauszahlungen geleistet, beschränkt sich die Abrechnung auf die Zusammenstellung der im Abrechnungszeitraum entstandenen und umlagefähigen Betriebskosten.

Der Eigentümer muss spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Vorauszahlungen abrechnen. Nach Fristablauf kann er keine Nachforderungen mehr verlangen.

Diese Ausschlussfrist gilt auch dann, wenn der Wohnberechtigte zwar die Betriebskosten tragen musste, aber keine Vorauszahlungen vereinbart waren. Ziel der Ausschlussfrist ist, dem Mieter durch eine zeitnahe Abrechnung Sicherheit zu geben und Streit zu vermeiden. Dies entspricht auch der Interessenlage des Inhabers eines dinglichen Wohnrechts.

Die Eigentümerin hätte daher die Abrechnung für das Kalenderjahr 2010 spätestens bis Ende 2011 vorlegen müssen, um eine Nachforderung verlangen zu können. Die erst im Dezember 2014 vorgelegte Abrechnung war verspätet.

Betriebskosten verjährt? Mietkaution hilft hier nicht weiter

Ist eine Nachforderung von Betriebskosten bereits verjährt, darf sich der Vermieter nicht bei der Mietkaution bedienen.

Hintergrund

Der Mieter hatte zu Beginn des Mietverhältnisses ein Kautionssparbuch über 700 EUR eingerichtet, eine Verpfändungserklärung abgegeben und der Vermieterin das Sparbuch übergeben.

Für die Jahre 2006 bis 2009 erteilte die Vermieterin fristgerecht die Betriebskostenabrechnungen. Daraus ergaben sich Nachforderungen von insgesamt 960 EUR, die der Mieter nicht zahlte. Das Mietverhältnis endete am 31.5.2009.

Im Dezember 2012 klagte der Mieter auf Pfandfreigabe und Rückgabe des Kautionssparbuchs. Die Vermieterin weigert sich jedoch, das Sparbuch herauszugeben, weil die Betriebskostennachforderungen noch nicht bezahlt waren.

Entscheidung

Das Urteil des Bundesgerichtshofs war eindeutig: Für die Jahre 2006 bis 2008 kann die Vermieterin keine Zahlung der Nachforderungen mehr verlangen. Auch darf sie hierfür nicht auf die Mietkaution zurückgreifen. Denn diese Ansprüche sind verjährt.

Zwar kann sich ein Gläubiger wegen einer Forderung, zu deren Sicherung ein Pfandrecht besteht, grundsätzlich auch dann aus der Sicherheit befriedigen, wenn die Forderung verjährt ist. Dies gilt aber nicht bei Ansprüchen auf Zinsen und andere wiederkehrende Leistungen, zu denen auch die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen zählen.

Nur die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2009 ist nicht verjährt.