Betriebskosten: Eigentümer muss fristgerecht abrechnen

Ein Eigentümer muss die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres erteilen. Versäumt er diese Frist, kann er keine Betriebskosten für das Abrechnungsjahr fordern. Dies gilt auch dann, wenn der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts zwar zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet ist, aber keine Vorauszahlungen vereinbart sind.

Hintergrund

Die Eigentümerin einer Wohnung verlangte vom Bewohner, zu dessen Gunsten ein lebenslanges und unentgeltliches dingliches Wohnrecht bestand, die Zahlung von Betriebskosten. Bei der Bestellung des Wohnrechts verpflichtete sich der Wohnberechtigte, die auf einen Mieter umlegbaren Nebenkosten zu tragen, insbesondere die Kosten für Wasser, Abwasser, Heizung, Strom, Versicherung und Grundsteuer. Vorauszahlungen wurden jedoch nicht vereinbart.

Für das Kalenderjahr 2010 erstellte die Eigentümerin erst im Dezember 2014 die Betriebskostenabrechnung, die eine Zahlung von 3.900 EUR ergab. Der Wohnberechtigte verweigerte die Zahlung und verwies auf die gesetzliche Regelung, nach der eine Betriebskostenabrechnung spätestens innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums erteilt werden muss. Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof wies die Klage der Eigentümerin ab und entschied, dass sie keine Betriebskosten für das Jahr 2010 verlangen konnte, weil sie die Abrechnungsfrist versäumt hatte.

Hat der Eigentümer die vom Wohnberechtigten zu tragenden Betriebskosten verauslagt, muss er eine Abrechnung über die Höhe der tatsächlich entstandenen und umzulegenden Betriebskosten aufstellen, um eine Erstattung verlangen zu können. Sind keine Vorauszahlungen geleistet, beschränkt sich die Abrechnung auf die Zusammenstellung der im Abrechnungszeitraum entstandenen und umlagefähigen Betriebskosten.

Der Eigentümer muss spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums über die Vorauszahlungen abrechnen. Nach Fristablauf kann er keine Nachforderungen mehr verlangen.

Diese Ausschlussfrist gilt auch dann, wenn der Wohnberechtigte zwar die Betriebskosten tragen musste, aber keine Vorauszahlungen vereinbart waren. Ziel der Ausschlussfrist ist, dem Mieter durch eine zeitnahe Abrechnung Sicherheit zu geben und Streit zu vermeiden. Dies entspricht auch der Interessenlage des Inhabers eines dinglichen Wohnrechts.

Die Eigentümerin hätte daher die Abrechnung für das Kalenderjahr 2010 spätestens bis Ende 2011 vorlegen müssen, um eine Nachforderung verlangen zu können. Die erst im Dezember 2014 vorgelegte Abrechnung war verspätet.