Schlagwort-Archive: Instandhaltungsrücklage

Unternehmer und Freiberufler

Instandhaltungsrücklage bei Mehrhausanlagen: Für jedes Haus darf eine eigene Rücklage gebildet werden

Instandhaltungsrücklage bei Mehrhausanlagen: Für jedes Haus darf eine eigene Rücklage gebildet werden

 In Mehrhausanlagen darf die Eigentümergemeinschaft getrennte Instandhaltungsrücklagen für einzelne Gebäude bilden.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus zwei Komplexen mit Wohngebäuden (Komplex A und B). Die beiden beklagten Eigentümer sind Sondereigentümer sämtlicher Wohnungen in Komplex B. Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass eine angemessene Instandhaltungsrücklage für das gemeinschaftliche Eigentum angesammelt wird.

Die Eigentümer beschlossen in einer Eigentümerversammlung am 7.12.2004 mehrheitlich, die Instandhaltungsrücklagen für die Komplexe A und B zu trennen. Die vorhandene Rücklage wurde Komplex A zugerechnet, für Komplex B sollte eine eigene Rücklage angespart werden. In den Folgejahren wurden die Instandhaltungsrücklagen getrennt ausgewiesen und Rücklagen von 469.000 EUR für Komplex A und von 88.000 EUR für Komplex B angespart.

In einer Eigentümerversammlung am 11.10.2012 vertrat der Verwalter die Meinung, dass die Rücklagen wieder zusammengeführt werden müssten. Die Eigentümer beschlossen daraufhin mit einfacher Mehrheit, dass die Eigentümer der Wohnungen in Komplex B per Sonderumlage eine Ausgleichszahlung von rund 50.000 EUR zuzüglich 1.080 EUR monatlich bis zum Inkrafttreten eines gemeinschaftlichen Wirtschaftsplans an die Gemeinschaft leisten müssen. Die Eigentümer weigern sich, den geforderten Betrag zu zahlen.

Entscheidung

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass die Eigentümer der Wohnungen in Komplex B zu Recht die Zahlung des Ausgleichsbetrags verweigert haben.

Die Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass für die Komplexe A und B getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Ursprünglich war zwar vorgesehen, eine einheitliche Instandhaltungsrücklage für die Wohngebäude zu bilden. Diese Regelung ist aber durch den Beschluss vom 7.12.2004 geändert worden.

Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude oder Gebäudekomplexe ist. Ungeachtet einer solchen Zweckbindung gehören die getrennten Instandhaltungsrücklagen zum Verwaltungsvermögen des Verbands. Hier handelt es sich um eine solche Mehrhausanlage mit getrennten Baukörpern, was eine eindeutige Kostenzuordnung erlaubt.

Der am 11.10.2012 gefasste Beschluss über die Ausgleichszahlung ist hingegen nichtig. Da die Gemeinschaftsordnung nunmehr getrennte Instandhaltungsrücklagen vorsieht, entbehrt die in dem Beschluss vorgesehene Zahlungspflicht der erforderlichen Grundlage. Die einheitliche Instandhaltungsrücklage, deren Auffüllung die Zahlung dienen soll, gibt es nicht.

Privatbereich

Instandhaltungsrücklage: 2,50 EUR sind zu wenig

Instandhaltungsrücklage: 2,50 EUR sind zu wenig

Wohnungseigentümer sind zur ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Dazu gehört auch die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage. Ihre Höhe richtet sich nach den konkreten Verhältnissen in der Wohnanlage.

Hintergrund

In einer Eigentümerversammlung stand der Beschluss zur Debatte, die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zu erhöhen. Die Wohnungseigentümer lehnten in einer Eigentümerversammlung den Beschlussantrag auf Erhöhung der Instandhaltungsrücklage von 2,50 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr auf 7,10 EUR mehrheitlich ab. Die Wohnanlage wurde Ende der 90er-Jahre errichtet. Die angesammelte Instandhaltungsrücklage beträgt ca. 2.200 EUR.

Gegen den ablehnenden Beschluss hat ein Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erhoben, da er die derzeitige Instandhaltungsrücklage für unzureichend hält.

Entscheidung

Die Anfechtungsklage hat Erfolg; das Gericht setzt deshalb die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage auf 7,10 EUR pro Quadratmeter und Jahr fest.

Eine Instandhaltungsrücklage von jährlich 2,50 EUR pro Quadratmeter genügt ordnungsgemäßer Verwaltung nicht. Angemessen ist eine Rücklage in einer Höhe, die ein verständiger und vorausschauender Eigentümer zurücklegen würde. Dabei ist die Angemessenheit nach den konkreten Verhältnissen der jeweiligen Wohnanlage zu beurteilen.

Für das Objekt gilt eine gesetzlich festgelegte Untergrenze von 7,10 EUR pro Quadratmeter und Jahr.

Der aktuell geltende Betrag von 2,50 EUR pro Quadratmeter und Jahr ist nicht angemessen und von dem weiten Ermessungsspielraum der Wohnungseigentümer nicht mehr gedeckt. Eine Rücklage von 2.200 EUR reicht nicht aus, um deren Zweck gerecht zu werden. Durch das vorsorgliche Ansammeln von Kapital ist sicherzustellen, dass künftig bei einem unvorhergesehenen plötzlich auftretenden Reparaturbedarf die erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen und die Wohnanlage nicht wegen fehlender Mittel verwahrlost. Zugleich wird vermieden, dass weniger zahlungskräftige Wohnungseigentümer in finanzielle Bedrängnis geraten, aber auch der Gefahr einer ungleichen finanziellen Belastung vorgebeugt, die entstünde, wenn zahlungsunwillige oder -unfähige Wohnungseigentümer für andere Eigentümer einspringen müssten.

Ferner belastet es die Wohnungseigentümer weniger, die Mittel für große Reparaturen und Ersatzbeschaffungen durch kontinuierliche Zahlung verhältnismäßig geringer Beträge anzusammeln, als den Gesamtbetrag im Zeitpunkt der tatsächlichen Ausführung der Reparatur leisten zu müssen.

Privatbereich, Steuerrecht

Erbschaftsteuer | Behandlung der Instandhaltungsrücklage bei Wohnungseigentum (BayLfSt)

Bezug: FMS vom 9.9.1992, Az.: 34 – S 3250 – 12 – 25 275 (aktualisiert) ergänzt durch FMS vom 02.08.2012, Az.: 34 – S 3190 – 0001 –28 854/12

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 9. Oktober 1991 II R 20/89 (BStBl. 1992 II S. 152 ) entschieden, dass das gleichzeitig mit einer Eigentumswohnung erworbene Guthaben aus einer Instandhaltungsrücklage nicht in die grunderwerbsteuerliche Gegenleistung einzubeziehen ist. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs stellt das Guthaben aus der Instandhaltungsrücklage nach dem WEG eine mit einer Geldforderung vergleichbare Vermögensposition dar, die nicht unter den Grundstücksbegriff des Grunderwerbsteuergesetzes fällt.

Diese Grundsätze sind auch auf die Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer zu übertragen. Die Instandhaltungsrücklage ist demnach neben dem Wohnungseigentum i. S. d. § 93 BewG als gesonderte Kapitalforderung zu erfassen und nach § 12 BewG zu bewerten.

Hinweis für Besteuerungsstichtage nach dem 31.12.2006: Dabei kann der vom Steuerpflichtigen nachgewiesene Betrag ohne förmliches Feststellungsverfahren der Besteuerung zu Grunde gelegt werden.