Viele Immobilienanleger stoßen früher oder später auf die „vermögensverwaltende GmbH (VV-GmbH)“. Versprochen wird oft: Nur 15 % Körperschaftsteuer auf Mieteinnahmen! – und schon klingt die GmbH wie die perfekte Rechtsform. Doch die Wahrheit ist komplexer. Eine VV-GmbH ist weder ein „Wundermittel“ noch ein „SCAM“, sondern ein Gestaltungsinstrument mit klaren Vor- und Nachteilen.
Was ist eine VV-GmbH?
- Eine GmbH ist grundsätzlich eine Kapitalgesellschaft und erzielt damit gewerbliche Einkünfte.
- Über die erweiterte Gewerbesteuerkürzung (§ 9 Nr. 1 GewStG) können reine Vermietungseinkünfte von der Gewerbesteuer befreit werden.
- Ergebnis: Nur die Körperschaftsteuer von 15 % (zzgl. Soli) fällt an.
Vorteile der VV-GmbH
✔ Niedriger Steuersatz: 15 % Körperschaftsteuer sind deutlich günstiger als die progressive Einkommensteuer bis zu 45 %.
✔ Reinvestition: Gewinne können günstig in neue Immobilien reinvestiert werden.
✔ Professionelle Struktur: Banken und Investoren sehen eine GmbH oft als seriöse, transparente Organisationsform.
✔ Planungssicherheit bei größeren Beständen: Sinnvoll ab einer gewissen Portfolio-Größe, insbesondere mit Holding-Struktur.
Nachteile und Risiken
✘ Kein steuerfreier Verkauf: Immobilien im Betriebsvermögen sind nicht nach 10 Jahren steuerfrei veräußerbar (§ 23 EStG greift nicht).
✘ Gefahr der gewerblichen Infizierung: Zusatztätigkeiten (z. B. PV-Anlagen, möblierte Vermietung) können die Gewerbesteuerbefreiung kippen.
✘ Kosten & Bürokratie: Jahresabschlüsse, Offenlegung, IHK-Beiträge – das verursacht laufende Kosten.
✘ Doppelbesteuerung: Entnahmen an den Gesellschafter sind als Gewinnausschüttung mit Abgeltungsteuer (25 %) belastet.
Für wen lohnt sich eine VV-GmbH?
- Ja: Für professionelle Anleger mit größeren Beständen, die Gewinne im Unternehmen belassen und reinvestieren.
- Nein: Für Privatanleger mit wenigen Objekten, die auf den steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren setzen.
- Optimal: Im Zusammenspiel mit einer Holding-Struktur, wenn ein späterer steuerbegünstigter Verkauf der GmbH-Anteile (Share Deal) geplant ist.
Vorsicht vor „Steuertricks“ mit Vereinen
Immer wieder wird behauptet, Vereine seien die „bessere VV-GmbH“ – angeblich ohne Gewerbesteuer, Bilanzierungspflicht oder steuerpflichtige Verkäufe. In Wahrheit:
- Vereine dienen ideellen Zwecken und sind für private Immobilieninvestments nicht zulässig.
- Ein wirtschaftlicher Verein erfordert eine staatliche Genehmigung, die praktisch nicht erteilt wird.
- Solche „Modelle“ bergen hohe Risiken: Aberkennung der Rechtsfähigkeit, Nachversteuerung, Strafverfahren.
Fazit
Die VV-GmbH ist ein nützliches Steuerwerkzeug, wenn sie in die richtige Strategie eingebettet wird. Für Kleinanleger ist sie meist unpraktisch, für professionelle Investoren dagegen oft unverzichtbar. Wichtig ist, die individuelle Situation und Ziele genau zu analysieren, bevor man sich für oder gegen die VV-GmbH entscheidet.
👉 Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, ob die VV-GmbH zu Ihrer Anlagestrategie passt – oder ob andere Rechtsformen für Sie steuerlich sinnvoller sind.